【原创】再谈房产：房价上涨除了炒作投机，还有什么原因？
炒作投机、传销导致的房价较高这个大家心里都有数，忙总也谈了很多。这方面我没啥新的想法，也就不多费口舌。这里想谈谈除了炒作投机外，还有什么别的因素导致中国房价上涨。
坑有点深，我抛砖引玉，欢迎大家批评、补充、指正。
————————————————（我是分割线）—————————————————
钱太多了，怕埋在地里烂了 一、成本上升
据我了解，成本上升，是房价上涨的一个重要内因。
1、土地成本上升
从土地招拍挂的成交价格看，全国城镇住宅建设用土地在过去10年中整体涨幅超过5倍，部分地区达到上百倍是一个事实。土地从当初占房价10-20%左右的比例增加到50%以上。如果以当期土地拍卖价格和周边房价比较，那么很多地方甚至出现了新拍卖土地比已经建好房子的土地还要贵的情况。也就是我们说的面粉比面包贵。在这种情况下，要么开发商亏本，要么房价继续涨，没有别的道路。
土地价格上涨，毫无疑问是过去10年房价上涨的重要内因。
2、建筑成本上升
建材成本最近10年升幅并不大，但工人人工成本整体升幅超过3倍，部分工种达到10倍。现在一个勤快点的泥水工，在我所在的城市一个月赚8000-10000难度不大。已经超越了大部分白领的水平。而且就这样还经常找不到人干。忙总所说的刘易斯拐点提前到来，所言非虚。10年前一套房卖1000元一平方也许还有赚，现在卖3000一方估计连建筑成本都收不回来了。当然了，现在的房子的园林、装修、配套比10年前的整体水平有了很大的提高。毕竟社会在进步，人们的要求也高了。
3、拆迁成本
其实这个可以归到广义的土地成本中。不过这一项实在涨的有亮点，单独提出来也有必要。先说个判断，有意见的人可以提：过去10年，拆迁致富是中国最快最有效的致富途径，没有之一。别看那些钉子户哭爹喊娘浇汽油，实际上大多数的要价都是惊人的。上海曾出现过浦东10平方米的老房子最后拆迁得了500万+一套三房，合计总市值接近1000万的极端案例。至于拆迁出亿元户，全村人人买宝马之类的也是层出不穷。这些钱最后都要算到房价里面去。同时由于拆迁难，房产商多付出的时间成本（资金投入利息）和机会成本也自然要记入房价。
————————————————（我是分割线）—————————————————
待续 二、需求上升
1、全国人口增加，以及城市化导致城镇人口增加。中国的城市化以每年1%左右的速度在进行，城镇人口每年稳步增加超过1000万人，具体见下图：
新增的城镇人口必然导致新增的房屋需求。
2、住房改善冲动强大。中国人骨子里对住房就有很高的期望值。古代很多人赚了钱就置宅子，过去晋商有不少就是盖房子盖破产的。数据显示，改革开放30多年来，中国城乡居民的居住条件和生活环境发生了天翻地覆的变化。中国城镇居民人均住房面积从1978年城市人均住宅面积6.7平米，2008年中国城镇居民住房面积人均已达到28.3平方米，增长了4倍多。2009年已经超过了30平方。
大学毕业没两年，就想买市区三房电梯小区楼的人不在少数。没房子不结婚的不在少数，这些冲动都被转化为需求。
3、投资投机需求强大。这个不展开，与本贴主题关系不大。
————————————————（我是分割线）————————————————————
三、房屋本身价值提升
这里所谓的价值，指的是房屋的使用价值。
在我看来，房屋的使用价值包括以下几个方面：
1、交通
周边道路情况如何，距离市中心交通时间（注意，是交通时间而非距离），公共交通配套，有没有地铁、轻轨？这些因素直接影响房屋的使用价值，并极大影响房屋的市场价格。
一般而言，其他条件类似，有地铁的房子比没地铁的要贵20%-40%。这就是一个典型的例子。
而过去10年，中国的城市基础建设日新月异，道路、地铁等交通配套可以说有了翻天覆地的变化。政府在其中投入万亿计的人民币，这些投入都转化为房价的上涨。
2、教育
周边学校如何，是不是名校，有没有名校的学位，这也是影响房价的重要因素。过去10年，我国教育投入从2001年的4600亿增长到2011年超过16000亿，3倍多。我见过很多原来很一般的学校，在过去10年被建设为一流学校的案例。这些投入，也有一部分转化为房价的上涨。
3、医疗
医院这东西有点特殊，医院旁边的房子一般价格都偏低。中国人对住在医院旁边还是有不好的看法。但距离医院太远也不行。中国人最喜欢的就是距离医院近，但是看不见医院也不在旁边。
