本帖最后由 scottxp 于 2016-2-26 12:05 编辑
我转述一下F的逻辑吧
脸佳快速铺张的主要目的不是靠中介费赚钱，而是获取楼市大数据。 进而为几千亿的大资金在股市和楼市中灵活切换提供方便。
北京的特点是有大量北方官员的房产，这可能在博弈中被他们利用。
上海是他们的核心，托主要也是托上海内环（和部分中环以内）的房市。
深圳的特点是去年金融圈买房较多，但是不久之后开始券商将主动裁员。 这将造成一波被动抛售潮。
一线城市人口净流入在递减，未来北上深会彼此争夺优秀人口，上海整体上甩开竞争对手一大步。
此外，他们会通过合作方控制的国内外媒体（包括经济学人）进一步渲染气氛，做空楼市，但是怎么通过做空盈利还没明盘。
本帖最后由 skywalker007 于 2016-2-26 12:23 编辑
penny1003 发表于 2016-2-26 11:12 static/image/common/back.gif
身边一个例子。同事在魔都有2套房子，准备将其中一套置换为学区房。去年10月签好协议卖掉一套2房，到春节前 ...
我以前认为上海房市不会崩或者这是个很远的事件。
现在我有点怕了。更怕上海房价会把整个长三角的楼市波及。
还有，有谁知道现在按揭利率有没有升高？
skywalker007 发表于 2016-2-26 12:08 static/image/common/back.gif
我以前认为上海房市不会崩或者这是个很远的事件。
现在我有点怕了。更怕上海房价会把整个长三角的楼市 ...
没有听到利率调整的消息啊。
10年前说崩溃的人就和现在一样多，谁知道呢。有的住就行，其他的谁也管不了，也预测不到。不过我以前呆的城市，这么多年都没怎么涨，一直横盘。
周小川发话说房地产贷款比重低，可还以加杠杆。
skywalker007 发表于 2016-2-26 12:08 static/image/common/back.gif
我以前认为上海房市不会崩或者这是个很远的事件。
现在我有点怕了。更怕上海房价会把整个长三角的楼市 ...
无锡常州不清楚，虽然是常州人。有个好友在苏州吴江那边做中介，也已经疯狂了，上午谈好的，下午背着现金过去，人家照样毁约...
看到那么多人害怕 我就放心了
居住证暂行条例已经实施（落到实处至少要拖若干个月），在乡下而非一线买房更符合个人和国家利益，也可以增加地区经济活力和国家战争承受力。有一线首付，很多地方全款买房还有不少剩余，即使在一线打工，租房就是，何必申请背着阎王债跟雾霾笼罩的黑心资本家斗法。2014起乡下大妈都明白房子太多卖不动了，经济不景气，自己人左手倒右手拉高出货能骗几个合格大学生？这么大存量和在建量，即使美国崩溃（中美不大打出手），以表面价格实际成交为准（左右手交易不算），不猛跌一线和二线多数城市根本卖不动，更别说再度雄起或回光返照。发展新的超大城市就是对一线楼市釜底抽薪，一二线“多校划片”等于卡住高价“学区房”出货，封闭小区“拆墙”会揭开某些所谓高档小区画皮，打乱垄断经营同时减少周边房价差， 2015/12中央经济工作会议报告很明白，“适当降低商品住房价格”，会议过去没几天个别城市就把表面房价炒那么高，不被收拾才怪。
“上海女孩逃离江西”假新闻，笨狼感觉象是地产1党的炒作，否则怎么可能迅速炒这么红？这年头对与商业化沾边的东西最好多几个心眼，尤其交往不深的熟人，“老乡老乡，背后一枪”可是很多黑心资本家的重要收益来源。海外专坑同胞的多了，旅游购物骗局只是冰山一角。
lming7878 发表于 2016-2-26 17:06 static/image/common/back.gif
无锡常州不清楚，虽然是常州人。有个好友在苏州吴江那边做中介，也已经疯狂了，上午谈好的，下午背着现金 ...
