国房市吸引越来越多投资
2011-03-29 04:56 文章来源：法兰克福经商室
文章类型：原创 内容分类：新闻
自金融危机以来，德国房地产市场成了越来越受投资者欢迎的选择，经历了预料之外的繁荣期。根据Empirica研究所的数据，去年德国房租价格上涨了3到4个百分点，整体房价也同步上涨。房地产研究机构Bulwien Gesa的专家表示，2011年的平均住房价格将上升3到5个百分点。房价上涨的原因主要有：经济面整体良好、就业率持续走高以及新建住房数量偏低等。
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衙门把这个叫德国房地产繁荣,唉,没法比
bobo0928 发表于 2012-7-3 17:31 static/image/common/back.gif
我在上海，我只能就上海我观察的情况说。
保障房影响是不大的，因为太偏了。
谢谢，确实没怎么将。从8月最高峰到5月估计全国主要城市能降5%。现在应该又涨起来了。这其实对房地产行业是一个很坏的消息。
对于刚需，保障房应该就挺好的了。如果限购令仍在，大家感觉不会重新再耍一把，过几个月交易量有可能又下来了。
本帖最后由 熊起 于 2012-7-3 18:12 编辑
房地产说到底炒就是炒的地租，炒的雁过拔毛，坐地收钱，刮所有行业。最可怕的情况是房租地价垄断，死一批小地产公司如果是给大鳄铺路我们就等死吧。房价虚高其实还不是最坏情况，最坏的实高，一旦房租炒上去，中国实体经济就会开始不可逆的死亡。
weakleilei 发表于 2012-3-9 20:10 static/image/common/back.gif
抛砖引玉，不成熟的饿一点东西，欢迎各位多指教。
我是研究房地产的，专门跟地产公司打交道。有一点我觉得你应该注意：营销、投资与借贷三者在房地产开发中的关系。
1、如果用净利润和总投资相比，地产利润的确很低，比如18%，但是通常会在几年内才能开发销售完，“平均到每一年”的利润率回报的确很低。
2、但是地产的营销是借贷式的——借买房人的钱投资，房地产开发商的自有资金在总投资中的比例很低，即使是自有资金，其中很大部分来也自于银行贷款。这时候你会看到房地产开发利润即资本年收益率是惊人的。
比如一个四年期项目（只计现金收入，不折算开发过程中的资产增值）：第一年为0，第二年为30%，第三年为200%，第四年为1000%，平均年资本收益率约为308.5%！
惊不惊人？除了街边小摊等低投资小生意，你在哪个大型投资行业能见到这么大的利润率？
如果不相信，以下是一个典型项目的资金运作情况：
1、自有资金1个亿；
2、贷款1个亿；
3、上缴政府20%的土地出让金2个亿，获得价值10亿的土地开发权；
4、再以该拍得的土地抵押（抵押率80%），获得银行贷款8亿；
5、第三年后，该土地增值30%达13亿，再追加贷款2.4个亿；
6、这时候开发商共有10.4亿的流动资金，就可以对土地进行开发了；
7、第二年通过卖期房回收10亿；
8、利用买房者的买方的钱其中的8亿进行持续开发，另外2亿缴纳周边规划范围内的价值10亿土地开发权的20%（即二期）预备滚动开发；
9、再把二期的土地做抵押，获得8亿的银行贷款；
10、这样，开放商又有了钱持续开工，到第三年又卖出30亿的期房；
11、这笔30亿的钱再投入开发，其中包括本项目高附加值商业项目（即三期）；
12、第四年开发后又销售得到60亿，四年即累计总销售收入100个亿（包括住房、车库、商业配套）；
13、新得来的60亿销售收入除偿还全部贷款本息、土地出让金、税金外，又参与购买新的土地，获得价值30亿的土地开发权（进入新的循环，此处不再计算）；
14、本项目累积各年总投资实际约为85亿，总收入100个亿，按一般净利润率18%，即15亿；
15、净资本收益率=15亿/1亿=1500%，“年”均375%。
注意哟：以上还不包括公共设施的受益，以及物业服务的受益，这个开发商不会傻傻地不挣钱的，也不包括第三年年底新购买的价值30亿土地的增值收益（如果该开发商在第四年后立马转让该土地，一般情况会获得至少20%的收益，即6亿）。
则“年”净资本收益率约525%左右，而资本收益率却在2100%左右。[/b]
是不是暴利！还有什么人能为房地产上叫屈？！一个亿的自有资金多吗？当然不多，但是关键你能不能搞得到土地和贷款。
当然以上模型是建立在土地、房价升值、好卖、银行肯房贷的基础上，如果相反，则开发商那点自有资金肯定撑不住，即使卖掉，由于土地贬值，也会血本无归，只能四处借高利贷，等待政策宽松或市场反弹。
黄金散 发表于 2012-7-3 21:23 static/image/common/back.gif
我是研究房地产的，专门跟地产公司打交道。有一点我觉得你应该注意：营销、投资与借贷三者在房地产开发中 ...