4、公园等休闲娱乐、环境改善配套
小区有公园的不少，这些自然是算入房价的。市政公园附近的房子一样大幅增值。想想看，旁边是奥林匹克湿地公园的房子，自然要比旁边是工厂的房子贵得多。过去十年，无数市区内的工厂被拆毁，变成了公园、绿地、广场。环境的改善自然导致房价的大幅上升。
5、其他生活配套
什么超市啊、商业街啊、菜场啊。越多越好，越近越好。这些在过去10年的数量、质量增幅也是很可观的。
————————————————（我是分割线）————————————————————
综上，我认为我国房价上升是多重因素的复合体。我们要看到其中的投机因素，不合理因素。也要看到其内在因素导致的理性上涨。忽略其中任何一个部分，都不是实事求是，全面客观分析问题的态度。
以前曾说过，房地产是政府抢劫的一种手段。这没错，如忙总所说，50%的房价都转变为政府的财政收入。
那么今天我要补充，拥有房产也是获得政府送钱的一个前提。政府抢来的钱大部分投入了各种基础建设，你的房子周边工厂变公园，城中村变CBD，破路变六车道，增加了学校医院超市，这些东西房子的拥有者一分也没花，都是政府白送的。政府送了你这么多，你的房价能不涨吗？
————————————————（我是分割线）————————————————————
抛砖引玉，不成熟的饿一点东西，欢迎各位多指教。{:soso_e113:} 支持原创！ http://www.sychaguan.com/forum.php?mod=viewthread&tid=1026&extra=page%3D1
旁边正好有一帖，可以作为佐证。
BBC纪录片 世界变化最快之地：一个中国山村6年的变化 分割线貌似不需要吧。。。。都分贴了，其实总结下来，中国总体增长还是依赖投资拉动型的，就是说在这个循环体系中，变成了更加强大的生产力和更多工业化的人口，绝大多数增长没变成居民的消费，未来就看怎么保护海外利益和刘易斯拐点出现后，劳动力价格如何变化了。 ssun1cn 发表于 2012-3-10 16:35 static/image/common/back.gif
分割线貌似不需要吧。。。。都分贴了，其实总结下来，中国总体增长还是依赖投资拉动型的，就是说在这个循环 ...
居民购房，算投资还是算消费，这是个问题？谁来回答一下呢？:dizzy: weakleilei 发表于 2012-3-10 16:45 static/image/common/back.gif
居民购房，算投资还是算消费，这是个问题？谁来回答一下呢？
这就要看几套了，是否是投资其实我们是看是否会较高概率再次进入流通市场，比如二套房，一般没有上涨预期的情况下就看租金收益率了，以大换小也有类似的问题，但是由于概率较小，所以一般是某个地区进入老龄化后作为分析的依据。 ssun1cn 发表于 2012-3-10 16:49 static/image/common/back.gif
这就要看几套了，是否是投资其实我们是看是否会较高概率再次进入流通市场，比如二套房，一般没有上涨预期 ...
我问的是现在统计局把居民购房算入消费还是计入投资？
谁知道这个问题的答案？ weakleilei 发表于 2012-3-10 16:51 static/image/common/back.gif
我问的是现在统计局把居民购房算入消费还是计入投资？
谁知道这个问题的答案？
投资，参考这个链接
http://news.gy.soufun.com/2009-12-04/2939236_all.html ssun1cn 发表于 2012-3-10 16:53 static/image/common/back.gif
投资，参考这个链接
http://news.gy.soufun.com/2009-12-04/2939236_all.html
如果购房算作投资的话，那么一帮买房的说自己是消费者，说房子是生活必需品什么的这样的观点，估计政府就是不接受的了。 weakleilei 发表于 2012-3-10 16:55 static/image/common/back.gif
如果购房算作投资的话，那么一帮买房的说自己是消费者，说房子是生活必需品什么的这样的观点，估计政府就 ...