我猜跟苏州（还是昆山）可能要入上海那个有关。不知道真假。
海因杰 发表于 2016-2-27 09:19 static/image/common/back.gif
我猜跟苏州（还是昆山）可能要入上海那个有关。不知道真假。
什么意思？这种行政区划调整不大可能吧
花差花差农民 发表于 2016-2-27 11:29 static/image/common/back.gif
什么意思？这种行政区划调整不大可能吧
前段时间有个新闻，大概是这个意思，不知道真假。
不大可能，昆山并入苏州到时有可能的。
瞎猜的：
可能要开征房产税了，所以先把库存清一清，让批SB来高位接个盘，等房产税消息一出来，高位接盘的傻货们发现自己手上成百上千平米，每年房产税交得肉痛，就只能割肉抛。
以前清库存都是“跳楼大甩卖”，这次是一边拉高一边卖，竟然还供不应求，这真是本事啊！！！
我上次买房发过贴，茶友都说我不会亏。果不其然
广州的房价目前表示比较淡定。。。
转自微信：
举个栗子：假如我有一套房值1000万，我公司资金流紧张。于是我找中介勾结，拉涨到1500万“卖”给我亲戚或铁杆朋友。首付三成，贷款1050万。于是我手里有了1050万现金。而且房价跌多少都与我无关了。而原先若按抵押贷款只能贷五成得500万现金，还要被银行捆绑。
这个就是近期上海高价房猛涨的逻辑。高价大房拥有者大部分有实业，而实业普遍日子紧，没现金流。年初信贷开闸，中央又下任务去房产库存。于是银行和房主、中介三方一拍即合，做高房价，国家去库存，房主得现金流，中介揩肥油，银行家完成指标。皆大欢喜。最后房子留给坏账，是几年后的事了。
“中国的房产市场已经完全金融平台化了。”
“中国的房产市场已经完全金融平台化了。”
“中国的房产市场已经完全金融平台化了。”
重要的事情说三遍。
这其实是一个划时代的事件。在经济界不亚于引力波的冲击。这一标志事件，粉碎了屌丝们心中仅存的“房子是用来给人住的”这一最后的小确幸。以后，正确的说法是：“房子是用来给金融市场提供炒作工具的”。
虽然房产市场以前也有金融元素，但那时是“为了提升人民的居住质量”而引入的一个交易方式而已。而现在，已经本末倒置了。他们已经忘记了“初心”！
魔都房价短期下不来，因为置换的很多，这些人享受了前几年房价上涨的好处，本身支付能力又很强，收入也不差。只要就业不出大问题，以及土地供应不放开，上海房价没事。新进来的年轻人压力很大，但没办法，房价也是一种优胜劣汰的筛选方式。
soyboy 发表于 2016-3-2 06:18 static/image/common/back.gif
魔都房价短期下不来，因为置换的很多，这些人享受了前几年房价上涨的好处，本身支付能力又很强，收入也不差 ...
支撑上海房价的两个主要理由，现在都站不住脚了。
1.有钱人投资，对不起，这和我们村口老农认为蒋委员长每天早上吃十个白面馒头有什么不一样，是的，富人有钱，但是人家选择更多，加拿大澳大利亚的花园洋房不比你上海的公寓强上一百倍？东京田园调布豪宅的房价相比1990年最高时己经跌了超过一半，日本人也在想方设法吸引亚洲买家。凭什么要来上海买？
2.刚需，现在更站不住脚了，刚毕业或己经工作了几年的大学生，有几个能付得起首付的，如果家有很有钱的，请参考第一条。至于婚房因素什么的，现在都知道上海丈母娘厉害，但在这里说句很不招人待见的话：上海小囡们值这个价吗？
现在上海房价己经进入概念炒作期，不多说了。可能这个价位还能维持一到两年，但是2017年之后，就不好说了。
本帖最后由 skywalker007 于 2016-3-2 07:53 编辑
soyboy 发表于 2016-3-2 06:18 static/image/common/back.gif
魔都房价短期下不来，因为置换的很多，这些人享受了前几年房价上涨的好处，本身支付能力又很强，收入也不差 ...
