98ndl 发表于 2012-7-3 22:49 static/image/common/back.gif
通常开发商对项目的评估就是达不到200~300%的利润就算没挣钱，根本不会去运作
如果按自有资本计算利润率，200%如果是平均“年”利润率仍然是可以的，如果是项目（比如四年）的总利润率，那就太低了。
黄金散 发表于 2012-7-3 23:01 static/image/common/back.gif
01年入行，看你入得什么行，你为什么不想着我01年是工地的工人呢？另外你怎么知道我没有别墅呢？
钱再多 ...
话说初中代数就足够了的东西，犯不着跟我谈专业会计吧？有些基本原理性错误太明显，很不符合你业内人士身份啊。当然了，如果你是工地工人的话，那就当我没说。
其实问题上面说的都很清楚了，你有没有别墅你自己知道，我也不关心。
黄金散 发表于 2012-7-3 23:01 static/image/common/back.gif
01年入行，看你入得什么行，你为什么不想着我01年是工地的工人呢？另外你怎么知道我没有别墅呢？
钱再多 ...
兄台是明白人，实际上你讲的都是标准程序，希望兄台能开个帖子讲讲这方面的事情
weakleilei 发表于 2012-7-3 23:06 static/image/common/back.gif
话说初中代数就足够了的东西，犯不着跟我谈专业会计吧？有些基本原理性错误太明显，很不符合你业内人士身 ...
专业会计和初中代数还是高数没有关系。只是里面涉及的概念以及因素太多。比如：
容积率从2改到3，等于一分钱不花增加了50%的地皮（大点的钱当然不少），这个利润会增加多少？
比如开发商把最后一期的几个会所不再出售，而改为自己持有，不用交所得所了，在财务报表上这个潜在的“纯粹”利润就没了，你会得出只有比如15%的利润率，其实如果你计算出这部分，利润率会增加50%；
再比如，有些开发商连“挖坑”的钱都紧张，会跟当地政府串通，先特低“卖”（其实是筹资，是不能分红的“股本”，呵呵），然后封盘，因为再卖就亏了。待房子封顶后再高价出售。
这里面很多因素都是需要财务会计去考虑的，哪里有那么简单？
风潇潇007 发表于 2012-7-3 23:16 static/image/common/back.gif
兄台是明白人，实际上你讲的都是标准程序，希望兄台能开个帖子讲讲这方面的事情
我这个例子不黑，还是比较正规，对于消费者而言还是风险很低项目的运作情况。至于三级地市什么样的都有。
黄金散 发表于 2012-7-3 23:27 static/image/common/back.gif
专业会计和初中代数还是高数没有关系。只是里面涉及的概念以及因素太多。比如：
容积率从2改到3，等于 ...
继续顾左右言他。
说说看，1个亿自有资本+9个亿银行贷款，如何把市值跌到9个亿的土地卖出去赚钱？
本帖最后由 风潇潇007 于 2012-7-3 23:37 编辑
黄金散 发表于 2012-7-3 23:28 http://sychaguan.com/static/image/common/back.gif
我这个例子不黑，还是比较正规，对于消费者而言还是风险很低项目的运作情况。至于三级地市什么样的都有。
是的，本人有所耳闻，也掺和过这方面的事情，三级地市空手套白狼的有，但是不具有代表性，实际上，房地产公司是很注重法律风险的，违规的事情可以干，违法的事情一是成本高，二是难度大，没有极大的利益，是不去干的。
weakleilei 发表于 2012-7-3 23:29 static/image/common/back.gif
继续顾左右言他。
说说看，1个亿自有资本+9个亿银行贷款，如何把市值跌到9个亿的土地卖出去赚钱？
土地转让呀，你有9个亿，你去参加拍卖，但是政府无地可卖，或者政府拍卖的地盘太大，要50个亿。这时，我有土地原来值9个亿，在地价下行时间反而卖给你11个亿，你要不要？你肯定想要，因为这11个亿可以在未来四年获得20亿的利润。
土地的价格，包括1、政府拍卖价格，2、私有地产商持有人手中的土地的价格。当你看到拍卖价格走低，并不意味着你开发商自有的土地价格就卖不上高价，因为政府拍卖的土地是有限的，不是随时想买就有。
weakleilei 发表于 2012-7-3 23:29 static/image/common/back.gif
继续顾左右言他。
说说看，1个亿自有资本+9个亿银行贷款，如何把市值跌到9个亿的土地卖出去赚钱？
当然政府拍卖的土地还有一些附带功能，比如要求你建**%的保障房，需要为市镇配套什么什么的。而我手里的土地没有这些限制，虽然地价行情是下行的，但是机会却不总是存在的。
明白一点，中国既不是纯粹的政策市，也不是纯粹的市场化。所以所谓土地市场价格并不是确定的，政府故意压低价（比如政府已经试行新的拍卖方式：“谁出价低就卖谁”），但私人手里的土地却不是。
黄金散 发表于 2012-7-3 23:40 static/image/common/back.gif
土地转让呀，你有9个亿，你去参加拍卖，但是政府无地可卖，或者政府拍卖的地盘太大，要50个亿。这时，我有 ...
