luka 发表于 2014-9-30 21:52 static/image/common/back.gif
先不说银行缺钱不缺钱，想0.7拿到房贷，没关系估计非常难，因为银行现在都不愿意做房贷，其他的贷款带来的 ...
不会吧，房贷一般不存在收不回来的情况呢
jinlong 发表于 2014-10-1 15:56 static/image/common/back.gif
嗯，明白了，也就是说实际上对于我们这些刚需的来说，并不用太担心，那对于库存量大的三线城市，出手时间 ...
不会，忙总说过房产税的征收成本相当大，
齐的隆冬强 发表于 2014-10-2 21:26 static/image/common/back.gif
不会，忙总说过房产税的征收成本相当大，
成本？危机到政权运作时，成本就不是问题。
zilewang 发表于 2014-10-2 18:53 static/image/common/back.gif
我的意思很明显，房价还会涨！起码，不会如人们预期的那样大跌，能有5%-10%的浮动就算不错了。而对于工薪 ...
理性点分析：就是现在的需求，从1年左右的时间段看，到底释放会有多少？去年一整年，和前几年卖出去那么多地，加上刚需的变化，应该是超过了短期的需求支撑。如果是这样，那么价格就不会大涨。
我不是看大跌的人。我认为不会发生的是大涨。
本次住房贷款政策调整，主要值得注意的是以下几个方面
1、首先是首套房认定政策依然存在，利率政策跟首套房认定挂钩
2、其次是强调结清的问题
3、最后是三套及其以上，政府不再总体上控制，放任地方与金融机构自行把握
本次政策的调整，重点强调了“结清”的问题，如果理智的去看这个问题，会发现结清
二字对商业开发商没有什么影响，最大的影响还在银行。
众所周知，国内房地产价格暴涨，主要还是从08 年以后，到目前为止，恰好5-6 年。
一般住房贷款，特别是极大推动住房价格暴涨的主力炒房机构，其贷款区间不会是5-6
年，为了获得最大杠杆与最低利率，推动房价上涨的主力其贷款还款年限是大于这个区间的，
一般是10-15 年贷款周期。
也就是说，本次地产政策的调整，主要影响还是在于希望这些“可能”存在严重的贷款
违约方，如果假设他们还依然存在炒房动力的想法，那么请先把房产贷款还清。
关于房产贷款违约的问题，相信最近陆陆续续已经有媒体开始报道，在经过长达一年的
实质性调控后，到目前为止地产的价格已经大面积的发生了下跌，无论从哪一个口径统计，
均为下跌趋势。
房产的价格下跌对于推动房产价格极大上涨的炒房主力，惟一的选择只能是弃房违约。
因此这个政策首先要鼓励的是，尚存一线可能的机构或者个人，鼓励其首先不违约，尽快
还款，还款结清后给予再一套的贷款优惠，我们可以从这个角度去理解。
但实际操作上，让我想起银行对实体企业的忽悠，在抽贷的时候，也是这种操作方式，
忽悠实体先把之前的账目了清，企业如果信以为真去了清尾款，银行往往在新的一轮贷款
审批中戛然而止，导致企业资金链断裂破产倒闭。
从统计学角度讲，本轮大幅度上涨是从08 年开始的，到12 年最顶峰，整整4-5 年是房
价翻番的周期，政府每10年一大换届。
17 大开始定义的增加居民财产性收入，在17 大之前（也就是5-6 年以前甚至更早），
这一批买房的普通老百姓，基本上尾款已经结清，并且获得的房产投资收益是最大的，理论
上最差也是翻一倍。
而 17 大后，突然醒悟的后知后觉的大部队，其住房贷款的年限到目前为止也就5-6 年，
距离结清最起码还有5-6 年甚至10 年以上，这一群人你让他去一下子结清房款，基本上是
不大可能的。
所以这个政策就形成了一个以5 年为一个小区间的断代，前5年即上一届政府的第一个
5 年买入房产的，这个结清政策对他们影响很小，同时这一批人的获利也是最大的，这一批
只有卖出的巨大动力而没有买入的巨大动力。
后一个5年承受房价下跌风险最大，但此刻其贷款尾款剩余也最大，改政策鼓励其结清
并宣布结清后有首套优惠，降低违约风险是银行主要考虑的问题。
一旦结清后，银行在现在这种宏观总体形势下，还给不给你新的住房贷款是另一回事（贷房贷款是另一回事（贷款要放款涉及到的问题非常多，现在银行资金比较贵，别说二套，首套根本没有赚钱的空间，
银行必定以各种理由惜贷，诸如贷款余额等），所以这个政策冷静的去考虑更像是银行体系