支撑上海房价的两个主要理由，现在都站不住脚了。
1.有钱人投资，对不起，这和我们村口老农认为蒋委员长每天早上吃十个白面馒头有什么不一样，是的，富人有钱，但是人家选择更多，加拿大澳大利亚的花园洋房不比你上海的公寓强上一百倍？东京田园调布豪宅的房价相比1990年最高时己经跌了超过一半，日本人也在想方设法吸引亚洲买家。凭什么要来上海买？还有，有钱人会做这种高位接盘的傻事吗？
2.刚需，现在更站不住脚了，刚毕业或己经工作了几年的大学生，有几个能付得起首付的，更不要说是全款买了，如果家有很有钱的，请参考第一条。至于婚房因素什么的，现在都知道上海丈母娘厉害，但在这里说句很不招人待见的话：上海小囡们值这个价吗？
现在上海房价己经进入概念炒作期，不多说了。可能这个价位还能维持一到两年，但是2017年之后，就不好说了。
skywalker007 发表于 2016-3-2 07:44 static/image/common/back.gif
支撑上海房价的两个主要理由，现在都站不住脚了。
1.有钱人投资，对不起，这和我们村口老农认为蒋委员 ...
魔都疯了不置疑，但skywalker支撑上海房价的支柱倒塌的结论不太认同。不能只看到了买不起的，却忽略了买得起的现实存在性。
这里只讨论刚需自住，不讨论购房作为投资的，比如葡萄早几年前就预测过房价要涨，可转入房市； 13楼的jerry200899提到，“2013年-2015年的投资战略是持股等待房价暴跌，股市大涨到4000点以上出货，接回房地产”， 这种都属于以财富形式处理房产的资产价值，非自住型需要型，这种买房逻辑和动机与自住是不同的，这里不讨论。
1. 豪宅：平头百姓永远买不起何时何地都一样，无论涨跌。这种住宅绝对是财富，是杠杆，使用功能从来次要。当然豪宅标准是变化的，看国家容忍夸富到什么程度，纵容地产商占据多少优质资源开发成豪宅了。一线城市豪宅会多些，但不要把楼市疯狂归结在豪宅上，把豪宅的买卖理由推而广之成整个楼市的规则。
如今楼市疯狂的前提是人民战争，目前是交易塔基在迅速扩大，而塔基不是豪宅交易，是平民房交易。
2.投资型购房，疯涨500万白干30年的新闻。
自住型包含投资功能，这种占中等收入买房的大部分，是平民房中的高端，豪宅中的最底限房，比如以前郊区的农民式小别墅过去是高端房，如果区域开发至今不力，那现在就从高端房里除名了。
豪宅交易价格当传说听听就行了，此类高端加自住投资房的房价才有传播的价值。因为这是在两个等级之间游走的房价，上去一步是高大上下来一步就是平头百姓房。电视新闻里上海有个交易客户说其同事一套房近期涨了500万，30年工作都追不上的，事儿估计假不了，但是算算这属于什么房，可能是刚需大学生房吗，是丈母娘逼婚的新婚房吗，前提买主都是平头百姓，不是富二代。
涨500万的房产从涨幅来推算下，我以为从今年初起涨幅不可能是翻倍的，50%可能性也不大，1/3或1/4的概率较高，因此这套房原先的总价至少1000万以上。能买这房产作为自住加投资的阶层，即使也是打工的，至少金领级别，或者拥有美国股市上市公司股权收益至少也有工资项外高额收益，这类阶层跑出来诉苦打工30年收益不及房价涨，有点矫情。
上海这类高端房产的买主，有上海成功人士，还有外地富人，还有出国留学人员为父母投资，或直接投资的（前十年还投得动现在估计得海外成功人士了），更有国外企业为高管购的企业产权房，上海有些区域的房产中介只面对企业客户根本不面对私人买家的，这类房产涨多少怎么才会涨，规律特殊的。
疯狂了透支了，但不会崩溃整个上海楼市，其它真实需求仍在。
我以为去年下半年起涨幅不超过50%，除了切实感受，也可看下楼里提供的涨幅：
