房地产感想：市场与权力博弈导致的波浪起伏
于:2010-04-23 02:17:38
一、目标和手段互相矛盾的房改制度
住房制度改革开始于1998年的国发23号文件，其要点是：
1、取消福利分房制度；（这是因为当时财政已经难以为继）
2、按不同收入标准分别由市场化方式、政府补贴方式和政府保障的方式解决住房问题，用廉租房等方式解决低收入家庭住房。
这也就是说把老百姓分成四等：一等先富起来的，去买商品房；二等是公务员等，由政府补贴或配给解决；三等是一般平民，政府建立微利房（经济适用住房）解决；四等是低收入家庭租用廉租房。
其政策目标很简单：其一是减轻政府财政包袱；其二是刺激消费，拉动整个经济增长（这点可参看王石回忆录中关于向前总经理建言献策部分）
上述目标基本是纯粹行政目标，并非市场目标，强调政府责任和公平性。
手段却正好是完全市场手段：唯利是图和效率唯一，蔑视公平性。
首先是政策中没有任何手段来监督，保证地方政府坚决执行解决三等人和四等人住房问题。（直到2007年保障性住房体系才正式以国务院文件和部委文件的形式下达，但已错过了最合理配套建立的时机。而且文件并无可操作性，因为未明确到底应对什么人进行保障、保障的范围、权利、面积、标准以及方法。）
其次是不适当的宣传误导，把居者有其屋住，误导成居者有其屋产。把政府解决居住权目标误导成所有权目标。（这迎合了中国文化传统的心理：安居才能乐业；有恒产才能有恒心）
其三是把房地产投资当成经济发展的最重要的三驾马车之一（其他两架马车是是血汗工厂出口，政府消费的铁公基投资），结果搞得房地产业力不从心，不得不打鸡血，绑架银行。
其四是把房地产当成收割民众财富的主要手段，导致卖地收入节节攀升，房奴数量逐年上升，民穷财尽，成为三座大山中最大的一座，影响其他消费增长。
二、南橘北枳的典型案例
1、土地招拍挂出让方式是引进香港的，但是却变种了
香港有两种土地在向市场提供供给。当政府出让的土地价格过高时，开发商可以向私有土地进行收购，两种不同的性质的土地就可以弥补供给不足和平抑价格了。
但是我们由于社会主义制度，土地全部属于国家，是由地方政府垄断经营的。政府为了利用土地借贷和弥补财政亏空，必然既是裁判也是运动员，利用地方融资平台参与土地经营：低价收购土地，高价出让土地就成为必然结果。这与什么招拍挂制度无关。
这种垄断经营土地方式，也导致了大量的违法和违规的行为。
这样价格就极易出现垄断价格，供给也严格受限，再加上勾结操作，出现地王就很正常。
土地供给不足，房屋供应就短缺；土地价格奇高，房屋价格必然奇高。所以结果就是今天现实。
2、预售制度是香港引进的，但是我们却当成开发商集资工具
香港没有预售证管理制度，但政府部门会根据市场的供求情况调整竣工日期：如开发商销售之后必须在六个月、十二个月或十八个月内交付竣工，如果销售后开发商不能在合同约定的时间竣工交楼，则业主可以凭合同起诉开发商并获得巨额的赔偿损失。
这样就控制了开发商捂盘，囤积房源，哄抬房价。
同时香港的银行参与到对开发商监督中。例如银行的按揭贷款必须在测量师的认证下根据工程进度与质量支付给建设单位（建筑商）或者由开发企业向建筑商付款之后到银行支取。这样就防止了开发商的挪用、转移资金，也防止了对建筑商的工程款拖欠，防止了建筑物的烂尾等等问题。
三、政府推卸责任