赞数据。
黄金散 发表于 2012-7-3 21:23 static/image/common/back.gif
我是研究房地产的，专门跟地产公司打交道。有一点我觉得你应该注意：营销、投资与借贷三者在房地产开发中 ...
对于有本事完成你所述的全过程的开发商，我觉得你说的利润率太低了。
更简单的如下：
自有资金0，虚构一个项目，评估价值10亿，银行年息7%借贷8亿，转手30%民间借贷出去，利差23%。
什么都没有，一年赚1.84亿。其中0.84亿打点各项关系，净赚1亿。
利润率？无本万利。
weakleilei 发表于 2012-7-3 21:29 static/image/common/back.gif
对于有本事完成你所述的全过程的开发商，我觉得你说的利润率太低了。
更简单的如下：
自有资金0，虚构一 ...
一般总要有几十万买个车，吃几顿饭
ccaaatt 发表于 2012-7-3 21:30 static/image/common/back.gif
一般总要有几十万买个车，吃几顿饭
对于那些含着金钥匙出生，有大神通的人，怎么空手套白狼都不奇怪。
想当初他们倒批文，还不是钱如流水一般？
这种玩意根本不具备代表性，这种神人做什么都是利润率惊人的。
weakleilei 发表于 2012-7-3 21:29 static/image/common/back.gif
对于有本事完成你所述的全过程的开发商，我觉得你说的利润率太低了。
更简单的如下：
自有资金0，虚构一 ...
你的这个方法对于开发商而言不划算，首先风险太大，其次规模有限。好比你在马路上卖冰棒，10元投资，一天你可能会得到300元收益，但是比无法搞一个项目自有资金投资1个亿，当天晚上回收30个亿来，而且风险相对可控。
weakleilei 发表于 2012-7-3 21:29 static/image/common/back.gif
对于有本事完成你所述的全过程的开发商，我觉得你说的利润率太低了。
更简单的如下：
自有资金0，虚构一 ...
而且我举的例子都是合法的、正规的，贷款有抵押，符合各地房地产预售许可制度，符合土地拍卖开发政策，不是瞎胡闹。
黄金散 发表于 2012-7-3 21:37 static/image/common/back.gif
你的这个方法对于开发商而言不划算，首先风险太大，其次规模有限。好比你在马路上卖冰棒，10元投资，一天 ...
说的好像你的方法风险不大一样。
我的方法一点风险也没有，因为一分钱都没投入。成立一个有限责任皮包项目公司，大不了法人破产。
你的方法至少还投入了1亿真金白银，对不？
至于资金量，如果你的方法能忽悠回银行几十亿，那么同样神通的人用我的方法一样可以忽悠回几个亿。风险前面说了，无本万利，根本就没有任何风险。
weakleilei 发表于 2012-7-3 21:41 static/image/common/back.gif
说的好像你的方法风险不大一样。
我的方法一点风险也没有，因为一分钱都没投入。成立一个有限责任皮包项 ...
你没有资产抵押，在哪儿忽悠几十个亿的银行贷款？我举得例子那一条不符合银行贷款规定？哪一个不符合土地政策和销售政策？
黄金散 发表于 2012-7-3 21:41 static/image/common/back.gif
而且我举的例子都是合法的、正规的，贷款有抵押，符合各地房地产预售许可制度，符合土地拍卖开发政策，不 ...
你的方法就是把银行当白痴嘛。
有本事把银行当白痴的人，怎么都能空手套白狼。你的方法还先丢进去自己一个亿，且所有风险都由自己的一个亿优先承担。有这本事的人哪里会干这事。
我举个我知道真实例子吧：前几年打新股收益颇高，年化收益率百分之好几十甚至百分之百以上。有一神人就和银行达成协议，设立一个银行监管的证券账户，授信过亿，只打新股。有新股打的时候借款，中签以外的资金自动归还。
资金上银行没有任何风险，他本人没有投入一分钱真金白银，无本万利。
这个人是谁，你就当我编的。有这本事的人，吃饱了撑的去开发房地产费那心思。
黄金散 发表于 2012-7-3 21:44 static/image/common/back.gif
你没有资产抵押，在哪儿忽悠几十个亿的银行贷款？我举得例子那一条不符合银行贷款规定？哪一个不符合土地 ...
和你的方案其实是一样的。只不过你的方案里有1一个亿的资本金初始投入。
哪点不符合，你自己考虑一下。你的第四步就不符合银行贷款规定。
weakleilei 发表于 2012-7-3 21:50 static/image/common/back.gif
你的方法就是把银行当白痴嘛。
有本事把银行当白痴的人，怎么都能空手套白狼。你的方法还先丢进去自己一 ...