你是这么理解市场价格9亿的？
说白了，还是回到了你的那个假设：地价永续上涨。
weakleilei 发表于 2012-7-3 23:52 static/image/common/back.gif
你是这么理解市场价格9亿的？
说白了，还是回到了你的那个假设：地价永续上涨。
1、一般意义上的“相对地价涨跌”是参照拍卖价格，对比相似地段“最近历史时期”的楼面价格数据。
2、我理解的“绝对地价涨跌”概念是指：假设这块地是私有持有转让的，如果按照原先买来的“价格+银行同期利息”转让，没有开发商会觉得能挣到觉得值的比率的利润；假设这块地是政府首次拍卖的，则没有觉得的可比较性，因为一块地的价值和另一块地的价值（即使地段相似）没有绝对可比较性。
98ndl 发表于 2012-7-3 22:49 static/image/common/back.gif
通常开发商对项目的评估就是达不到200~300%的利润就算没挣钱，根本不会去运作
一般项目最快也需要个三四年才能完成，而房地产公司要操作的资金是远大于自有资金的，其中还有政策变化等，这就注定了风险很大，风险大必须收益高才能干，很正常
weakleilei 发表于 2012-7-3 23:52 static/image/common/back.gif
你是这么理解市场价格9亿的？
说白了，还是回到了你的那个假设：地价永续上涨。
还有一个问题，对于一些手头有资金，但是苦于没有投资项目，想开发地产的，但是却从来没有开发过的，就没有参与拍卖的资格，因为政府不相信你有能力进行相关市镇配套。这时候你只能从人家手里接盘，即使土地价格下行，人家也未必会便宜的。
黄金散 发表于 2012-7-4 00:01 static/image/common/back.gif
1、一般意义上的“相对地价涨跌”是参照拍卖价格，对比相似地段“最近历史时期”的楼面价格数据。
2、我 ...
我知道你是这么理解市场价值的。
就如同你如果认为一幅古董画，拍卖价格总会越来越高，我觉得这符合你对土地市场价值的认知逻辑。
每一幅古董画都是孤品，都没有绝对可比较性，对吗？
很可惜的是，孤品也有市场价值，孤品也会跌价，孤品也有降价大甩卖的时候。古董画如此，土地一样如此。认为土地价格能永续上涨，就如同认为古董画能永远越拍越高一样。
你可以继续持有这种观点，就如同我可以指出里面存在的问题一样。
风潇潇007 发表于 2012-7-4 00:04 static/image/common/back.gif
一般项目最快也需要个三四年才能完成，而房地产公司要操作的资金是远大于自有资金的，其中还有政策变化等 ...
拥有了“土地”开发权对开发商来说就“几乎”没有风险，至少最近十几年是这样，没听说搞砸的。拥有了土地开发权，资金找你，而不是你找资金，再米有本事转让或跟别人合作开发。
目前听说亏了的，是烂尾楼的改造；海南原来疯狂炒房后期接盘的。连那些风水不好的、倒了楼死了人的最后都赚了钱。
预计今后土地价格不会大跌，只会微调或静止不动，更多的可能是微涨甚至大涨。因为中国是土地稀缺的，除非宏观经济像欧美一样，都失业了，停止城市化进程了。
weakleilei 发表于 2012-7-4 00:21 static/image/common/back.gif
我知道你是这么理解市场价值的。
就如同你如果认为一幅古董画，拍卖价格总会越来越高，我觉得这符合你对 ...
