治疗土地依赖症
治疗土地依赖症葡萄在新帖中说到了土地，没有讨论下去，键盘侠过下瘾，可能对认识今后的变化有益。
我们的经济发展路径独特，政府控制主导权，控制手段很多，这里只讨论土地手段。
压低地价，招商引资，土地上长出工厂，增加税收，再圈一块地，用土地向银行抵押融资，有了资金之后搞基建，改善投资环境，增加招商引资吸引力，工厂长得更多，税收更多。这是工业园、开发区的模式。
在早期，只有国家的两个部委能搞，一个是科技部，搞高新技术产业区，另一个是经贸委，搞国家级经济开发区。地方政府又不傻，不就是圈块地嘛，部委能搞，地方也能搞，你是国家级，我就搞省级、市级、县级甚至镇级开发区，各种名目的开发区遍地开花，只要是政府机构，人人头上有招商指标。
乱了套，整顿，国家级必保，那么省级也得保吧，到了县级，最多只准留下一两个。还是有点乱，怎么办，设定用地指标，用行政权力控制地方的卖地权力。
在经济上行期，这个模式循环良好，有税收、有就业，每年几百万亩土地的40%成为工业用地。如果经济下行，循环不怎么妙，怎么办，扩大土地供应规模，大力向银行融资，先把基建搞上去，等经济转好再说。所以每当经济不好的时候，用地指标肯定是开闸的。
低价供地，通过土地招商引资，打造投资环境，通过土地融资搞基建，以地谋发展工业化，中国成了世界工厂。
但并不是所有的地方政府都是赢家，因为各种原因，有些地方招商引资打了败仗，土地上长的工厂少，税收不足以覆盖银行贷款，只能靠政府财政硬撑，撑到吐血，形成政府债务，遇到经济下行，收益成本门槛上的地方也亏本，债务大大膨胀，必须想办法解套。
放大招，住房商品化，从以地谋发展工业化，进入以地生财城市化阶段。
出让土地，土地上长房子，房子卖出去，土地升值。最开始是协议用地，在桌子下面搞，有偷偷摸摸之嫌，也卖不上高价，索性在桌面上搞，经营性用地招拍挂，政府不仅获得土地增值收益，更主要的是掌握了城市发展主导权。
这样一来，不仅工业化时打胜仗的地方高兴，打败仗的地方也眉开眼笑，搞不了工业化，还搞不动城市化嘛，来钱还快，傻子不搞。房子涨了，土地价格跟着涨，土地溢价越大，地方政府推进土地市场化的力度更大。
从2002年之后，不同层级的城市都开始扩张，而且是同步扩张。良心未泯，工业化还是搞的，想着其他产业能有发展，产业聚集能聚人、聚人气，把房地产市场带起来，使整个土地收入能够增长，政府借钱还小心翼翼，土地能卖出钱才会去借钱。
可聚集度不高的地方，今天能过上好日子，明天可不一定，怎么办呢，扩容城市。借钱，征收城乡结合部的土地，三通一平，变成新城区，把房地产市场带起来，地方政府沦为地产党。这个时候，大多数地方还是考虑成本收益平衡的，尽管债务负担越来越重，还没无法无天，能卖多少钱就借多少钱。
2008年金融危机爆发，不能出事啊，4万亿强刺激，启动巨量的基建投资，投资的钱从哪里来呢。
出神招，允许地方政府成立土地融资平台，进入以地融资的依赖阶段。
08年之前，对融资平台还是比较小心的。最早搞的魔都、杭州非常谨慎，土地抵押的权责是不是清楚，未来会有怎样的收益，只有一个地方胆大包天，重庆，还在前台唱红遮羞。
08年之后，融资平台漫延，省、市、县都搞，甚至乡镇都搞。这时候已经不关心圈出来的地能卖多少钱，只看融资平台能弄来多少钱，地方政府从城市化阶段依赖土地，变成依赖土地融资。
资金叫银根，土地叫地根，两根连理，制造业遭了秧，利润下降，投资意愿降低，房价却在涨，资金排山倒海涌向房地产和政府融资项目，随着不同层级的城市全面扩张，土地抵押面积越来越大，金融机构贷款规模越来越大，风险大啊。
先剪一波羊毛，刷地王拉房价，小民的存款去填政府债务的窟窿，填不平，还得另想办法，改革啰。
以前的模式，经济一旦不好，用地指标开闸，能不能松动一下？这么大的窟窿，日子怎么过，土地上还有文章可做吗？
看用地结构，30%是工业用地，40%是基建用地，30%是房地产用地。工业用地不赚钱，基建用地赔钱，40%的房地产用地里面，10-15%是保障房，剩下的才是商品房用地，也就是说，15%-20%的商品房用地覆盖85%-80%的土地，房价不上天，见鬼了。
办法来了，增加商品房用地。不是新圈一块地，而是存量土地，地方政府手里有，只不过已经抵押了，还包括已经有主，但没开发的土地。关键是设计一个利益分摊方法，地方政府、银行、原来的地主，怎么分享收益。
第二个办法，建立土地二级市场平台。原来一卖了事，卖完之后不关政府什么事，本来就有很多土地是存着的，地主等着升值再卖，能不能建一个统一的二级市场平台，政府抽上一笔收益？
第三个办法，经营存量国有土地。地方政府手里压着一大把土地，尤其是中西部，没有使用，收益无从谈起。建一个国有土地经营公司，专门干经营土地的事，在土地上长出东西来。
这些是盘活存量，还可以用好增量，增量用在农村。
城乡二元结构长期存在，原来是单车道，人、资金、土地从乡村单向流入城市，现在有点变化，双车道，城乡互动，这些要素可能会来回跑。