目前房改制度执行的结果是不分收入层次（除享受廉租房的低收入家庭外）的所有居民都列入了通过市场解决住房问题的行列，政府不对中低收入层次的居民给以任何补贴和帮助，实质是推卸了国家应承担的责任。
但是政府有保障公民居住权利的责任，全世界如此，不能以任何接口逃脱。更不能推给市场，让普通老百姓到市场自生自灭。
基于目前现实，任何想制度要可行，首先都得有可操作的方法和流程（例如建立鉴别保障对象的标准和流程）；其次是在制度上固化预算来源和监督方法。（例如以立法的方式强制各级政府必须将卖地收益按刚性比例用于保障性住房的建设，这些建设预算纳入各级人大监督范围。）不然任何政策都是过场而已。
四、房价再坐过山车并非耸人听闻
我预测目前房地产新政策在当全国平均房价下跌超过银行信贷资产安全线（例如30%--40%）时就会掉头。
因为目前政策只是想遏制部分过快上涨城市的房价，而不是遏制全国的房价上涨。政策目标是使部分市场的房价下跌。
而一刀切的政策可能会导致房价下降失控，引起恐慌抛盘，这时决策层一定会改变现行的政策（因为房地产的对其他上下游行业的拉动作用，一但崩溃会导致整个经济被动。所以决策层的想法是房价上涨只要不是过快、过高就可以接受。）
而政策转变必然导致市场反弹，房价仍然会上涨。这时过山车就来了。
五、结论
1、彻底检讨和纠正把房地产业当成Gdp增长的主要发动机的政策
2、改变居者有其屋产的宣传误导
3、切实承担起政府应该的责任，为普通百姓提供住房保障服务
4、让房地产市场成为先富起来的人的消费、投资和交易市场
5、房地产不能搞死，只有房地产继续增长，才能消化现有的制造业过剩产能
不然中国经济就是过山车经济。
由于写房地产帖子对我来说纯粹属于不务正业，可能胡说八道居多，供大家批评。
忙总已经是一针见血了！{:soso_e182:}还好，老婆没那么强烈要求有屋产，所以现在还在岸上不敢做房奴啊，继续租房进行时。{:soso_e113:} 阿迪 发表于 2012-2-22 02:23 static/image/common/back.gif
忙总已经是一针见血了！还好，老婆没那么强烈要求有屋产，所以现在还在岸上不敢做房奴啊，继续 ...
其实如果不是那种特别有不安全感的人，租房比买房爽，因为省去很多牵挂，人更自由，更潇洒，再说还可以经常换环境，住新房。 wxmang 发表于 2012-2-22 10:43 static/image/common/back.gif
其实如果不是那种特别有不安全感的人，租房比买房爽，因为省去很多牵挂，人更自由，更潇洒，再说还可以经 ...
全国婚恋态度最新调查显示，我豫女子，最能接受裸婚，最能接受男方家庭无房，比率全国第一。 slyypp 发表于 2012-2-22 10:49 static/image/common/back.gif
全国婚恋态度最新调查显示，我豫女子，最能接受裸婚，最能接受男方家庭无房，比率全国第一。
这有可能，黄河下游地区的人就特别能安命顺时，知足常乐。可能因为黄河的洪水原因。 本帖最后由 明雪积 于 2012-2-22 22:32 编辑
wxmang 发表于 2012-2-22 10:43 static/image/common/back.gif
其实如果不是那种特别有不安全感的人，租房比买房爽，因为省去很多牵挂，人更自由，更潇洒，再说还可以经 ...
