看不懂地产业
07年我们做项目和地方官员讨论时，还大言不惭的说世界上没有一个国家地产业能长久不衰的，没有一个国家能靠房地产强国的，劝他们不能光想着卖地，得想办法发展其他产业，例如旅游业。幸亏我们人微言轻，他们不鸟我们的建议，继续卖地补贴财政。七八年过去了，土地依旧是人家的财源。这不，又开始退而进三，变工业用地为居住用地，土地又可以再卖一次，循环往复，此奶很难断啊！ 本帖最后由 amyxiao 于 2014-4-15 13:19 编辑本来回复别的帖子，不料操作成一个新帖子，怎么删除啊？
管理员帮我我这贴删了吧，没头没脑的东西，浪费大家时间。 amyxiao 发表于 2014-4-15 13:17 static/image/common/back.gif
本来回复别的帖子，不料操作成一个新帖子，怎么删除啊？
管理员帮我我这贴删了吧，没头没脑的东西，浪费大 ...
胖就胖吧。
割股啖肉肯定会死，但是你在他割屁股时就说会死，结果是他现在割到小腿，虽说也知道是无奈，但没有别的办法，不吃肉难受过前途是死。 房地产行业本身自然也是社会经济的组成部分，特别是具有先导性和基础性的产业属性。在城市化进程还是普遍共识的情况下，广泛的产业批评，貌似也不客观。我们检视国内的大部分城市的包括商业配套、居民居住、公共服务配套等在内的基础设施，和包括写字楼在内的商用建筑。大部分的发展水平是不尽如人意的。在这样的质量和规模水平下，以城市化驱动的房地产产业发展空间是客观存在的。
微观的角度看，这些年也接触了不少类似分析师的人士，但是大家普遍没有对国内地产行业真的钻进去的。相当多的人士是在梳理所谓宏观数据，然后拟合成各类曲线，发明各种理论。但是这些对微观市场的解释能力极差，甚至是风马牛不相及。
回顾这些年，房地产行业被明显的道德审判，基本上声音最大的是非业内人士和部分公共明星业内，大部分的业内从业人员，特别是严肃的从业人员，真的是口弗能言，志不能喻。 连隅 发表于 2014-4-15 14:47 static/image/common/back.gif
房地产行业本身自然也是社会经济的组成部分，特别是具有先导性和基础性的产业属性。在城市化进程还是普遍共 ...
他们在舆论上战胜了你，你在人民币上战胜了他们。到底是舆论战胜有意义还是人民币战胜有意义，其实大家心里都有判断。无数的骂你们的人心里其实在想着当初有一个机会摆在眼前没有珍惜，如果可以重来，一定会说，再买十套 想办法发展其他产业
以前，大部分地方发展的产业都是工业，猜测是廉价的工业用地推动了房地产业的发展。
当靠工业用地变为居住用地的时候，房地产业可能就真到头了。 weakleilei 发表于 2014-4-15 16:43 static/image/common/back.gif
他们在舆论上战胜了你，你在人民币上战胜了他们。到底是舆论战胜有意义还是人民币战胜有意义，其实大家心 ...
雷雷兄是大多头，不过，必须承认，到现在为止，雷雷兄是胜利者{:4_279:}。 投机客 发表于 2014-4-15 21:39
雷雷兄是大多头，不过，必须承认，到现在为止，雷雷兄是胜利者。
我自认为其实不是多头，而是这个东西在过去很长一段时间的趋势太明显，不承认实在说不过去。
最近房价涨势明显受到压制，原因很简单，就是房贷利率大幅上涨导致的消费能力下降，外加一直执行的限购限贷。其实想买房的没少，只是对其中很大一部分需要贷款的人来说，实际支付总额涨的太快，买不起了。 weakleilei 发表于 2014-4-15 21:54 static/image/common/back.gif
我自认为其实不是多头，而是这个东西在过去很长一段时间的趋势太明显，不承认实在说不过去。
最近房价涨 ...