我从来没有说土地价格会永续上涨，我说的是土地价格涨跌和地产商、房产商赢不赢利是两回事。
本帖最后由 风潇潇007 于 2012-7-4 06:55 编辑
黄金散 发表于 2012-7-4 00:29 http://sychaguan.com/static/image/common/back.gif
拥有了“土地”开发权对开发商来说就“几乎”没有风险，至少最近十几年是这样，没听说搞砸的。拥有了土地 ...
房地产市场现在和以往任何一个时代都将不同，比如，用08年老眼光看这次调控的开发商就会很惨
我所指的，不全是拥有土地开发权的风险，是整个项目运作的风险，我了解的一个项目，就因为书记马上面临着换人，老书记升迁无望，到点闪人，拆迁不力，工期耽误整整一年，这算好的，如果新来的书记不认这个项目，更惨
拥有土地开发权基本没有风险，这个我也有不同观点，虽然目前这种风险没有完全暴露。
以前开发权没有风险，主要是因为资金是短缺的，政府为了政绩，为了招商引资，土地曾经一度是买方市场，一旦市场不好，政府会接盘，比如帮开发商修改容积率，减少市政配套，减免税费等，更有政府原价回收的案例。现在情况不一样，一是资金稀缺程度减少，政府接盘欲望减小，二是土地财政收入监管变的严格不少，不好操作。你看看现在现在很多房企怎么去争开发权的，旁边楼盘卖七千，他就敢七千的楼面地价拿地（造出来的房子卖不到一万五就是亏的），这种疯狂，就是建立在土地稀缺，开发权没有风险的指导思想之下（我们排除被请来做托的情况）。但是想想，如果十年之后才达到能盈利的程度，实际上是没有意义的。 如今银行对开发贷审查越来越严格，政府如果严格执行拿地两年必须开发的规定，风险仍然存在。
开发有风险，拿地需谨慎。
黄金散 发表于 2012-7-4 00:33 static/image/common/back.gif
我从来没有说土地价格会永续上涨，我说的是土地价格涨跌和地产商、房产商赢不赢利是两回事。
你确定你没有假设土地价格永续上涨？再仔细回头看看你说的话嘛。
不夜之候 发表于 2012-7-3 22:59 static/image/common/back.gif
量升价跌（只要不跌过20%红线，政府喜欢）
量价齐涨（下一个调控出台?)
量升价平（这个最好，中央跟地方 ...
对政府的态度分析完全同意。不过开发商咱都懂，第三条不可能。房价不跌就涨。而且政府如果放风说微涨也没事，大家肯定就奔疯涨去搞了，毕竟前两年的教训太惨了。
搞到最后（几个月后）可能会恢复量缩，价跌。
另外侯兄你们那保障房有摸样了吗。话说都建成600万套了（2011+2012前5个月），各地放出来的量都很少啊。开发商一年卖的也就800-900万套。
黄金散 发表于 2012-7-4 00:29 static/image/common/back.gif
拥有了“土地”开发权对开发商来说就“几乎”没有风险，至少最近十几年是这样，没听说搞砸的。拥有了土地 ...
我帮你加一个，资源流入的地块土地是稀缺的。
村里的土地作为居住来说是要贬的，因为没人住了。
买房和一级房地产开发是两个概念。
要买房的人要好好研究下自己所在城市房产开发的路径。毕竟房产对于我们小老百姓是一辈子最大的投资。
我在上海，给大家举个例子，我01年到上海。上海的房产市场是走03年开始发展的，整个上海房产发展的轨迹和股票类似，有着明显的版块效应。03-04年，古北板块一枝独秀。古北新开的楼盘8000-10000的时候，普通浦东锦绣路板块只有3000-4000.五角场板块3000-4000. 现在的二手房价位锦绣路与古北已相差不多。为什么？市政投入的力度不一样。新发展的版块有后发优势。
morningtiger 发表于 2012-7-4 09:12 static/image/common/back.gif
对政府的态度分析完全同意。不过开发商咱都懂，第三条不可能。房价不跌就涨。而且政府如果放风说微涨也没 ...