你自己都说这是神人了，哪有那么老土的人放着开发商不做去按你的想法做神人？你的模式可以大量复制的价值吗？可是开发商都市这样复制的，只是程度不同而已，万科都是这样，不过自由资金重读很多而已。
黄金散 发表于 2012-7-3 21:58 static/image/common/back.gif
你自己都说这是神人了，哪有那么老土的人放着开发商不做去按你的想法做神人？你的模式可以大量复制的价值 ...
对于万科怎么样，你如果是业内人士，应该看过它的年报吧。
weakleilei 发表于 2012-7-3 21:53 static/image/common/back.gif
和你的方案其实是一样的。只不过你的方案里有1一个亿的资本金初始投入。
哪点不符合，你自己考虑一下。你 ...
第四步，开发商只需20-30%的资金缴纳政府就可以获得自己的土地开发权，再以土地开发权做抵押如何不符合银行规定？
中间值需要一个媒介作用一下。
比如10亿土地，交2亿获得开发权，剩余的通过短期第三方“担保”，借贷出8亿，全部缴纳政府全部土地转让金。然后再以该土地抵押银行，80%的抵押率，获得8亿的银行资金。
即使他不在银行贷款，直接（只要在两年内）转卖就可以获得高额溢价。
黄金散 发表于 2012-7-3 22:05 static/image/common/back.gif
第四步，开发商只需20-30%的资金缴纳政府就可以获得自己的土地开发权，再以土地开发权做抵押如何不符合银 ...
你的说法，银行是80%的抵押率吗？仔细算清楚了。
其实你这就是放大杠杆嘛。那为什么不去炒期货呢？
内盘8%保证金，外盘1%保证金。极端点的外盘有0.25%保证金的。
weakleilei 发表于 2012-7-3 21:50 static/image/common/back.gif
你的方法就是把银行当白痴嘛。
有本事把银行当白痴的人，怎么都能空手套白狼。你的方法还先丢进去自己一 ...
这个不是把银行当白痴，银行愿意这样做，他们风险很小，即使土地贬值20%，他们也不会亏。
另外，这种模式主要是利用市场牛市期间的资本杠杆化效应。而不合理的部分是地方政府刻意控制土地释放频率推升地价和房价，以及开发商与银行、当地政府的三者灰色交往，互相狼狈为奸。
黄金散 发表于 2012-7-3 22:14 static/image/common/back.gif
这个不是把银行当白痴，银行愿意这样做，他们风险很小，即使土地贬值20%，他们也不会亏。
另外，这种模 ...
放大杠杆，在单边市场的时候能迅速赚很多钱，这不奇怪。
炒期货的有人在一波牛市中1万变1000万。
如果你说来说去仅仅想表达这个意思的话，那就太没意思了。
另外，你说万科也是如此，最好能给些证据。空口无凭。
牛得很 发表于 2012-3-12 20:22 static/image/common/back.gif
小区建筑一般是砖混结构，用料比农民房好些，成本大致是1500元/平方。
城中村改造另外有个大问题，就是城 ...
现在哪有什么商品房用砖混结构？
weakleilei 发表于 2012-7-3 22:12 static/image/common/back.gif
你的说法，银行是80%的抵押率吗？仔细算清楚了。
其实你这就是放大杠杆嘛。那为什么不去炒期货呢？
房地产市场怎么能同期货市场比较风险度？开放商再再熊市倒霉，也能不至于亏得连本钱都一干二净，顶多打个7、8折。
再说，大规模复制在期货市场可行吗？几万亿房地产开发资金进入期货市场，然后大家都赚得盆满钵满？有人赚就有人亏，房地产市场赚的钱是归根到底从消费者来的。
本帖最后由 weakleilei 于 2012-7-3 22:29 编辑
黄金散 发表于 2012-7-3 22:23 static/image/common/back.gif
房地产市场怎么能同期货市场比较风险度？开放商再再熊市倒霉，也能不至于亏得连本钱都一干二净，顶多打个 ...