我们这一小县城，房价从2500涨到现在4000收不住用了不到4年时间，这教育了一大批人啊。
现在我这说法是反正这帮打工的在北上广肯定买不起房的，所以他们只能叶落归根，因此啊房价必须还要涨上去。
不过我看他们投资买房的，地段那些的门道实在太多了。 房地产在美国也是重要产业啊
好和不好只是相对的
说到用地，我老家通过改造沿海滩涂，土地面积是每年不断增加的，这样在不影响耕地红线的情况下就多了工业用地。不过貌似很多工业用地被省里面以“占补平衡”的借口调拨给其他“土地无法生长”的城市了，所以市政府只能用另外的方法比如“万顷良田”来增加工业用地 连隅 发表于 2014-4-15 14:47 static/image/common/back.gif
房地产行业本身自然也是社会经济的组成部分，特别是具有先导性和基础性的产业属性。在城市化进程还是普遍共 ...
房地产肯定是重要的支柱产业，但搞成现在这样强的投资属性，就有点舍本逐末了。
这么搞下去也没事情，只要不乱，大不了炒上天变成一个大号的香港吧。
等哪一天人们开始把房产的使用价值看得比投资价值重要了，房产业才会有良性发展，相关产业也会不断进步。 连隅 发表于 2014-4-15 14:47 static/image/common/back.gif
房地产行业本身自然也是社会经济的组成部分，特别是具有先导性和基础性的产业属性。在城市化进程还是普遍共 ...
地产行业的作用是不可否认，否则当年也不可能将其作为主导产业来拉动国家经济。被大家诟病的原因是：他超越的健康发展的阶段，吸噬着绝大多数社会资源，不利于整体经济的良性发展。
如你有真见解，剖析给我们，则是大功之事 克罗地亚狂想曲 发表于 2014-4-16 07:33 static/image/common/back.gif
房地产在美国也是重要产业啊
好和不好只是相对的
说到用地，我老家通过改造沿海滩涂，土地面积是每年不断 ...
说道耕地红线，有些地方的做法很坑祖国的，将一些贫瘠的荒地、废弃的宅基地来置换靠近城市边缘的良田指标。18亿红线是保住的不假，位置可不是原来的位置了。所以有从事该工作的人员聊天时讲，国家要真想保住18亿红线，应该对良田进行定位。 weakleilei 发表于 2014-4-15 21:54 static/image/common/back.gif
我自认为其实不是多头，而是这个东西在过去很长一段时间的趋势太明显，不承认实在说不过去。
最近房价涨 ...
典型的资本主义经济危机起因么，需要的买不起，买得起的不需要
现在就看结果是不是也典型了
amyxiao 发表于 2014-4-16 09:45 static/image/common/back.gif
说道耕地红线，有些地方的做法很坑祖国的，将一些贫瘠的荒地、废弃的宅基地来置换靠近城市边缘的良田指标 ...
已经开始了，新闻上的说法叫“给土地上身份证，有利于大规模种植” 房地产很重要，这个自古以来都是，而且自古以来房子对每一个家庭都很重要，正是因为重要，所以才竭尽全力地花钱置房。但我们从历史的角度看，每个家庭平均一代人的时间里最多购置一套房产，而且大都是倾其全力，也正是房地产这样的属性决定了靠其引领经济发展只能是一时的权宜之计，要正常地发展经济不能用盖房子来支撑，因为房子盖完以后短时间每个家庭都没有多余的财力去不停地再买新房。我想这个人类生存的大环境决定的，不是靠什么经济性专家，或者是一些支离破碎的数据，拟或是什么政策就能改变的。但是我知道肯定有不少网友不同意俺的观点，不过我一般比较保守也更重事实。比如我家的洗衣机、冰箱都用十几年了，电视机也是08年初买的，这些所谓的大件家电，如果按照当时所谓的专家、学者和各种媒体说的，中国的城市、城镇、农村市场有多大，如果经济发展了市场会怎么样，国家政策支持了市场会怎么爆发等等，可是最终的情况大家都看到了，家电业从改革开放初开始给GDP没少贡献，可什么事都会有个限度，到了一定的高度，最终只能是持续一段时间往下走，这是规律。回到刚才的例子，我家的洗衣机、冰箱都十几年了，电视六年了，按照专家的观点都进入了改善型需求的时间，我自己也认为早就该换新的了。可为什么没有更换呢，一是这些家电当时都是最好的，现在用着好好的，没什么毛病；二是目前的新冰箱、洗衣机、电视机在商品的使用价值上没有突破性的功能开发出来，实在是让我没有更新的理由。最终的结果就是2000左右那些专家、学者和市场预测者说的话没有在我身上发生作用。由此，我能想象，将来房子也是这样的结果。即使说房子的改善需求，估计也应该是庭院别墅式的方向发展，现如今的房子还真是差不多到了阶段瓶颈。 amyxiao 发表于 2014-4-16 09:19
地产行业的作用是不可否认，否则当年也不可能将其作为主导产业来拉动国家经济。被大家诟病的原因是：他超 ...
