（搬家帖）政策解读：控制房价就是一场金融阻击战
问题：我们都知道，房地产属于金融业是常识，但是多次房地产调控金融都不不介入，是什么原因？而且每一次调控政策都看不到清晰的调控目标，也没有考虑可行性，更没有操作手段。
按照经济学常识，我们知道调控价格，主要是调控的供需平衡，因为价格是供需平衡的结果，而不是政策的目标，更不可能是政策工具。对这样中央政府而言，政策工具只有两个：一个是货币供应，一个是财政投入。而多次调控的政策特点都是：
1、没有明确的政策目标（房价这种随时波动的数据无论如何不可能成为政策标杆）；
2、没有明确的检测调控是否成功的标准（因为各地情况千差万别，都有一堆理由解释）；
3、调控目标必须是可以达到的（调控目标如果是让所有想买房的人都买得起，就是死路；如果是让老百姓不骂娘，也是死路）；
4、房地产调控目标必须与货币政策目标和财政政策目标联动（不能货币猛发，财政不承担政府保障责任，而完全让市场消化；也就是上游不断发洪水，下游还梦想拦截，三峡大坝也得崩溃）；
5、同时政策必须有明确的时间表和行动步骤（不然无法追究责任）。
其实有效且可执行的调控政策很简单，例如：
1、停止一切预售，只能待房产证办完后才能销售；
2、停止一切土地抵押贷款，住房抵押率不超过50%；
3、中央政府发行30年期特殊金融债券1万亿，用行政手段强迫地方提供交通便利的土地，转移支付在各地建廉租房，连续三年，每年5亿平米（大约800万套），租金用于支付债券利息，本金由中央财政偿还，房屋产权归地方政府所有；
4、启动加息周期等等。
这样房价必然大幅下滑，但是以不超过50%为目标，否则银行要完蛋。
显然制定政策的诸位不会不懂经济学常识，也不会不懂行政体系运营规律，还一而再再而三的出台不可操作的政策的原因到底是什么呢？
我认为理由有几点：
1、因为目前的就业压力和增加财政收入压力，不可能在压缩流动性上做文章，不然就会承担经济衰退的所有政治责任，谁也不愿意政治自杀。所以货币政策无所作为；
2、为廉租房大幅增加财政赤字，会涉及中央地方利益分配的症结：也即地方的均贫富问题，杀富济贫会导致政治资源损失。所以财政政策不能动用。
根据下届政府的一些施政设想，他们是准备把降低金融风险（目标是降低地方融资平台风险。可能从地方负债阳光化开始，然后调整税收分成模式）；启动内需（目标是减少对国际市场依赖，实际上我们产品的国际市场规模扩张也基本到极限了。可能主要从分配结构入手，同时增加人民资产储备，例如房产和金融资产）；产业升级（目标是提升附加值，降低对世界低端消费品市场依赖，以适应低端劳动力减少的现实，降低能耗污染。可能主要是从技术创新和产业化入手）作为未来的三大战役。（参见李克强在中央党校讲话）
所以单纯控制房地产价格并非下任政府当务之急，也非政策主要目标。
那么最近的调控房地产政策的目标是什么？我认为就是阻击热钱进入，降低其盈利预期，减少国内通胀压力。
我们特殊的外汇管制体制，热钱流入必然导致人民币增发，导致流动性泛滥，通货膨胀不可控制，导致政局动荡（21年前一幕至今心有余悸）。而目前美国执行的以邻为壑，大剪羊毛的宽松货币政策，世界流动性又一次大泛滥，中国必然成为热钱逐利的目标。
热钱一般主要依赖以下方式牟利：资本市场短期博弈（主要是短期坐庄，或者制造消息，利用信息不对称盈利）；资金市场利差投机（例如短期债券和票据）；商品市场囤积居奇（制造能源，粮食，黄金，其他金属等等的人为需求缺口和恐慌）；外汇和金融衍生产品套利；房地产市场的供需平衡破坏。
中国目前是市场发育不完全的国家，按以往历史经验，热钱进入中国主要盈利空间在股市和房地产。（当然还有一部分热钱流入是赌人民币大幅升值的，这正是目前汇率政策想对付的。可参考周小川在国际货币基金组织和世界银行秋季年会上驳回了美国和欧洲呼吁人民币加速升值的要求的讲话：“人民币汇率调整不会采取休克疗法”）