其实现在房地产政策，是服务于城市化的，包括保障房也是，这个导向是很清楚明白的。 本帖最后由 不夜之候 于 2012-6-27 19:40 编辑
删除。。。。。。。。。。。。。。。。
不夜之候 发表于 2012-3-12 10:17 static/image/common/back.gif
就我家情况而言，主要原因是：没有更多的投资渠道。
咱2口都是挣工资的，一年有20来万剩余。现在小孩就小学 ...
你这是晒命，让人羡慕嫉妒恨吧？{:4_238:}
提供一个数据，前两年的，砖混结构房造价 600－800元/平方，高层房屋2500元/平方，这些已经全部包含了原材料和人工成本了。
但是北京房价是30000以上，这个差别可是10倍的。 牛得很 发表于 2012-3-12 13:21 static/image/common/back.gif
提供一个数据，前两年的，砖混结构房造价 600－800元/平方，高层房屋2500元/平方，这些已经全部包含了原材 ...
北京是北京，全国就一个。没法比。
本地目前的房价构成（2环内外）：
地价：2500 （说还要加价10%，政府修地铁，没钱了。逼着你补差价，不然不发证）
建筑成本：2500～3000（高层）
管理，营销，预期利润及其他：2000
这就差不多7000～7500.
最新开盘的一个项目，7600的均价。
已经有6600的价格喊出来了，这还是拿地时间在3年前的项目。
而现在大批的城中村改造项目，基本处于停工状态 我是外乡人 发表于 2012-3-12 14:08 static/image/common/back.gif
北京是北京，全国就一个。没法比。
本地目前的房价构成（2环内外）：
地价2500的很少有买到7600的吧。 weakleilei 发表于 2012-3-9 19:35 static/image/common/back.gif
一、成本上升
据我了解，成本上升，是房价上涨的一个重要内因。
1、土地成本上升
地价占50%的项目有多少？这个数据不靠谱啊。一般差的利润率也有15%吧，中高档25%以上。这还没算建筑和装修的利润。 morningtiger 发表于 2012-3-12 14:32 static/image/common/back.gif
地价2500的很少有买到7600的吧。
楼面地价2500 土地人工材料等的上涨，我觉得可以理解为自然增长。
现在要消除的是炒作类的上涨因素。
我们现在的房价上涨是必然的，只是要合理上涨。 我是外乡人 发表于 2012-3-12 14:35 static/image/common/back.gif
楼面地价2500
知道是楼面价。营销管理也就10%左右。你的利润差不多也有1000-1200,13-16%的利润率。很正常啊。而且投资还都是靠银行还有人家建筑商垫款。看看胡温这十年工业利润率和房地产账面上利润率的变化，房地产利润率减半才正常。 我觉得现在讨论这个问题意义不大了，目前只需要关注决策层的决心。
衍生出对执政者的信心问题。
好像结果，可能又是凑合吧。
这个社会就是凑合着过，哈哈。 weakleilei 发表于 2012-3-10 16:45 static/image/common/back.gif
居民购房，算投资还是算消费，这是个问题？谁来回答一下呢？
统计上算投资。就是说你要是买了一辆法拉利，还是消费。但你要是买了一个1居室，就是投资了。同时如果是公司买了辆QQ，也是投资。
所以土鳖国只有投资没有消费。。。。。 牛得很 发表于 2012-3-12 13:21 static/image/common/back.gif
提供一个数据，前两年的，砖混结构房造价 600－800元/平方，高层房屋2500元/平方，这些已经全部包含了原材 ...
你这是楼体的建筑成本，没算小区绿化、道路、配套学校会所吧？
另外，我的文章里，说的是现在小区建筑成本3000块一平方都没钱赚。距离你这高层2500，也没多少嘛。
morningtiger 发表于 2012-3-12 14:34 static/image/common/back.gif
地价占50%的项目有多少？这个数据不靠谱啊。一般差的利润率也有15%吧，中高档25%以上。这还没算建筑和装修 ...
地价（包括拆迁成本）占50%的很多啊。
最近几年的楼盘，只要不是囤地囤了好多年的，基本就这个比例。 小区建筑一般是砖混结构，用料比农民房好些，成本大致是1500元/平方。
城中村改造另外有个大问题，就是城中村一改就变成高档商业楼宇，原来住在城中村的大量中下平民就要给赶到更加垃圾的角落里头去，为了防止平民反对，现在城中村放慢了。