地产业吸的钱，大部分转移为政府财政收入。这才是地产业长盛不衰的根本原因，这也是政府大力推动地产发展的根本目的。你说地产吸金太多，这板子可打错了。这恰恰是地产利国”利民”的根源啊。 为无为650815 发表于 2014-4-16 11:19
房地产很重要，这个自古以来都是，而且自古以来房子对每一个家庭都很重要，正是因为重要，所以才竭尽全力地 ...
电器没更新，关键原因就是你的住房没有改善啊。等你换房的时候，就会换全套家私电器了。地产拉动经济的效果被你的例子很好的诠释了。 本帖最后由 羽笛 于 2014-4-16 12:53 编辑
世界上吹房地产泡沫的地方，经济都要出纰漏，如日本、香港、西班牙、美国，......。
美国的房地产是支柱产业，是小布什的经济战略：他的四大经济支柱是军工、房地产、高科技、金融，这都是必须要“made in usa”的！从里根搞北美经济自由一体化，美国跨国公司尝到了甜头。克林顿从苏俄、东欧吸金，来钱比制造业快的多，这样到了小布什，四大经济支柱的蓝图就成熟了。
中国前两届高层特别喜欢照美国猫画中国虎，教育改革、医疗改革，...，都是曾经在抄美国的作业。阎学通就公开讲过：我们就是学美国嘛！加上香港房地产商的推动，所以房地产也就不可避免地成为中国的“支柱产业”。
但是美国的房价，房地产市场，有几个估值，让政府和房地产商来预测和控制房价。
一个地区的房价要用收入的中位数(median，中值)来衡量，median房价(房价中值)和median收入(收入中值)的关系是：收入中值的1/3－1/2来还房贷，30年可以还完。一个地方的收入中值是5万／年，每年还将近2万，每月还大约1500。正常年月，美国的通胀率是2－3％，不会高于4％，那么房子的增值伴随通胀，在30年里是2－3倍。这样算来，一个地方的合理的房价中值也就很清楚了。所以，除了纽约曼哈顿，洛杉矶好莱坞，... 这种地方，美国的房价都不会高的太离谱，不会要用三代人的收入来买一个房子。
美国的这一条道理，在中国是讲不通的。因为，中国的房地产已经成了地方政府的财源。
世界上别的地方也有孙子来还爷爷的房贷的，听西西河萨苏讲过，日本房地产泡沫的时候，有很多这样的事儿。
没有听说过德国有房地产泡沫的事儿，不知道他们的房价是怎么控制的？
{:4_264:} amyxiao 发表于 2014-4-16 09:45 static/image/common/back.gif
说道耕地红线，有些地方的做法很坑祖国的，将一些贫瘠的荒地、废弃的宅基地来置换靠近城市边缘的良田指标 ...
真要做应该不难，农业部国土资源部那么多卫星盯着，还有GIS系统，精细化管理就可以。关键是发现问题以后执行坚决不坚决 羽笛 发表于 2014-4-16 12:49 http://sychaguan.com/static/image/common/back.gif
世界上吹房地产泡沫的地方，经济都要出纰漏，如日本、香港、西班牙、美国，......。
美国的房地产是支柱 ...