几万亿？
你知道中国期货市场一年的交易量吗？
世界呢？
还有恐怖的外汇市场。
放大杠杆赚大钱的前提是什么？放大杠杆的问题是什么？你用你前面说的那个流程，算一算如果地价跌10%，开发商能剩下什么？7、8折？会算数吗？
1、自有资金1个亿；
2、贷款1个亿；
3、上缴政府20%的土地出让金2个亿，获得价值10亿的土地开发权；
4、再以该拍得的土地抵押（抵押率80%），获得银行贷款8亿；
5、第三年后，该土地贬值10%，仅剩余9亿；
不提银行贷款和中间过桥贷款的利息，各种费用，就算投入资金，开发商是不是已经血本无归了？如果算上利息什么的，3年后土地只要不涨价10%，开发商都要血本无归的。别忘了9个亿的贷款，哪怕是基准利率，一年利息也有5000万。
weakleilei 发表于 2012-7-3 22:25 static/image/common/back.gif
几万亿？
你知道中国期货市场一年的交易量吗？
世界呢？
即使地价跌，甲开发商无资金开发，转让给乙开发商，也可能赚钱，因为不是所有开发商都有机会搞到足够土地储备的，地价跌了，土地仍是稀缺的。只要乙开发商自有资金充足，房子做起来照样能够挣大钱。
另外几万亿地产开发资金进入到期货，进进出出，那交易量会有多少？那时候大家都赚谁的钱？如果加上十年来的房地产总投资，这个资金量会是多少？都进入期货市场那岂不是爆了？
本帖最后由 weakleilei 于 2012-7-3 22:42 编辑
黄金散 发表于 2012-7-3 22:33 static/image/common/back.gif
即使地价跌，甲开发商无资金开发，转让给乙开发商，也可能赚钱，因为不是所有开发商都有机会搞到足够土地 ...
1个亿投入，9个亿贷款，共计10个亿买入一块地。地价跌到了9个亿。我想问你转让给乙开发商怎么赚钱？你是想说乙开发商用12个亿去买市价9个亿的土地吗？如果真有这样人傻钱多的凯子，干嘛不直接一开始就把土地13亿卖掉，1个亿一两个月净赚2个亿？然后滚动赚傻子钱呢？
另外，你的其他一切假设，都是建立在房价、地价永远上升，没有任何回调的基础上的。
而如果你的假设是对的，那么你现在应该砸锅卖铁赶快买房买地。
而如果你不赞同这个假设，那么你不应该认为开发商会干那么不靠谱的事。
另外，你算账算得太简单了，简单得让我怀疑你所称的业内人士身份。
weakleilei 发表于 2012-7-3 22:38 static/image/common/back.gif
你的一切假设，都是建立在房价、地价永远上升，没有任何回调的基础上的。
而如果你的假设是对的，那么你 ...
炸锅卖铁？有几个人能拿出几百万来？有着几百万买方为什么不可以干别的生意？
房价是下跌的，只是影响了开放商的储地规模，不影响开发商买地。万科之类的开发商有着大量的储备用地，他们会根据资金链情况进行循序渐进的开发，建房子仍是赚大钱的。但是买房子在短期内可能不赚钱，大家期望着还能再降一点。
另外，这个模型不是我琢磨出来的模型，是10余年来开发商的资金运作实践模型。01年我进入这一行，那时挖个坑就开始卖房，启动资金有多少？可以忽略不计!现在没有那么简单了，开发商没有个几十亿资金就不要搞动不动百亿销售额的项目。
黄金散 发表于 2012-7-3 22:46 static/image/common/back.gif
炸锅卖铁？有几个人能拿出几百万来？有着几百万买方为什么不可以干别的生意？
房价是下跌的，只是影响 ...
通常开发商对项目的评估就是达不到200~300%的利润就算没挣钱，根本不会去运作
黄金散 发表于 2012-7-3 22:46 static/image/common/back.gif
炸锅卖铁？有几个人能拿出几百万来？有着几百万买方为什么不可以干别的生意？
房价是下跌的，只是影响 ...
首先，我要告诉你能拿出几百万的人太多了。当然，拿不出的更多。
其次，你不是房产业内人士吗？有几百万不炒房，难道去干别的你不熟悉的生意？
最后，你对我问的很多数据上的问题都回避了，这样很不好。
01年入行，现在没有几百万，应了一句话：起了个大早，赶了个晚集。拿了手好牌，出尽了昏招。
本帖最后由 不夜之候 于 2012-7-4 11:52 编辑
量升价跌（只要不跌过20%红线，政府喜欢）
量价齐涨（下一个调控出台?)
量升价平（这个最好，中央跟地方都喜欢）
量价齐降（价跌20%红线，刺激出台）
weakleilei 发表于 2012-7-3 22:52 static/image/common/back.gif
首先，我要告诉你能拿出几百万的人太多了。当然，拿不出的更多。
其次，你不是房产业内人士吗？有几百万 ...
01年入行，看你入得什么行，你为什么不想着我01年是工地的工人呢？另外你怎么知道我没有别墅呢？
钱再多，也没有办事搞地产开发呀，买房和开发房地产不是一回事。
另外，你讲得几个数据细节问题，无关紧要，你只需要明白一个数量级关系就可以了。精确计算需要专业会计，工程太复杂，这种东西是可以卖钱的。