这个价平不是绝对，升降幅度在大致范围内都算。
本地保障房么，也算是“模样”了，道听途说的：
1）父亲说的：主城区10来公里外的良种场，10个职工，100多亩地，农业局下属，上年上半年征地做保障房，挖坑后没动工大半年了。
2）年初某集团副总说的：原来他们集团为留住外来员工，打算把一块空闲地造集资房，由于土地性质问题被卡了5,6年，上年放行，预计年底完工。小区名：XX和院，属保障房工程。
3）听高中同学说的：另一个高中同学抽签抽到套保障房，完工其实已经2,3年了，但抽签一直到3月份才抽。
不夜之候 发表于 2012-7-4 12:07 static/image/common/back.gif
这个价平不是绝对，升降幅度在大致范围内都算。
本地保障房么，也算是“模样”了，道听途说的：
1）父 ...
谢谢侯兄。
各房地产商最后的自救机会
最大的动机是地方政府的土地财政吧
一壶明月 发表于 2012-7-4 15:06 static/image/common/back.gif
最大的动机是地方政府的土地财政吧
有关地方政府动机方面的问题，欢迎移步讨论。
http://www.sychaguan.com/forum.php?mod=viewthread&tid=142
风潇潇007 发表于 2012-7-3 23:36 static/image/common/back.gif
是的，本人有所耳闻，也掺和过这方面的事情，三级地市空手套白狼的有，但是不具有代表性，实际上，房地 ...
违规和违法有什么区别，兄台可否明示？{:1_1:}
本帖最后由 风潇潇007 于 2012-7-4 17:22 编辑
伊贺双刀流 发表于 2012-7-4 16:21 http://sychaguan.com/static/image/common/back.gif
违规和违法有什么区别，兄台可否明示？
区别很大，违规被发现了我就改正，疏通关系，大不了罚款了事，再大的风险没有了。
违法不能搞，相关责任人要承担法律责任的，连带帮你签字的领导也是有风险的，换句话说，有一天有人看你不爽的话，你有可能被搞进去啃窝窝头的
风潇潇007 发表于 2012-7-4 06:34 static/image/common/back.gif
房地产市场现在和以往任何一个时代都将不同，比如，用08年老眼光看这次调控的开发商就会很惨
...
拿地当然要谨慎，那是指：1、要根据自己的资金链情况适当拿地；2、要掌握城市发展趋势，不要进了死胡同。
其实现在绝大部分陷入困境的开发商其实是拿地太多，又太贪婪，舍不得放弃和转让。其实如果资金链断裂，只要把自己的储备土地转让给别的开发商就可以了，并不是真实的风险。
不了解这些地产商发迹的历史，你就不了解他们的贪婪心。这些人并不是贪钱，而是贪图霸权，而土地储备就是自己的霸权。他们当初靠着千万的微薄资金起家，靠着倍数滚动发展，才到今天的规模。只要再抓住这次机遇，他们其中的一位就是下一个万科。
他们的信念：政策危机即是市场最大的机遇。
华北区一个据称某省第一富豪开发商就是这样变态的，他几乎是一文不名起家的。总结他的发家历史，就是“每次政策调控过后，公司跃升一个级次”。他是如何熬过每次冬天的呢？经验：1、土地储备万不可放弃；2、资金流断裂，就用各种名义集资。比如成立一个科技开发公司，承诺回报率。
这次冬天又来临了，原来的融资模式被关闭了，他连售楼处都抵押了，没有新的抵押资产了，但是还在湖北等地疯狂拿地。我给这家公司设计了三个方案选择：
1、倒按揭，即一次性交房款不但便宜，还每年按比例返还房款，五年内返还完全部房款；2、委托开发，即成立一家房地产开发管理公司，把每个一次性交完房款者当做股东看待，把原来项目委托给这个新公司开发并收益；
3、给每个购房者赠送养老保险，和保险公司“非正式”合作成立一个类似“一拖三”的理财产品，每年定期按比例返还购房者。
这次他们评估后，决定选择第三种，因为不但合法、合规，而且便于操作，保险公司也很卖力，保险公司客户资源可共享。这个方案是我全国首创，茶馆内搞地产融资、企划和销售的可以参考下，呵呵。
但是不知道最终他在这次危机中是彻底倒下，还是再跃升一个层级，呵呵。
黄金散 发表于 2012-7-4 18:54 static/image/common/back.gif
拿地当然要谨慎，那是指：1、要根据自己的资金链情况适当拿地；2、要掌握城市发展趋势，不要进了死胡同。 ...
1、2两点是商业地产的好几年前的老套路吧········现在很少用了···第三点不予评论