13楼的jerry200899， 2015年3月购房成交，抢到了前几年房市的最低点接盘，不到半年这个房子涨了50%，即2015年10月前，正是房产新政出了两条，上海楼市开始疯起来但没狂的时间。他是得到了前几年打压楼市红利，涨幅才能高达低点总房价的一半。
27楼的Penny1003提供了疯狂的涨幅，春节后几周内，400万房产挂牌，数天内跳价430万，再跳至460万，现520万，也就是1/4，能不能成交还要看情形。如果从2015年9月开始动心买房，9月的房价至今，翻倍的传说没有，涨至50%的也没听说过，多数在传绝对增值多少。
因为房价跳价同样有刚性限制：同区域房价限制，全城房价比较限制，更有总房价限制。
比如举个例，上海西南区域徐家汇为中心，5公里半径设定为同区域，区域内最远出内环。两年内最边缘的某个点新房价达10万元，那么5年以上次新房价最高超不过8万了，但是区域还有00年前后15年的二手房呢，还有90年代的老二手房呢，还有80年代老老二手房，而且还有60年代姥姥级别的新村公房呢，这个姥姥级别的公房还分个已煤卫独用的和没有产权的煤卫合用房呢，还有不少私房呢。
从楼房质量和房型上说，00年后和现在新房差别不大，80年代与95后楼房质量有代差，60年代改造后与没改造有代差。所以整个区域内价格跨度至少从4万到10万，层次是很丰富的，而且同一上涨周期里尺幅差别很大，新房次新房最快，老房明显放慢，私房里不提结构老旧水电煤没改造过用空调就跳闸的，您想涨个50%有接盘的吗，我不会换个同区域60年代老房小点的？新房单价10万跳到12万买不起，我降个等级换个次新房10万不就买成了吗？
全市房价的限制，比如徐家汇作为上海城市副中心区域不及南京路人民广场的绝对城市中心区域，而南京路人民广场的80年代老电梯房价和徐家汇区域内环最边缘的00年代电梯房单价相当，这次新房或黄金区域老房的房价是互相牵制的，因为人们会比较它的区域价值的。
总价限制：买个新婚房2房1厅的，总价必须在200万以内的，中环内买不起，那就到外环看；受制于工作地点，那就缩小面积，在很多商务区办公大楼区附近的80年代小区里，一房户一室半户，总面积才30-40平，150万元总价可能就够了，跳价5-10万顶天了呀，总价制约了买房人的实力，总面积已接近生活质量的底限，没有收入底限上涨的绝对真实支撑，这类刚需房总价涨幅快不了的。
上海房源丰富，分层层次很多，区域功能不同，产业也很丰富，产业人口聚集区域不止一两处，买房需求多样。丰富性决定了上海房市塔基很大，。
深圳要跌了吗？
所谓刚需不支持，有个现象被忽略了，很多来沪工作的外地青年，无论城市或农村，原先的居住条件远高于上海，无法想象30-40平的老房子也能住进一家二代人，分阶段以房换房可行性大些。
上海丈母娘逼房有合理性的，较早地用房产固定住一部分资金解决居住功能，比用等量资金同一时间点投资金融产品、创业、投资个人提升职业级别，再回头解决居住功能，对大多数青年而言，前者的保值增值可靠得多，只有少量人其事业增长速度及最后的现金变现能力跑得过房产增速。这也是上海居民几代人积累下来的老经验，实际上海人还是很务实的，有多大能力跳个高买多大房，没人笑话的，前三十年很多外地大学生婚后单位分不了房住丈母娘家的很多，以后一点点改善就是了，现在只能靠自己先买一套解决。
身边有个实例，先说上海人家的，女儿结婚，两方父母房都住不下，小夫妻买了一套小房，但离双方工作地都远，亲友中有一室一厅户空余，自家小房出租搬到亲友家租房住，房租能优惠些；有了孩子，娘家妈退休后不工作来带孩子，睡厅里的沙发全天候同吃同住带了三年孩子，同时期孩子们一个进修一个兼职打工；熬到孩子可以上幼儿园了，娘家妈向女儿告假我要享受下自己的人生。老俩口小房子住怕了说什么也要买个大房，老房卖了市区大房买不起儿女们也没实力接济，直接去花桥买了二房一厅。花桥在哪儿，江苏省昆山市下辖的镇，与上海市嘉定区边界相邻一条马路，昆山市花了巨资，终于说动上海同意将上海市内13号地铁线的终点站设到了花桥。整个花桥不靠工业不靠办公业，依靠上海人口的就近工作劳动人口和养老一族，平地成气候。花桥那套房2年前才60万，父母的算盘以老俩口进出上海看病走亲戚都坐地铁的不方便为代价，换取自身居住改善，70分钟地铁21站7元票价，花桥到达徐家汇，同时换到一笔现金给儿女们置换房子当后援。这要看个专家门诊，得提前一天住到市区里来早起去挂号就诊，只有年轻的退休父母才能住那么远，岁数上去了还是要再换进市区的。