忽悠第二个5 年购入房产即将承受房价下跌风险的这一批人尾款尽快回笼尾款的诱惑政策，
而不是公开的评论界所讨论的，地产的二春又要来临。
我们看一个政策的变化，是不能就政策谈政策的，政策必须放在该政策发布之日，那时
那刻的政治、经济、国际大环境下去考虑。
同样的政策在不同的环境下，其立意与效果往往截然相反。
就目前而言，主要考虑两个因素
1、第一个因素是李博士利用定向刺破工具不断打压金融利率
2、第二个因素是美国政府会很快，迅速的、大幅的恢复利率的弹性，即加息
本次地产政策的调整，我更愿意将其认定为商业开发商最后的逃命机会，而不是坐地
待价而沽再一次二春的良机，如果看不请上面这两个因素的联动影响，那么会面临灭顶之
灾。
首先是第一个因素的考虑，即李博士的定向刺破工具的使用的问题。
不管是1万亿的PSL，还是5000 亿的SLF，这两个工具我“认定”其不可能是长期性政
策，而是为了达到刺破目的的短期的金融工具。
刺破工具的意义在于刺破，刺破后水泡就会巨大涌出不需要经常去戳，这是显而易见的
道理。
关于这两个工具，在之前的几份报告也有详细的论述，这里就不再累述。李博士不可能
把针拿去当大棒天天挥舞。
1 万亿PSL 的周期是1 年，5000 亿SLF 的周期是一个季度（尤其是这5000 亿SLF 的周
期要特别注意）。
其中1万亿PSL是定向投向棚户区的，成本在4%，5000亿一个季度的SLF成本在3.X%，
相当于定向降准（注意不是降息，是降准，降准只会导致有钱，但不会导致资金更便宜，同
时由于有严格的时间限制，过了这个村就没了）
『常设借贷便利（Standing Lending Facility,SLF）是央行在2013 年创设的流动性调节工
具，主要功能是满足金融机构期限较长的大额流动性需求。对象主要为政策性银行和全国
性商业银行。期限为1-3 个月。利率水平根据货币政策调控、引导市场利率的需要等综合确
定。常备借贷便利以抵押方式发放，合格抵押品包括高信用评级的债券类资产及优质信贷
资产等。』
那么结合近期PSL特别是SLF工具的问题，不难推导出，国内资金面留给商业开发商出
清存货的时间不多，考虑到年关将至，10 月-12 月刚好一个季度，恰好也是SLF工具能够提
供的最大时间窗口，一旦错过这个时间窗口，银行必定在15 年1季度开始又没有贷款余额，
这一点也非常符合前面的推导，即你有可能先期还款完毕，等待所谓再一次二套房认定的时
候，银行会在新的财政年度告诉你， 我没有钱了，相当于对实体的抽贷操作，并且是政策
性抽贷。
而走完第一套房贷结清，买入新的第一套走贷款程序的周期一般也是1 个季度，时间是
非常紧张的，可以说很难去完成。
结清房款的方式方法是很多的，一种就是刚性还款，真结清，这种对于上一届政府即
17 大期间第2 个5 年购房的人或者机构是不大可能的（意味着他们必须在1 个季度内拿出
后面5-10 年的贷款余额，这是不可能的），还有一种就是通过二手房交易卖掉，贷款转移结
清，这种在目前也是非常困难的。
因为 PLS\SLF这种工具不可能是常设工具，如果开发商坐地又一次涨价，逼退真正想购
买房产的首套用户，那么过完这个时间窗口就很难讲会发生什么事情。
因此最明智的办法不应该是去坐地起家，而是抓住这个极其宝贵的时间窗口（就14 年
剩下的1 个季度）赶紧出货，一旦过完14 年再往后如果没有PSL 或者SLF 了，那就是铁板
钉钉无回天之力。
这里我认为大概率不会再有SLF或者这么大量的SLF，因为15 年必定是并购大年，既然
政府要主导大并购，就不可能给予被并购方续命的资金，只会逼迫其就范。
主导并购的一定是在剩下一个季度内率先出清的国有开发商，特别是招宝万金这样的央
企开发商（我是举例，具体可以看新闻或者披露信息）。
真正理智的开发商比如SOHO中国的潘石屹，鞋底尽快抹油跑
掉是最聪明的做法，潘石屹家族跟美国投行关系极深，他们不可能听不到风声，因此才在最
近高兴的宣布，将旗下物业的一半卖给了携程。
本帖最后由 齐的隆冬强 于 2014-10-3 00:00 编辑
xujian8919 发表于 2014-10-2 23:00 static/image/common/back.gif
本次住房贷款政策调整，主要值得注意的是以下几个方面
1、首先是首套房认定政策依然存在，利率政策跟首套房 ...