中央为了阻击热钱大规模流入，就必然和必须减少热钱盈利预期：遏制房地产上升空间预期；遏制股票市场上升预期（也即蓄水池模式：灌满蓄水池）。
如果从这个角度理解，我们对目前的奇怪政策就恍然大悟了。
（搬家帖）政策解读：控制房价就是一场金融阻击战
(2011-8-25 12:29:00)忙总，提个建议――你的搬家帖，可否加上个原创的时间，这样大家看起来就知道你是在什么背景下写的文章了。谢谢！
(2011-8-25 12:53:00)
一般搬家帖都在2010年左右写的。少数2009年7月份以后。
[空山鸟语] (2011-9-8 10:18:00)
请教忙总，现在目前这个阶段“比如深圳的限价、限购、限贷政策使得相当多的地产商资金链出现很紧张的状态，部分地产老板都在后悔没在开盘的时候定低价，以至于现在滞销严重”，地方政府的政策目的究竟是什么？底限是什么？是否存在这个说法“死一批小的，以便腾出空间给巨头”？
(2011-9-8 12:29:00)
地方政策很清楚：抵抗。中央政策也很清楚：控制。
死是要死一批，不过死的都是小炒家。
[冷眼看天下] (2011-9-8 12:53:00)
您的表情符号用的实在很Q啊。。。
一改以往的一剑封喉的冷酷侠客形象。。。
(2011-9-8 12:57:00)
我想本来就是误解。其实大家都差不多，都是正常人。都要耍耍酷。
[空山鸟语] (2011-9-9 10:50:00)
谢谢忙总，一直以为忙总离开西西河就不在网上了，这几天才知道在这里，只是让我激动万分，又能学习咯！！！
一直在深圳工作生活，之前看到忙总说广东不在国家的产业升级规划圈内，那深圳是什么定位呢？这个前海开发区又发展前景如何呢？迷惑中。。。。
(2011-9-9 11:27:00)
欢迎，欢迎。这里安静。
深圳以前的定位是与香港整合，前店后厂。但是深圳不干，要与香港竞争华南金融中心和物流中心，结果被香港动用政治资源封杀。
以后可能还是这个定位，前海可能就是这个玩意：就算搞金融物流，也得香港人来搞。
(2011-9-9 12:18:00)
我对整个东南亚的地区以及国家都比较同情。觉得他们是根子里面，从思想上就被殖民的。因此只能服从于西方尤其是美国英国定下来的制度。这样第一他们不可能真正了解西方金融制度是怎么回事。第二他们怎么可能安心给咱们干活？
所以基于这个原因，一直深圳和香港的关系保有怀疑态度。两家就在隔壁，问题是思想上一个是洋奴心态一个至少还有点主人心态，到底这两个城市怎么合作还真觉得有的好戏看。
(2011-9-9 15:46:00)
香港人很明白，他们价值在对台湾示范效应，所以有政治优势。所以可以强压深圳。一旦台海问题解决，就没香港什么事情了。他就是一个没落城市。
[香辣蟹] (2011-9-9 16:03:00)
香港没落是否主要在于不是王土？香港这个分公司的利润总公司分不了红，所以本质上没兴趣对他搞什么发展，现在就是为了市场形象，投入一些。。。。
我觉得台湾解决了，分公司会自动投诚吧
(2011-9-9 16:11:00)
这个不好说，反正我们是看不到台湾问题解决的。不操这个心。
[开车去中亚] (2011-9-9 19:55:00)
您算体制中人都看空了，我们这些小民也就洗洗睡了。
(2011-9-10 11:58:00)
我不算体制中人，我只是实事求是，不意淫而已。
[大脚丫] (2011-9-9 11:06:00)
难怪股市连跌了四年还是这样处在崩溃的边缘，原来和热钱冲击有关系。忙总可否谈谈国际上热钱流动的一般规律，我们在国内如何了解热钱对我们经济的冲击呢？谢谢！
(2011-9-9 11:33:00)
这个问题我回答不了，事实上国家外管局局长也回答不了。因为热钱目标就是套利，进来渠道是麻雀战，各种手段都用，防不胜防。甚至都不知道到底有多少，来呆多久。
热钱规律很简单：博机会：升值和利差为主，大宗商品和投资品为辅，例如股市房市。快进快出。
我们经济规模大，热钱对宏观影响不大，小国可以完蛋，例如97年泰国。