外地父母来上海：女儿女婿当时在单位里升职后，部门司机有次送东西到家，看了他们住的一室半房，说昨比我还住得小。他是外地农村户口，租住了外环附近的简配房，3500月租金却是二房一厅，没法再小了，老家我结婚时占的宅基地有半亩地大。老家父母来上海给带孩子住一房，实在憋屈，不肯长住，房子没法再小了。都是心疼儿女的老人家，不然在老家亲戚朋友都在身边，上海住着又闷又小，吃不惯饭听不懂话连麻将都打不成，有个头疼脑热的花大钱了。
不同的生活环境决定了父母们的期望值和承受力度，上海丈母娘不比其它地方更严苛更势利，恰恰相反，她希望能用她的生活经验能切实帮到您。
本帖最后由 骨密度 于 2016-3-2 16:29 编辑
3.疯狂的平民房
这次上海二手房交易要超过总量的50%以上，说明是各种真正自住型的需求集中被催发出来。上文只提到了外地流入人口对房子的刚需，没提常住居民的自我改善型，市场同样巨大：新婚到有孩子的改善；接一方父母来带孩子的改善；上了小学后学区房的刚需；父母上了70岁后与子女住得近些卖老房买新区域二手房的改善；一方父母同住换大房型的赡养型改善；父母年老后换电梯房或低层住宅以及大房型的独自生活型的改善，不一而足。光盯着外来人口的刚需是不够的，上海市还有大量老旧私房根本没动过，大量老旧公房没动过，这批人群不会小于百万级别基数。上海更有大量人口因为拆迁而拥有了远郊的空余房产，以房换房，以房（老房出租）养（新）房，都是刚需。
上海房市的丰富是自身的经济地位决定的，也是区域地位决定的，是有非常合理真实的支撑的，这点要想通，不能纸上谈兵一厢情愿。另外上海房市的投资价值也是其它区域城市无法比拟的，这点也要想明白。
因为房价是波浪式上涨，新房价决定上限，次新房跟进拉高老房价，如果市场不接受，新房就卖不出高价，直到价位合理有人接盘为止。难道只有三四线城市居民现在理性着，上海居民理性都不会了。
买房不光是面积房型，更是在买就业机会、职业工资水平、上升通道与职业高度、交通、教育、医疗、文娱等等众多利益，这些东西都附着在区域硬件里，涨的是这个，不是房子本身，而这些东西是需要时间乃至历史来沉淀的，不是人为地、不经时间、周边地区竞争性筛选就可以确立的。建房子是为了留住创造财富的人的，很多城市出了问题，就因为太新了时间太短了，城市地位未经筛选，经济没站住。人缺了房子却可以拥有其它，还是可以留住人的，缺了经济之根本，光房子能留住人嘛。
要想上海房价大崩溃，一是上海城市功能在长三角乃至全中国下降，如同今日之香港，资金不来，人流不来，房价当然跌；二是整个中国经济熄火，全球资金不来华，人流不来华，作为中国经济最高宝座的上海，顶级房价自然向下了，当然会影响到整个房市的金字塔排列，上限压低了。
至于创业、投资、经营成本高企，房市肯定要负责任，但别忘了上海仍有余地周转，不是刚性不能转变。
比如跨行政区域的解决如花桥模式，嘉定地区和市中心徐汇区的徐家汇地区，就是花桥的动力源头；还有浙江的嘉兴市的一厢情愿模式，打通了落户、教育直至医疗，上海居民可以使用上海市医保卡直接在嘉兴市医院刷卡看病，不用当场现金支付然后回上海报销的，可怜就没打通交通这个瓶颈，它有高铁到上海就是没地铁，当花桥同类房是60万时，嘉兴才30-40万啊。通地铁就满盘活了。