忙总说过，推动地价上涨的主要力量不是炒房团，是地方政府。不过出去我看不懂的专有名词外，好像有点阴谋论的味道，不过这种阴谋我喜欢，哇哈哈
鹦鹉 发表于 2014-10-2 22:29 static/image/common/back.gif
我不是看大跌的人。我认为不会发生的是大涨。
新贷款政策会释放相当大一部分需求，这些人是购买的主力军。有钱又有购买意愿，不像纯粹的刚需，购买力有问题。
所以，我看好未来一年房市行情，又一轮盛宴即将开场。
jinlong 发表于 2014-10-1 09:21 static/image/common/back.gif
我这边有一个观点，不过有点阴谋论就是了，说结合最近不动产登记，和放宽二套和三套贷款，是又准备牺牲部分 ...
不要幻想，该你的就是你的，下岗工人就是前例。
jinlong 发表于 2014-10-1 15:56 static/image/common/back.gif
嗯，明白了，也就是说实际上对于我们这些刚需的来说，并不用太担心，那对于库存量大的三线城市，出手时间 ...
按忙总的话，既然是刚需，那就买呗。刚得一点柔性也没有，没啥可算计的。
zilewang 发表于 2014-10-2 18:57 static/image/common/back.gif
2000年前的房子，基本都是要拆迁。
以我的经验看，如果计算存量，只能计算2000年之后新建的存量，那才是 ...
任志强说丈母娘的作用也很大，因此产生了无数的刚需。算算每年有多少对新人要结婚，要消化掉多少库存。
如果是这样，住建部为什么说下半年要千方百计去库存？不愁卖，就捂着好了。
恒大为什么要去卖矿泉水和粮油，许家印的数据比任志强要差，或是许比任要笨？
房地产市场从08年开始上涨到12年到顶，其间走势恰好与股市相反，在股市今年内或明年初几乎可以确定会到3400或冲破3400开始更大牛市的情况下，其对资金的吸引力必定强过房地产，所以房地产市场能做到不大跌就谢天谢地了......
zilewang 发表于 2014-10-3 00:17 static/image/common/back.gif
新贷款政策会释放相当大一部分需求，这些人是购买的主力军。有钱又有购买意愿，不像纯粹的刚需，购买力有 ...
感觉还是要看贷款的。如果房贷利率高，肯定不会很多。就像放松限购一样。
鹦鹉 发表于 2014-10-3 08:17 static/image/common/back.gif
感觉还是要看贷款的。如果房贷利率高，肯定不会很多。就像放松限购一样。
不。七折利率和基准利率，对买房人的吸引力没有那么大区别。关键在于贷款成数，也即放宽首套贷款的限制——这个直接影响购买能力。
市场中积累了大批改善性需求，是今后爆发的主力军。
zilewang 发表于 2014-10-3 10:47 static/image/common/back.gif
不。七折利率和基准利率，对买房人的吸引力没有那么大区别。关键在于贷款成数，也即放宽首套贷款的限制— ...
好吧我再回一下：
我不清楚利率影响个30%会不会导致购房成本变化多少？
你有算过？
银行给不给首付3成的发贷款，也是要另外看的。
目前银行的政策公积金贷款80万封顶，申请评级，可以再上调一些，但是到顶也就100万多点，总价200万的房子基本到了贷款购首套房的上班族刚需能支付的上限了。
涨肯定会涨，反正降一点李总理就受不了了
warm20009 发表于 2014-10-3 07:47 static/image/common/back.gif
房地产市场从08年开始上涨到12年到顶，其间走势恰好与股市相反，在股市今年内或明年初几乎可以确定会到3400 ...