德国这两年房价涨的也很猛（终于明白勤劳未必致富？）。一个德国老头（一家国内上市公司老总）问，你们的小姑娘为啥一定要嫁有房子的小伙啊，我买第一个房子的时候都40多了。他在中国都呆10年了{:4_238:}
国家激励下，都变态了。 羽笛 发表于 2014-4-16 12:49 static/image/common/back.gif
世界上吹房地产泡沫的地方，经济都要出纰漏，如日本、香港、西班牙、美国，......。
美国的房地产是支柱 ...
没有房地产的发展，中国不知道还有多少人没有房住，多少人几代睡一间小屋，多少人为了单位分房打破脑袋。
没有经济发展，就没有税收增长，那些国防、科技的投入从哪来钱？
只要是做事情，就没有十全十美，不过是权衡利弊罢了。
weakleilei 发表于 2014-4-16 11:23 static/image/common/back.gif
电器没更新，关键原因就是你的住房没有改善啊。等你换房的时候，就会换全套家私电器了。地产拉动经济的效 ...
对呀。
我也是这么想的，不管是这些电器再好，只要搬到新房里，我肯定是全部换掉。所以从逻辑上讲，只要不停地盖新房，就能拉动需求，谁都知道盖房需要原材料、人工、土地、各种税费等等，只要子子孙孙拆迁不停，盖房不止，经济就一定繁荣昌盛。但是这个拆迁和盖新房的周期应该是多长？就现在买房按揭平均十五年算，是不是这个拆旧盖新的周期得二十年呢？当然如果您要是说假如全国是一万套房子，每年都有5%的要更新，二十年刚好更新一遍，这样的模型算不上房地产热，更是算不上社会经济发展的支柱，我们也没必要讨论那每年5%的新房建设会影响经济有多少。可现在是什么个情况，每年建多少房子？我们这样建了多少年了？还能这样的规模建多长时间？
我感觉你没有明白我的意思。我是说比如说十几年前，一家三口就是150平的房子，现在孩子大了，不一块住，夫妻两个住这个老房子，改善型欲望不是太大，这样的情况应该会越来越多，即使再改善也是想住那种独门独院，能把车开到门口下车就到客厅的别墅。
而你认为是只要盖房子，人买了房子就得换家具家电等等，这个从逻辑上讲是没问题的。但是你得有前提条件，买房子的人得有足够的钞票换新房子，而恰恰房子的更换不象买一小捆青菜，不想要扔了再买就行了。
我是工科自动化专业出身的，一个自控系统如果进入到了无抑制的正反馈，那么最终的结果是系统崩溃，所谓的崩溃就是这个系统电源的能量供应限度内，不管系统的输入多大，正反馈多大，系统的输出就是固定到一个值上，而这个值肯定比平时的正常值大，但是这个值不随系统输入和正反馈量线性变化了，只跟系统的能量供应正相关了。这个理论应用到经济层面，应该是如果全国的物质财富生产能力达到一个相对高点不再线性增长，那么不管你采用什么手段刺激效果都不是明显的，再怎么增加输入或者是正反馈也不能增加输出了，有一样是明显的，那就是浪费输入和正反馈这些能量，正确的方法是把这些能量输入和正反馈的能量输入到别的地方去，而不是在老的系统里自激式不增加输出地白白消耗掉。
为无为650815 发表于 2014-4-16 13:15
对呀。
我也是这么想的，不管是这些电器再好，只要搬到新房里，我肯定是全部换掉。所以从逻辑上讲，只要 ...
定量分析这东西，可就不是一两句话加上几个估计的数字能得出靠谱的结论了。如果你真的对此有兴趣，我倒是很期待你的大作。
羽笛 发表于 2014-4-16 12:49 static/image/common/back.gif
世界上吹房地产泡沫的地方，经济都要出纰漏，如日本、香港、西班牙、美国，......。
美国的房地产是支柱 ...
