【原创讨论】20%二手房税新政之我见
wll认为，这很容易理解，政府按照最有利于自己的标准选择了一个完美的调控方式。1、二手房实际税负水平上升10倍以上，多收税这事绝对有利于政府，而且这个税收起来很容易，在技术上没有任何难度，也没有什么阻力和法律问题。这显然很容易被各地政府接受并推广。
2、对存量二手房利空。税负水平大幅上升，自然影响收益。按照品均分担假设，买卖双方平均都将增加总房价5%以上的成本。如果从一线城市是卖方市场这一个事实考虑，那么二手房买家承担的份额将会更高。结果自然是二手房实际交易总价明显上升，成交量下降。
3、对一手房没有任何直接影响。因为税负增加只针对二手房，不涉及一手房。
4、对一手房有间接的促进作用。如果想买房，那么不是一手就是二手。二手被打压，成本大幅上升，一手没影响，结果自然就是跷跷板效应，购房者涌向一手房。
5、对买房投资有一定利空。税负增加，交易利润空间缩窄。
6、对政府百利无一害。二手房总税收增加。假设政策出台后二手房成交量减半，税负变为10倍，则二手房交易税收变为5倍。假设一手房因跷跷板效应增加成交量20%，同时因利空买房投资减少成交量10%，一手房也有10%的成交上升。一手房约50%的房价最终流向政府口袋。
综上：政府明显能多收很多钱，且基本不用多付出什么成本。已经拥有住房者的房屋市场实际价值有约5%的损失。想购买二手房的人面临房价直接上涨约5%。开发商高兴，客户更多了，估计一手楼价格也会随着二手楼实际价格上升而明显上升。想购买一手房的人一样面临房价直接明显上升。
羊毛终究还是会出在羊身上，该来的终究会来。鱼肉们，你们觉悟了吗？
{:soso_e113:}欢迎大家讨论，欢迎有意见建议的猛拍砖。
沙发一下 低成本而又与地方政府有利，他们很容易和中央步调一致的，房价大涨时吃干抹净了，进入阵地战阶段，开始巩固扩大战果了 政策一直是双刃剑，打击了投资，同时让想买房的刚需以及改善性需求躺枪。
还是记得至今为止，政府始终未说过降房价，一直都是稳定房价，抑制房子投资需求。
现在多空双方博弈快到临界点了，未来如果随着政策进一步加码，说不定就嘣了，期待ING 我觉得最关键的是让自己在博弈当中处于优势，其他的都是假的。大家总是把注意力集中在具体的利益上，就像在下围棋的时候过于注重实地，而忘了取势。其实统治者最希望干电池们这么想吧。关键的是让自己成为刀俎，而不是鱼肉。所以啊，国几条根本就不重要，人家要剪你的羊毛，你又能怎么样呢？ 楼上话是没错，只是，沉默的大多数往往成为变局的决定性因素和力量，谁知道呢，我们处在一个消费的年代，政府，其实也在消费他自身的信用，信用消费完毕的时候就又是一个天地了 {:soso_e116:}鱼肉表示刚要卖第二套房很蛋疼~ 这样一来，一手房会涨，租房租金也会涨，总之，老姓的住房成本越来越高了 信息机器人 发表于 2013-3-2 20:29 static/image/common/back.gif
政策一直是双刃剑，打击了投资，同时让想买房的刚需以及改善性需求躺枪。
还是记得至今为止，政府始终未说 ...
本次调控，对于购买首套房的刚需，影响应该不大；
改善型的会有一定影响。
但直接中枪的，是囤房投资客。 黄芪 发表于 2013-3-2 21:09 static/image/common/back.gif
本次调控，对于购买首套房的刚需，影响应该不大；
改善型的会有一定影响。
但直接中枪的，是囤房投资客 ...