[寻牛] (2011-9-9 20:17:00)
歪下楼，呵呵，后天就是中秋了，祝忙总及家人中秋快乐。
(2011-9-10 12:02:00)
谢谢，谢谢，同乐，同乐，月饼好吃就多吃，不要手软。
(2011-9-9 19:35:00)
http://news.dichan.sina.com.cn/2011/08/3...source=rss
汇力北信基金投资保障房开发
据说计划投入40个亿，这个是大手笔，地方政府为什么会这么积极？
是否只是重庆这个特殊城市的特例？
房产商对这种项目又为何这么积极？难道仅仅是为唱红捧场？
想不通啊！
(2011-9-10 11:54:00)
具体不清楚。不过任何事情只要是重庆，都可能发生。你说重庆政府明天在解放碑发钱我都相信。
(2011-9-10 21:16:00)
这是为啥？
还有特别奇怪，怎么薄熙来到哪里都能弄得风水水起的。为啥他就能不被下面人拿捏住呢？到了重庆三下五除二就摆平当地势力，好厉害么。大连也是他是真正的大头头。或者是他吃亏的事情我们看不见？
(2011-9-11 12:15:00)
看来你对官场不了解，他只是喜欢表演而已，所以你才能看到。实际上所有省委书记都是说一不二的大哥，都有过之而无不及。其实一个人手握政法委，纪检委，组织部和宣传部，想不一言九鼎都难。
(2011-9-11 16:59:00)
不一定吧，看当年某些还没被网监端掉的人事论坛的文字，省委书记不必然就能一言九鼎。比如某江苏省委书记上任前中央要先把本土派省长撵到河北去。近年还有尽量把退休大佬塞往全国人大，不让他们在地方掣肘的改革举措呢。就实际观察，现在省里很多时候很多事情的定夺也是几大派系僵持不下，省委书记无法一锤定音。举两个还有印象的例子：杭州市长升官组织部长了，继任人选迟迟出不来，好几个月才推出人选。南宁市委书记升自治区主席，继任的也是等了很久很久才派得出来，某被调去陈x良附近使唤过一段时间的作家、记者曾感慨，一个省委班子，就是定不下首府市委书记人选，惹人议论无数；勉强空降了省委秘书长去当，还是不大控制得住局面。各种小团体小帮派太嚣张。
(2011-9-11 17:39:00)
你说的那几个例子都是有比省委书记大得多的官把手插进了省委书记的饭碗里。大狗抢小狗饭吃，小狗能够有什么反应？
遏制股票市场上升预期（也即蓄水池模式：灌满蓄水池）。
不是很理解，能否麻烦忙总解释的细一些。是多发新股，还是自己托住价钱，还是别的什么？谢谢。 薄荷糖家族 发表于 2012-3-8 19:49 static/image/common/back.gif
遏制股票市场上升预期（也即蓄水池模式：灌满蓄水池）。
不是很理解，能否麻烦忙总解释的细一些。是多发 ...
水往低处流，所以只要大家认为在捡便宜就会蜂拥而来，所以如果控制价格上升预期，就能控制价格，低价格就是捡便宜，因为总是有人会预期低价是暂时的，乌云遮不住太阳。（高位则相反，所有人都会出逃）。
等傅作义出了城，进了套，放不放你解套，那就不是你能说了算的。中国股市本来就是政策市。
这实际上是利用人的贪婪，好捡便宜弱点，在打心理战。尽管原理大家都懂，结果还是大量人进去挨套。
这就是用资金池控制或锁定流动性的原理。当然实际操作要复杂一点。看看当时的CCTV2这个官方黑嘴的报道就知道了，还是按部就班引人入彀的。
谢谢忙总，核心是让你认为便宜或者让你觉得某些东西要涨，谢谢忙总。 那请教忙总对现在的房地产市场怎么看呢，控制房价还是不是当务之急吗？或者是已经锁住了想锁住的资金呢？ 本帖最后由 奶大有容 于 2012-3-8 22:09 编辑
wxmang 发表于 2012-3-8 20:02 http://www.sychaguan.com/static/image/common/back.gif
水往低处流，所以只要大家认为在捡便宜就会蜂拥而来，所以如果控制价格上升预期，就能控制价格，低价格就 ...