还有，公租房这个事儿做得如何，三心二意虚情假意嘛，如果政府肯真诚些，新产业集群区域里哪会住不下青年人，有些房产公私共同持有，让外来青年人一点点赎买，怎么就不能让他们最后成功拥有房产？
上海现在限制中心城区的大户型新建，好歹也算保守疗法吧。
上海还有商业地产改建的公寓房，就是没私人所有权，楼房质量和房价很吸引人的，解决不定居劳动力住宅没问题，就是不会有财产性增值，明确增值收益的分成比例，这些房产也很大量。
房地产归根到底是经济问题，中国经济哑火了，中国未来经济不走上升通道，房价必然走下降通道，横盘也横不住；如果经济在上升，房价透支了未来也就是个横盘，不会走下降通道的，更别提悬崖式下降了。城市房价同理的。
如果以10年至20年周期看的话，多数房产至少不会大跌，区别只在能不能涨涨多少。只有做投资的，5年以内的涨跌和幅度大小才是重要的。
个人决策买房自住中的房地产只是国家经济结构中的房地产中很小的议题，中国房地产，上海房地产，在上海的购房自住或投资房地产，是面和点的问题，千万别混为一谈。
本帖最后由 为无为650815 于 2016-3-2 21:05 编辑
骨密度 发表于 2016-3-2 16:22 static/image/common/back.gif
3.疯狂的平民房
这次上海二手房交易要超过总量的50%以上，说明是各种真正自住型的需求集中被催发出来。上 ...
你写一千万言也挡不住经济规律，也挡不住房地产崩溃的下场！
当然，如果政府非要房地产涨下去，那就迎接通货膨胀吧。简单的很，现在一个月工资一万块的，直接涨到十万块，１０万块的直接涨到１００万块，房地产肯定还能暴涨！说不定到时间上海的房价能涨到每平米１０００万呢。现在上海房价都要到１０万一平，年收入十万的不知道有多少，估计现在一年的收入买一平米？哈哈哈哈，房价这个事无解，只能是通货巨膨胀才能和平解决，否则就是任总说的炸掉！
现在的情况是全世界都在熬，中国还有房地产可以蹦嗒几下，上窜下跳才能吸引赌客。
骨密度 发表于 2016-3-2 16:22
3.疯狂的平民房
这次上海二手房交易要超过总量的50%以上，说明是各种真正自住型的需求集中被催发出来。上 ...
兄弟说得很好，甚得我心。
骨密度 发表于 2016-3-2 14:25
2.投资型购房，疯涨500万白干30年的新闻。
自住型包含投资功能，这种占中等收入买房的大部分，是平民房中的 ...
春节前到现在，涨了10到30%的都有，和房子地段啥的都有关系，但远未到翻倍的程度，去年9月同一班车的同事在我小区买了个一室一厅小房子，180万，现在市场行情是240万。春节前接近但还没到200万。
争论无益，尤其大家都是局中人的时候。我置换了一套房子，换到张江，因为觉得这个地段工作机会好，会带来房价的上升。同时由于置换可以贷款所以释放现金出来，又加仓了几万股东阿阿胶，我是坚信股市房事双牛的。
soyboy 发表于 2016-3-2 06:18 static/image/common/back.gif
魔都房价短期下不来，因为置换的很多，这些人享受了前几年房价上涨的好处，本身支付能力又很强，收入也不差 ...
葡萄不是说过上海土地有限制嘛，不会增加，这也算是上海买房的理由之一吧
海因杰 发表于 2016-3-2 21:50 static/image/common/back.gif
葡萄不是说过上海土地有限制嘛，不会增加，这也算是上海买房的理由之一吧
一线楼市炒房凶猛：投机客从银行套出500万 称房价跌了就把房子扔给银行
http://www.guancha.cn/economy/2016_03_03_352782.shtml
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这个世界没人是傻子，包括最后接棒的那个。