具体的影响估计还需要时间以及各地推出的细化内容来观察 这个税收起来容易？关键是很多房子的两次成交价格未必那么知道吧？
若干年前，刚开始改不满5年要交税的时候，好像很多中介都可以做阴阳合同啊，现在难道不能做了？ 楼主分析的很实在，很喜欢这种风格。
提一个问题，对增值部分交20%税，增值的计算是否具有可行性？尤其是对于一些老房子，当初的价格怎么确定？这里自由裁量的空间是不是太大了？
另外，我没看文件，这个政策有没有针对第一套房？还是针对第二套以上的房？如果也针对第一套房，那实在太不公平。
有合同备案的倒是好操作，其他的就只能根据政府记录的价格历史记录了，但这个依据的正当性会备受争议，执行成本很高。
或许，这个政策更多的是着眼未来，压制因为目前房地产反转而蠢蠢欲动的投资客，将他们赶出购买队伍，将市场继续挤压成纯粹的刚需和改善型市场。
在这个意义上，对于开发商而言，其是一个比较大的利空，因为购买群体缩小了——投资客少了，改善型换房子的成本也增加了。考虑到政策的具体落实还有一段时间，许多想出手的二手房会在短期内降价处理，因此，短期内，对一手房应该是完全的利空。
当然，真要计算，应该分析的量还有很多，尤其是各种因素的对冲，没有专业的数据，很难算出来的。 对于楼主的大部分观点个人认同，不过个人觉得这次的房价调控，总来说就是一个稳字，对楼市的维稳，一方面抑制房价上升，另一方面防止房屋抛售及房价下降过快形成楼市的崩盘，从这种角度来说，结合二套房的房贷及首付政策及地方政府的保障房建设，再加上土地供应的增加，对新楼的开盘能显著抑制了投机客的进入，真正让新房更多流入住房需求人群当中，正因为这套组合拳，所以个人认为新房的上涨空间不可能大了，同时二手房也不会出现像一些媒体所说20%税务成本都转嫁到购房者身上，一方面受价格加税因素与新房价差会拉小差距，另一方面要知道人还在超出自己能力之外可以选择不买没必要把几代人的积蓄投入到还是二手房上，同时也因为这些政策的出台及执行，会形成观望，所以总体来说就这次的政策个人觉得是对房地产市场的维稳 不影响大趋势，还在王八拳范畴内。 这个问题真的需要请教一下各位。呵呵。家里面正好有2手房等待出售，套现之后好去大城市购买父母养老的房子。{:soso_e132:}
请各位茶友指教。
来源：http://go.cqmmgo.com/forum-314-thread-184801362134695649-1-1.html （7楼）
这位兄台说的是不是真的？出售家庭唯一住房不用交20%个税？如果是的话，我家就算避过一劫啦。
国五条细则出台，其中之一是个税按20%征收，但并非所有房屋都按20%征收。
（1）其中最大的一部分是新房，即一手房，这部分房是不收个税的，所以在需求不变的情况下，估计这部分房会好卖，或者会有涨价的动力。
（2）在二手房中，家庭唯一住房出售也不用交20%个税，不但不交，就连以前的1%也不用交。也就是说，家庭唯一住房不用交个税，所以估计这部分二手房，会极为抢手，以后买房的人在买二手房时，一个最需要问的问题就是问卖方是不是家庭唯一住房，因为这关系着是否还要交20%个税。目前在核定是否是家庭唯一住房时，在全国住房信息还没联网的情况下，还是按照当地来认定，即当地是否是家庭为家庭唯一住房。这种情况不受细则影响，反而会因为别的房收20%个税自己不收而变的抢手。
（3）对无法通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的非家庭唯一住房即需要交纳个税的二手房，则不会按20%交纳，仍然会按1%交纳。
（4）也就是说只有“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”这部分二手房会变得不好卖，因为20%个税的原因，而被冷冻。买的人少了，卖的人也会少了。有不收20%个税的房子——新房和属家庭唯一住房的二手房，谁还会买这种要交20%个税的房子。卖家也会想，让我降价20%，我也不卖，但最终结果是，对于同一户型相邻楼层同等面积和户型的两套房子，一套是家庭唯一住房，一套非家庭唯一住房，两套房子价格最终结果销售价就会是差20%，即交上20%税的和不用交的价格税后总价一样。
以上只是个人的一点理解，涉及国家政策的部分如与国家细则不同，以细则真正规定为准。 回复黄金散“为一个业内人士，的确需要对你“不加研习、误导别人”拍板砖 1、所得税税负水平没有上升10倍，而是：原来按交易总额1%计税，新政是按转让差价的20%； 2、现实中，二手房交易绝大多数是假合同，趋近0所得税"
1、你这个业内人士不太称职啊。我所说的10倍，是建立在假设二手房业主购入价格是现在市场价格50%的基础上的。换句话说，50%*20%=10%。而如果按照全额1%征收，则为1%。故为10倍。
2、你只说了一小部分，却隐藏了一个重要的真实情况：现在的二手房交易合同大多数为阴阳合同不假，但假的那份合同都是紧贴房管局系统内的市场评估价格来报的，没错吧？并非如你所说的那样，想报多少就多少，趋近0所得税。同事，我还要告诉你一个新的趋势，就是房管局的市场评估价格上升速度现在比实际房价上升的要明显快，逐步接近市场评估价格。有些城市，房管局的价格比实际成交价格还要高，你是否了解这个情况？
不要假装问题不存在，我知道做为业内人士，其实你是了解的。 失落的城邦 发表于 2013-3-2 22:04 static/image/common/back.gif
有合同备案的倒是好操作，其他的就只能根据政府记录的价格历史记录了，但这个依据的正当性会备受争议，执行 ...