哈哈，对头。
很多人都是不相信房市跟股市的大道理相通、相同。既然是房市，是市场，为啥不能相通、相同呢，更主要的是现在的购房者除了少量的刚需，大都是投机待涨。正是因为大家都持房待涨，那么这种涨就不可能存在了。只要是一种投资行为，都是一样的道理，提前到的吃肉，先到的喝汤，后到站岗，最后到的被宰。即使从2008年算起到现在也是5年了，如果这个时间还在大言不惭地投资房子赚钱、增值、或者是保值，那就是作死。自己好好作吧。
还是我的一句老话，革命到最后把旧势力连概拔起，改革最后也是把改革的既得利益者一网打尽。因为中国人只相信因果报应、改朝换代，这不今上还把孔家老二给请回来了。下面大家就好好修身齐家治国平天下吧。
齐的隆冬强 发表于 2014-10-2 21:26 static/image/common/back.gif
不会，忙总说过房产税的征收成本相当大，
为什么啊
warm20009 发表于 2014-10-3 07:47 static/image/common/back.gif
房地产市场从08年开始上涨到12年到顶，其间走势恰好与股市相反，在股市今年内或明年初几乎可以确定会到3400 ...
都说股市要涨，股市的钱又从哪儿来。
极乐鸟 发表于 2014-10-3 17:33 static/image/common/back.gif
都说股市要涨，股市的钱又从哪儿来。
已经有炒房钱流入了股市，千亿级别的。
本帖最后由 地主家也没余粮 于 2014-10-3 20:34 编辑
国庆前半个月办事，碰巧赶上楼下成交了一套，09年2.8万入的房子，现在5万9千多出手，跟5年前估计的翻番刚好一样
这几年来不断出台调控政策，限购限贷增加税费逼死开发商……这一系列强有力调控措施，夯实了前面这一段涨幅，同时为今后房价的上涨打下了坚实的基础
估计现在三环边上五六万的房子，到2020年左右估计要涨到8-10万，再想翻番，难度是比较大了
除非未来几年政府继续出台调控措施保房价，那样的话，实现翻番达到12万也不是不可能
反之，如果未来几年全面放开限购限贷，取消各种高额税费，大力扶持开发商，并且对已有多套房产的买房者给予优惠利率，那估计相同地段房价也就6、7万打住了，搞不好还持平，涨幅为零
不过这种情况出现的可能性也不大，别的不说，那么多税费，能舍得取消么
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补充一点，如果未来一年俄乌局势出现实质性缓解，又或者出现美国大规模爆发埃博拉一类的事情，那么房价涨幅也不大
一线北上广的问题不是太大，问题的关键在于二线三线城市，这几年的供给量，你懂得！
本帖最后由 小咕咚 于 2014-10-3 22:25 编辑
鹦鹉 发表于 2014-10-2 22:29 http://www.sychaguan.com/static/image/common/back.gif
我不是看大跌的人。我认为不会发生的是大涨。
如果房贷有赚头，各个银行特别是股份制银行早就打破头也要放贷了，哪里需要央行画蛇添足去发通知。所以，从银行传递过来的这个信息说明，房价在下跌进行时中。
至于自认是刚需必须要买的，或是对房价有期望的，也没什么好辩论的，我抓我的象鼻，你抓你的象尾，让未来告诉我们大象长什么样吧。
极乐鸟 发表于 2014-10-3 17:33 static/image/common/back.gif
都说股市要涨，股市的钱又从哪儿来。
若股市回报率高过房市，资金自然会流动过来，而且股市套现方便多了
freeman 发表于 2014-10-3 23:43 static/image/common/back.gif
若股市回报率高过房市，资金自然会流动过来，而且股市套现方便多了
楼市里钱不容易变现。就算有资金把股市炒起来了，有哪有那么多接盘的。
极乐鸟 发表于 2014-10-4 00:29 static/image/common/back.gif
楼市里钱不容易变现。就算有资金把股市炒起来了，有哪有那么多接盘的。
在当前楼市下跌情况下，仍没变现、困在里面的只会是散户，大户（投行、基金等）在楼市上涨途中早已撤离；无论股市还是楼市，都是大户的资金在起绝定作用，而不是散户。
齐的隆冬强 发表于 2014-10-2 21:26 static/image/common/back.gif
不会，忙总说过房产税的征收成本相当大，
《税收征管法》修法 个人财产信息拟全面联网查税
建立自然人纳税识别号，归集个人工资、薪酬、证券、不动产、保险、银行存款信息
虽说房价不能太高，太高泡泡就会太大，泡泡太大泡泡就会爆，救市的目的就是不让泡泡爆。