不是所有的乡村都在凋敝，有些乡村因为发展了特色产业，在活化，给农民用点地，扩大特色产业。用好扶贫资金，或者叫助农资金，因地制宜，扶助农民搞点特色产业，等于新开一个盘子，但不可搞成资本下乡，用特色小镇的名义，玩收割土地的老一套。
土鳖抗铁牛 感谢大师兄的分享！结合葡萄大的文字，好像明白了一点点。搬个板凳继续听课。 哎，一个不在线上的小县城没有任何工业产能，房价却能买到8000-9000，真的不知道这个地方怎么发展。
无非就是收割了老百姓常年在外面打工的血汗钱！
本帖最后由 tnq 于 2017-3-30 10:15 编辑
中国乡村那么多，特色小镇的搞法只能涉及到很小一点点，而且都是私人资本提前进入。
有些地方搞得还是有起色。 城市房地产的发展，总体来说农民还是过得很滋润，卖材料，搞装修，搞基建，大部分踏实肯干的农村人都还是非常好过。前提是你不要在城市买房！ 感谢大师兄分享，期待后续土鳖抗铁牛怎么治疗这个土地依赖症。
按理说我们的土地性质是公用制及全民所有制，现在感觉却变成了官僚制及在位者所控制。
资本结合官僚土地，无论是30%的房地产用地，还是30%的工业用地均是庞大的利益所在，这么多钱又有多少是分配到用到了广大底层的P民身上呢？
按照现在长三角地区的土地价格即使有30%的工业用地确实是工业用地，这样的成本也不是一般实体企业可以承受的。
有时候不是怀念主席，还是感觉我们在这条路上越走越远，而且没有回头的趋势，这条路姑且称为帝国的路是不是可以走通？哎，P民的道路总是这样的。现在越来越体会到了主席的伟大和超前，他不是为了自己，而且确实是一个在战斗，... 嘿嘿嘿，我说我们这里今年怎么忽然搞什么特色镇。 大师兄讲得通俗易懂。有政委风采:lol:P
最后一个特色小镇没太明白。感觉我身边的特色小镇和扶贫关系比较大，为什么说是房地产呢？ 通俗易懂。多谢玩兄。 川之流 发表于 2017-3-30 13:57 static/image/common/back.gif
大师兄讲得通俗易懂。有政委风采
最后一个特色小镇没太明白。感觉我身边的特色小镇和扶贫关系比较大 ...
我看到土地依赖症的病况，没看到治疗土地依赖症的方子，有看明白的告知一下吗，谢谢。
还有城乡互动这个，也没看明白，如果互动就是搞特色小镇，毕竟叫特色，属于极少数，对中国广大农村影响太小了，最多也只能说是个盲肠小道吧， 还是大师兄说的我没能理解？ 本帖最后由 海因杰 于 2017-3-30 17:01 编辑
那是不是房地产绑架了经济？
08年金融危机，流动性被消灭，房价可是跌不少的。只不过有了4万亿救市后，又涨上去了。
这一波涨得有点莫名其妙，先是一二线重点城市，现在蔓延到3线，只能说背后的推手就是政府，而且是葡萄所说的几年前定下的国策，应该是一次性涨到位。
所以这波高位买房的，消灭的就是有点钱的中产？
自然的风吹来 发表于 2017-3-30 14:54
我看到土地依赖症的病况，没看到治疗土地依赖症的方子，有看明白的告知一下吗，谢谢。
还有城乡互动这 ...
互动就是农民住在农村，可以去城市干活。城市人可以去乡下养老。 茶馆有没有做资源的？供给侧改革前，很多原材料的价格不高，比如煤、钢材。但这次钢材等原材料暴涨，是不是这些人没有料想到？ 房价这次暴涨也是大部分人没有预料。涨价前售楼处看房的人可是寥寥无几的。但这次暴涨后，售楼处人满为患，而且大部分人的观点就是房价还会不停地涨。这里面没有阴谋才怪啊。 大师兄一语道破天机，谢谢了！ 传说中的资金市场十二大未解之谜：
1.恒大借了多少钱；
2.万达到底能撑多久；
3.海航需要多少钱；
4.绿地是谁的；
5.明天系有多少壳；
6.广汇的字画值多少钱；
7.中民投的注册资本什么时候到位；
8.泛海的地要捂到什么时候；
9.中钢还要延期几次；
10.山水归谁所有；
11.伊泰煤制油打平油价是多少；
12.安邦的钱哪来的。
据说第一个，恒大借钱，主要是恒大在三四线城市囤了一大批土地（主动或被动）。28号业绩发布会，恒大说自己有3000多亿现金，其资产组成很大一部分是土地价值。
这年头真是撑死胆大的。 经过大师兄这么一捋，看政府的做法就清晰多了。旧城改造，棚户区改造，城镇化催生住房需求！以这部分需求吸引房企拿地，不断攀升的地价刺激相关需求方拿出储蓄，营造火热行情！政府，房企分得收益！当行情平稳或将进入下降通道，可加快上述改造，这样房地产得到健康发展。推进区域一体化建设，缓解中心城区高房价压力，增加周边次发达区域土地收入。结论，本人所在地土地依赖增加而不是减少，不是治疗而是刺激。 tnq 发表于 2017-3-30 10:05 static/image/common/back.gif
哎，一个不在线上的小县城没有任何工业产能，房价却能买到8000-9000，真的不知道这个地方怎么发展。
无非 ...