结合忙总的其他理论，我的理解是股市今年没指望了。 奶大有容 发表于 2012-3-8 22:07 static/image/common/back.gif
结合忙总的其他理论，我的理解是股市今年没指望了。
无所谓的，对价值投资者来说，没有比价格下跌更大的利好了。
原来一股要10块，现在5折卖5元，多好啊。 weakleilei 发表于 2012-3-9 00:12 static/image/common/back.gif
无所谓的，对价值投资者来说，没有比价格下跌更大的利好了。
原来一股要10块，现在5折卖5元，多好啊。
引用忙总：
傅作义出了城，进了套，放不放你解套，那就不是你能说了算的。中国股市本来就是政策市。
这实际上是利用人的贪婪，好捡便宜弱点，在打心理战。尽管原理大家都懂，结果还是大量人进去挨套。
苦行僧逍遥游 发表于 2012-3-8 21:06 static/image/common/back.gif
那请教忙总对现在的房地产市场怎么看呢，控制房价还是不是当务之急吗？或者是已经锁住了想锁住的资金呢？
现在就是横盘整理，关住了，想跑就不容易了。 奶大有容 发表于 2012-3-8 22:07 static/image/common/back.gif
结合忙总的其他理论，我的理解是股市今年没指望了。
这个倒不一定，2008年的过山车不是没有可能在来一遍的。一旦6、7月份宏观经济数据太难看，放水不是不可能的，天魔大法是政治家的救命良药。 本帖最后由 杜鲁门 于 2012-3-9 11:06 编辑
wxmang 发表于 2012-3-9 10:57 static/image/common/back.gif
这个倒不一定，2008年的过山车不是没有可能在来一遍的。一旦6、7月份宏观经济数据太难看，放水不是不可能 ...
再来一次天魔大法，是否意味着还有一次大通胀?食品价格再涨个百分之十几，估计就不是发改委做检查这么简单咯。
8平方殷鉴不远呐。 wxmang 发表于 2012-3-9 10:57 static/image/common/back.gif
这个倒不一定，2008年的过山车不是没有可能在来一遍的。一旦6、7月份宏观经济数据太难看，放水不是不可能 ...
下任会同意吗？那他们上台以后还怎么干？中国这种接班制度的特点不就是下一代对这一代决策也有很大影响力？ 杜鲁门 发表于 2012-3-9 11:03 static/image/common/back.gif
再来一次天魔大法，是否意味着还有一次大通胀?食品价格再涨个百分之十几，俺们这些平头百姓还活不活了。
...
食物倒很简单，在一定程度上恢复票证制度就好了。 wxmang 发表于 2012-3-9 10:55 static/image/common/back.gif
现在就是横盘整理，关住了，想跑就不容易了。
是啊，房子这种东西，套得越久就套得越深，被套的要不断支出（贷款，维修，税费之类），等于股票赔了还不断补仓。 wxmang 发表于 2012-3-9 10:57 static/image/common/back.gif
这个倒不一定，2008年的过山车不是没有可能在来一遍的。一旦6、7月份宏观经济数据太难看，放水不是不可能 ...
是啊，象杜总统说的。再来一次咱就歇了。有些事是躲不掉的。
08年放水还有情可原，毕竟没预判到，而且确实是心脏病爆发的症状，出口下降20%+，连GE，狗剩都要歇了。这次是外围是癌症，再打激素就没啥意思了。更何况上次的东西还在那。 杜鲁门 发表于 2012-3-9 11:03 static/image/common/back.gif
再来一次天魔大法，是否意味着还有一次大通胀?食品价格再涨个百分之十几，估计就不是发改委做检查这么简单 ...
所以不好说，看政治决心了。 大山猫 发表于 2012-3-9 11:05 static/image/common/back.gif
下任会同意吗？那他们上台以后还怎么干？中国这种接班制度的特点不就是下一代对这一代决策也有很大影响力 ...
这个真不好说，下一代也不能接一个满目疮痍的烂摊子。 大山猫 发表于 2012-3-9 11:09 static/image/common/back.gif
是啊，房子这种东西，套得越久就套得越深，被套的要不断支出（贷款，维修，税费之类），等于股票赔了还不 ...