忙总您不要误导别人啊，没房子多少人结婚了还是集体户口，都不敢生孩子！除非丁克不要孩子，不然没房产对孩子入学影响很大的，要小孩的父母有责任照顾好孩子。房奴避免不了的。
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回复楼下的点评的朋友：
孩子教育的问题上，我们双方父母都是普通职工，对教育都是外行，只能是尽量提供良好的学习环境，毕竟环境对人
特别是孩子的影响最大了。 好多学校学风不好，老师把教学作为副职，学生打架和社会的黑帮联系，初中早恋！
不准备考验我的孩子能不能在那种环境里健康成长。
wxmang 发表于 2012-2-22 11:15 static/image/common/back.gif
这有可能，黄河下游地区的人就特别能安命顺时，知足常乐。可能因为黄河的洪水原因。
不对。忙师不了解河南女人的心理。河南女人属于不会开源，只会节流的类型。不会开源，意味着她不大要求你很有钱，所以裸婚可以适当接受；只会节流，意味着跟你过日子可以，但花钱要非常省。有些甚至到极端变态的程度。尤其是老年夫妻，感情已经淡漠，我就见过很多老家伙被老婆看着，抠三儿到了极点，甚至有些老头刚开始得了病，老婆不舍得花钱，最后活活拖到癌症才发现，以上例子不罕见。
明雪积 发表于 2012-2-22 11:24 static/image/common/back.gif
忙总您不要误导别人啊，没房子多少人结婚了还是集体户口，都不敢生孩子！除非丁克不要孩子，不然没房产 ...
这个政策在今后几年就会改变，因为儿童数量减少导致学校富裕。再说我认识的人没户口，没房子，照样孩子在北京上学。 slyypp 发表于 2012-2-22 11:25 static/image/common/back.gif
不对。忙师不了解河南女人的心理。河南女人属于不会开源，只会节流的类型。不会开源，意味着她不大要求你 ...
这个的确不了解，不过节俭也是我们民族抵抗天灾人祸的武器，现在美国政治家最需要这个东西。 本人在杭州，今年要结婚，女朋友要求要买房，基本限定在年内要解决这个事情。
我个人觉得，房子会持续的跌，不是1-2年就跌到头的，原来建议我女朋友先租再买，不过她没有安全感，也就只能作罢。
有人说，年内7月前适合，但是我不以为然，忙总认为在今年什么时段适合买？指点一二。多谢。 wxmang 发表于 2012-2-22 10:43 static/image/common/back.gif
其实如果不是那种特别有不安全感的人，租房比买房爽，因为省去很多牵挂，人更自由，更潇洒，再说还可以经 ...
忙总在海南也一直换房子住？ ydfang 发表于 2012-2-22 11:52 static/image/common/back.gif
本人在杭州，今年要结婚，女朋友要求要买房，基本限定在年内要解决这个事情。
我个人觉得，房子会持续的跌 ...
这个无法说，因为不同地段和房型的情况很不同，宏观数据只有研究价值，并不能指导具体的某一次采购行动。 ydfang 发表于 2012-2-22 11:52 static/image/common/back.gif
本人在杭州，今年要结婚，女朋友要求要买房，基本限定在年内要解决这个事情。
我个人觉得，房子会持续的跌 ...
这个无法说，因为不同地段和房型的情况很不同，宏观数据只有研究趋势发展价值，并不能指导具体的某一次采购行动。 xiaomaomao 发表于 2012-2-22 12:01 static/image/common/back.gif
忙总在海南也一直换房子住？
以前一直换，不过不是租，是单位提供。 wxmang 发表于 2012-2-22 11:43 static/image/common/back.gif
这个政策在今后几年就会改变，因为儿童数量减少导致学校富裕。再说我认识的人没户口，没房子，照样孩子在 ...
这个您又想当然了，我们这里乡村中小学是在大量裁撤，导致城市的学校生源爆满，我孩子的学校为例，每一年一年级班级要比上年增加2个班以上，每班学生人数超过60人。学校报名要划片
不在片的算借读，有好些学籍都没有。
先生离这些具体的是有些远了：） 明雪积 发表于 2012-2-22 12:10 static/image/common/back.gif
这个您又想当然了，我们这里乡村中小学是在大量裁撤，导致城市的学校生源爆满，我孩子的学校为例，每一年 ...