记得tnq兄是重庆的，这个房价够疯狂，为08年以来的土地融资平台还债。 就个体而言，难道现在又到了现金为王的时候了?好像又不太对。真是如葡萄所言，赌什么都是大概率输。升斗小民，照常卖力气干活，随波逐流吧。 衣香楚楚 发表于 2017-3-30 10:38 static/image/common/back.gif
感谢大师兄分享，期待后续土鳖抗铁牛怎么治疗这个土地依赖症。
按理说我们的土地性质是公用制及全民所有 ...
开过立竿见影的特效药方，农地市场化，不过这是天魔大法，被枪毙了。现在是休养生息的办法。
农民工得了点血汗工资，城里人得了套房子，放水养鱼而已，不要指望小民大称分银小称分金。
西方发达国家和亚非拉兄弟的日子比我们更难过。 本帖最后由 cms 于 2017-3-31 08:47 编辑
每代人都有其使命，这代人不必像祖辈那样付出生命和鲜血，不必像父辈那样年轻时领取仅够劳动力再生产的低工资中年下岗，那就付出全部劳动所得买房吧。盼望这样的付出，能助国家在外部竞争中获胜，让我们的下一代或下下代生活更好、负担更小。 本帖最后由 玩钉耙的悟空 于 2017-3-30 23:58 编辑
soufayu 发表于 2017-3-30 12:00 static/image/common/back.gif
嘿嘿嘿，我说我们这里今年怎么忽然搞什么特色镇。
看过一些特色小镇的规划，有的就是变相房地产项目，有的稍好，在原有的产业基础上动一动，有点主贴里第三个办法的意思，基建PPP其实也是这个办法。 川之流 发表于 2017-3-30 13:57 static/image/common/back.gif
大师兄讲得通俗易懂。有政委风采
最后一个特色小镇没太明白。感觉我身边的特色小镇和扶贫关系比较大 ...
有其他实实在在的产业支撑，是特色小镇，没有，是房地产。 本帖最后由 玩钉耙的悟空 于 2017-3-30 23:49 编辑
自然的风吹来 发表于 2017-3-30 14:54 static/image/common/back.gif
我看到土地依赖症的病况，没看到治疗土地依赖症的方子，有看明白的告知一下吗，谢谢。
还有城乡互动这 ...
你没理解错，现在休养生息，不搞天魔大法。立竿见影的药方倒是有，农地入市，但副作用极大，二三十年后会崩溃。
小魔法会有，概率还挺大，通胀稀释债务。 海因杰 发表于 2017-3-30 19:44 static/image/common/back.gif
茶馆有没有做资源的？供给侧改革前，很多原材料的价格不高，比如煤、钢材。但这次钢材等原材料暴涨，是不是 ...
涨点价，全民买单，平摊一点去产能成本。 然后203 发表于 2017-3-30 21:59 static/image/common/back.gif
传说中的资金市场十二大未解之谜：
1.恒大借了多少钱；
2.万达到底能撑多久；
我知道一点，但真不能说。 cms 发表于 2017-3-30 23:40 static/image/common/back.gif
每代人都有其使命，这代人不必像祖辈那样付出生命和鲜血，不必像父辈那样年轻时领取仅够劳动力再生产的低工 ...
国家兴亡，匹夫有“难”。小民努力干活，争取把日子过好一点，仅此而已。 赤水 发表于 2017-3-30 22:50 static/image/common/back.gif
经过大师兄这么一捋，看政府的做法就清晰多了。旧城改造，棚户区改造，城镇化催生住房需求！以这部分需求吸 ...
要看当地的用地机构，国土局有，财政局也有数据。 不知道理解的对不对，不对的地方以大师兄的说法为准。
大师兄提的感觉前提都是房价还会继续上涨，因为上涨，所以大家就可以分新增的空间。这个就是多赢大家都高兴。但最近吹的风感觉是要开始调整货币政策了。比如，央行老大说，现在是宽松政策的尾部。前财长也说，宽松下不改革，就的在不宽松下改革。我的理解，这些政策的调整也就是预计着通胀预期的上升。土地财政就的停一停了。也不知道在紧缩预期下，地方政府在土地上会有什么新玩法。