执行成本很低的，就是能查到价格的，必须按增值部分缴纳20%，否则申报交易过户材料打回。
现在房管局有个系统评估价，你报的成交价格只要低于这个系统价，就打回去不受理。
一样东西是否值得投资，税收仅仅是一个方面。商铺的税比商品房高得多，但商铺的投资比例也比商品房要高得多。
在限购限贷的语境下，纯粹意义上的投资客本来就不多，全没了也不会有什么太大的影响。
你考虑了二手房短期内降价处理的可能，却没有考虑想买二手房的短期内提价赶快买的可能。而在一线城市典型的卖方市场下，后者的比例会大得多。
最后，算其实只有个大概，算不出什么精确的结果。结果拭目以待，很快全世界的人都能看到。 失落的城邦 发表于 2013-3-2 21:51 static/image/common/back.gif
楼主分析的很实在，很喜欢这种风格。
提一个问题，对增值部分交20%税，增值的计算是否具有可行性？尤其是对 ...
包括房改房，在房管局都有备案。
当然了，太老的系统里没有的，那也只能按全额1%征收。新政里也开了这个口子。
新政其实并没有改变什么游戏规则，只是加强了原有规则的执行力度。
原来不需要缴纳个人所得税的“自用满5年（含5年）且是唯一住房”，现在一样不需要缴纳。 梦得 发表于 2013-3-2 21:43 static/image/common/back.gif
这个税收起来容易？关键是很多房子的两次成交价格未必那么知道吧？
若干年前，刚开始改不满5年要交税的时 ...
阴阳合同当然做。但，为什么做了阴阳合同，他们还是倾向选择全额的1%而不是增值部分的20%，你想过吗？
其实很简单，就是阴阳合同的价格也不是随便想定多少就多少的。每一个楼盘乃至每一个楼层朝向，房管局系统里都有一个不断变化（主要是增加）的评估价格。申报低于这个价格，就打回去不受理。
eckerry 发表于 2013-3-2 22:10 static/image/common/back.gif
对于楼主的大部分观点个人认同，不过个人觉得这次的房价调控，总来说就是一个稳字，对楼市的维稳，一方面抑 ...
是的,遏制预期是关键,结果只要形成观望就是维持稳定政策的成功. eckerry 发表于 2013-3-2 22:10 static/image/common/back.gif
对于楼主的大部分观点个人认同，不过个人觉得这次的房价调控，总来说就是一个稳字，对楼市的维稳，一方面抑 ...
顶下
觉得这就是政府的目标
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大杀器房产税
不知道啥时候能出来 98ndl 发表于 2013-3-3 00:49 static/image/common/back.gif
顶下
觉得这就是政府的目标
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出来也就是上海重庆那个鸟样。 weakleilei 发表于 2013-3-3 00:51 static/image/common/back.gif
出来也就是上海重庆那个鸟样。
上海重庆只是隔靴搔痒，没到实处
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不过TG的目的也不是整垮房地产
敲山震虎
看他们的手法了 98ndl 发表于 2013-3-3 00:56 static/image/common/back.gif
上海重庆只是隔靴搔痒，没到实处
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不过TG的目的也不是整垮房地产
试点都是隔靴搔痒，你怎么会做出直接来个不隔靴搔痒的全面铺开呢？
试点，成功则经验推广，不成功则换个方案，再找新的试点。这才是常态。
只有试点成功，才会有全面铺开。这是改革开放一条关键成功经验。 间接堵住民间投资这个水龙头，但对最大的水管没有解释
的确对一手房乃至地产市场毫无影响 民间这个水龙头本身无关紧要， 楼市泡沫的主要水管是银行发放货币与贷款的多少
不过如果真正想要整治房地产，在主水管关紧的情况下，这项措施就是雷厉风行断绝地产党最后后路的援军
但是还是想考靠吹水经济的话，这项就是忽悠的幌子+官僚资本垄断的手法，不过以现在的形式再吹水,上面还没那么想做叶利钦把~ 黄芪 发表于 2013-3-2 21:09 static/image/common/back.gif
本次调控，对于购买首套房的刚需，影响应该不大；
改善型的会有一定影响。
但直接中枪的，是囤房投资客 ...
购买首套的，要承担房价上涨的压力。怎么没影响。现在这个政策， 我终于有点明白了，这是一个放水政策，是在剪羊毛。
好残酷！ 我家的房子住了12年了，是不是不受这个影响 本帖最后由 weakleilei 于 2013-3-3 01:10 编辑
克罗地亚狂想曲 发表于 2013-3-3 01:07 static/image/common/back.gif
我家的房子住了12年了，是不是不受这个影响
是不是家庭唯一住房？房产证是否过5年？
如果是唯一住房，房产证过5年，不受影响。
其实也不是不受影响，因为别人多数都要交增值部分20%的税，你的房不用，结果你的房的到手价格应该会同步有所提高，你赚了。