从经济学的角度讲，房子、军工这两个行业都是吞金兽，都是要慎之又慎才能投资的行业，现在可好了，要是大规模地建造武器装备，大家相信军部竞赛会把经济搞垮，因为大家知道武器装备制造出来以后除了演习消耗一点点，大部都要呆在军火库里不产生价值，更别说保值增值。但是大规模地造房子，而且一个家庭拥有多套房子，所有人都不认为是一种浪费经济资源的竞赛，反而相信是比买黄金还稳定的投资。说句不好听的话，上世纪90年代的房子现在也升值了，可是谁买那样的房子？现在的房子再过十几年，能不能满足那个时间人们的需要我想是个未知数。因为石器时代的人有没有在那个时代屯积石头也是个未知数，但我们都知道，石器时代的结束绝对不是因为石头稀缺！ 本帖最后由 为无为650815 于 2014-4-16 13:50 编辑
weakleilei 发表于 2014-4-16 13:20 static/image/common/back.gif
定量分析这东西，可就不是一两句话加上几个估计的数字能得出靠谱的结论了。如果你真的对此有兴趣，我倒是 ...
定量分析说着容易做着难，因为我没有数据，更不用说真实的及时的有效的数据了。所以我只能说自己上面说的那些仅仅就是依据表面现象的感觉而已。只能是我一个人的感觉，连我自己都不敢说靠谱。就象上面那位网友说的，2007年就开始给别人说房地产不能再投了，结果尽是耽误别人少挣一大笔钱。谢谢你的提醒。再一次说明，这些都是我自己的感觉，就是个人吃饭前脑子里忽然冒出来的一段思维。当然我也希望自己的感觉能象2007夏天时劝自己的老乡、朋友说股市太高了，不适合再进去挣那个冒险钱，也就是个人感觉而已，当时我连自己老婆都说服不了，更不用老乡朋友们了。那时老乡朋友们开始还说观望一下，后来那眼神就是我阻挡他们去发大财一样，不说别的，光是那个眼神就让我很不好意思，最后还是各听天命顺其自然吧。因为当时我也真是没有数据证明上证指数超不过8000点。 为无为650815 发表于 2014-4-16 13:15 static/image/common/back.gif
对呀。
我也是这么想的，不管是这些电器再好，只要搬到新房里，我肯定是全部换掉。所以从逻辑上讲，只要 ...
本质是，我们在国际产业链上的地位和资源供给水平能不能支撑房地产的无限发展。如果可以靠爆兵来取胜，那就爆兵。如果不能，那就必须攀科技树。 看不懂，比如看看日本怎么死的？
现在中国房价应该说和日本完蛋后房价差不多，所以貌似风险可控。但是以中国的发展水平，这个房价多少会拖累产业升级和社会和谐。 为无为650815 发表于 2014-4-16 13:48 static/image/common/back.gif
定量分析说着容易做着难，因为我没有数据，更不用说真实的及时的有效的数据了。所以我只能说自己上面说的 ...
股市 房市是政策市投机市，没法预测。 为无为650815 发表于 2014-4-16 13:48
定量分析说着容易做着难，因为我没有数据，更不用说真实的及时的有效的数据了。所以我只能说自己上面说的 ...
股市我5000开始疯狂唱空，一路唱到6124然后唱到3000。然后，悲催的说底到了抄底吧……幸好房地产一路唱多到今天，总算没落下一个晚节不保。
不要随便测顶测底，至少得等顶走出个差不多样子的时候再谈顶不迟。逆势测顶，很容易沦落到牛刀之流那种测100一百次错100次，比大猩猩预测准确度差九条街的结局。
中国整体房价和房地产市场看，现在说相持都算不上，只有局部出现了一些调整苗头，整体还在涨。有了这个判断，还是先不测顶了，顶在哪里天知道。就像茶馆之前言之凿凿房产税要如何如何快来的预言一样，连试点都没见到成功的例子，这种预测除了被挖坟打脸还能有别的结果吗？