辽宁很早之前城市里就开始撤并中小学了，人口下降的有点多，当然重点中学之类的班级数量翻番也不少 我知道的某大型开发商，去年降价很猛，今年把折扣都收了，基本不卖房子了，想问下忙总，会不会是因为该企业的判断老美要放水，银根会松，楼市翻转呢？ 博弈说明还有不确定因素.
虽然2020之前一定崩盘(不崩盘TG自己就完了),但是这十年房地产还是杀手级的财富分配工具,还要你死我活的抢着用. 明雪积 发表于 2012-2-22 12:10 static/image/common/back.gif
这个您又想当然了，我们这里乡村中小学是在大量裁撤，导致城市的学校生源爆满，我孩子的学校为例，每一年 ...
5年之内这些问题都会消失。 wxmang 发表于 2012-2-22 12:33 static/image/common/back.gif
5年之内这些问题都会消失。
嗯，房价暴涨户口原因，孩子入学原因占不小成分的。希望未来可以改善。 wxmang 发表于 2012-2-22 12:33 static/image/common/back.gif
5年之内这些问题都会消失。
就是说90后的结婚生子买房子会容易多了? wxmang 发表于 2012-2-22 11:43 static/image/common/back.gif
这个政策在今后几年就会改变，因为儿童数量减少导致学校富裕。再说我认识的人没户口，没房子，照样孩子在 ...
在哪里上学我感觉无所谓，一般的大城市基础教育都那么回事儿。北京也好不了太多。像18岁以前那些东西，理解了，就too simple。关键是高考这个，地域之间不平衡还是蛮严重的。而且这一条基本上不会改。所以，就算在北京上中小学，以后还得回老家高考，多累。 ccaaatt 发表于 2012-2-22 12:36 static/image/common/back.gif
就是说90后的结婚生子买房子会容易多了?
几千万套保障房可不是摆着看的咧～ ccaaatt 发表于 2012-2-22 12:30 static/image/common/back.gif
博弈说明还有不确定因素.
虽然2020之前一定崩盘(不崩盘TG自己就完了),但是这十年房地产还是杀手级的财富分 ...
房地产在今后20年还是支柱产业之一，只是不是主导整个经济的产业了。 明雪积 发表于 2012-2-22 12:35 static/image/common/back.gif
嗯，房价暴涨户口原因，孩子入学原因占不小成分的。希望未来可以改善。
这个全国人大有一个调查报告，我想数据是比较准确的。 ccaaatt 发表于 2012-2-22 12:36 static/image/common/back.gif
就是说90后的结婚生子买房子会容易多了?
以后城市的独生子女，至少继承2套房子，一对夫妻至少有四套房子，你说呢？ 南方有小乐 发表于 2012-2-22 12:42 static/image/common/back.gif
几千万套保障房可不是摆着看的咧～
保障房主要还是临时性周转的，估计农民进城和大学毕业生是主要客户。 wxmang 发表于 2012-2-22 12:47 static/image/common/back.gif
保障房主要还是临时性周转的，估计农民进城和大学毕业生是主要客户。
是啊，都是为了拉人进来并能让他们稳定下来搞大城市建设，不然一些省份的超大城市规划就是泡影嘛 本帖最后由 ccaaatt 于 2012-2-22 12:57 编辑
wxmang 发表于 2012-2-22 12:46 static/image/common/back.gif
以后城市的独生子女，至少继承2套房子，一对夫妻至少有四套房子，你说呢？
看起来不出10年中国会发作一次日本病(人口停滞导致房地产困境,进而拖累经济)
我记得萨苏说过日本日本人炒房的最后疯狂是寄希望于政府会搞大规模通涨,结果等来的是20年通缩. 因此日本地产党完蛋,老百姓到还安居乐业.
好像中国的最高炒房团也是呼唤金融托市,就是不知道他们最终能忽悠到什么程度 教育公平，深有体会，现在借读费不是一般的家庭能够付得起的，不知道5年后国家打算怎么改变！