房子比股票流动性更差，变现能力在弱市时等于零，还不如古董。 weakleilei 发表于 2012-3-9 00:12 static/image/common/back.gif
无所谓的，对价值投资者来说，没有比价格下跌更大的利好了。
原来一股要10块，现在5折卖5元，多好啊。
建议你看看香港股市里，是如何靠价格下跌来套牢所谓价值投资者的~ wxmang 发表于 2012-3-9 12:19 static/image/common/back.gif
房子比股票流动性更差，变现能力在弱市时等于零，还不如古董。
古董主要功能是行贿洗钱或诈骗吧
还有真伪问题 wxmang 发表于 2012-3-9 12:19 static/image/common/back.gif
房子比股票流动性更差，变现能力在弱市时等于零，还不如古董。
原来是去年的贴，我还以为报告以后的预测。现在还没有找到替代房地产的项目，控制房价，把房卖的差不多时推房产税，以后可能像烫手山药，现在都是独子，1个孩子两三套房子。像日本房价是个问题。 中新网3月7日电 十一届全国人大五次会议新闻中心今日(3月7日)举行记者会，商务部部长陈德铭就“扩消费促流通和发展对外经贸”的相关问题回答中外记者的提问。今年一月份，中国进出口增速出现了双双下降，为两年来的新低。关于今年2月外贸数据，商务部部长陈德铭表示，初步预测，1、2月份一起算，进出口可以增长7%左右，出口大概也能维持在7%。
2012年1月我国出口下降0.5%，进口下降15.3%，进出口“双降”局面时隔数年重新出现。陈德铭表示，今年一月份的外贸确实出现了一些负增长，但是这是因为跟节日有关系，去年的春节在2月份，今年的春节在1月份，所以我们把1、2月份联合起来一起看形势可能会更准确一些。
关于今年的外贸形势，陈德铭表示，初步的预测，1、2月份一起算，进出口可以增长7%左右，出口大概也能维持在7%，进口可能会更高一些。所以总体来看，我们今年还是呈小幅的增长，而且有可能下半年形势好一点，增长的情况还会好一点。
陈德铭指出，造成现在这样一个外贸增幅下降的原因，主要还是外贸发展的内外环境总体趋紧的情况，国际上因为金融危机还在深化和蔓延，特别是欧债的问题影响了欧洲的消费等等，国内我们自己也有各项成本推高的因素等等。
陈德铭称：“我们估计，今年的外贸实现温总理在《政府工作报告》中提出的全年要增长10%左右的目标是可以实现的，但也是要通过艰苦的努力才能实现的。”(中新网财经频道据网络文字直播整理)
wxmang 发表于 2012-3-9 10:57 static/image/common/back.gif
这个倒不一定，2008年的过山车不是没有可能在来一遍的。一旦6、7月份宏观经济数据太难看，放水不是不可能 ...
看今年的报告不会的。萧条的时候打针也没用。应该休养生息。 wxmang 发表于 2012-3-9 10:55 static/image/common/back.gif
现在就是横盘整理，关住了，想跑就不容易了。
请教忙总，怎样的横盘整理呢，房市又不是股市，不断通过低价股市换手主力进场，目前房市应该算在高价位吧，在高价位横盘？还是说房市在一定范围内摇摆，坐等其他物价直追到房价，那岂不是恶性通货膨胀了吗？ wxmang 发表于 2012-3-9 12:19 static/image/common/back.gif
房子比股票流动性更差，变现能力在弱市时等于零，还不如古董。
但房子可以收租钱啊 onlyforus 发表于 2012-3-9 12:38 static/image/common/back.gif
古董主要功能是行贿洗钱或诈骗吧
还有真伪问题
理论上房地产和古董都是有保值功能的，但是房地产的市场结构与古董不同，房地产一旦出现套现，是大家一起套现，每人接手的。 yaojiajun 发表于 2012-3-9 12:41 static/image/common/back.gif
原来是去年的贴，我还以为报告以后的预测。现在还没有找到替代房地产的项目，控制房价，把房卖的差不多时 ...
房地产还会发展20年，以后就是成熟国家情况，例如欧美日。 xiaomaomao 发表于 2012-3-9 14:48 static/image/common/back.gif
但房子可以收租钱啊
房租太低，比要还的贷款地太多了 yaojiajun 发表于 2012-3-9 12:43 static/image/common/back.gif
看今年的报告不会的。萧条的时候打针也没用。应该休养生息。
很难说，财政收入是必须要保的，不然地方政府都得喝西北风。