地王、去库存和供给侧
本帖最后由 玩钉耙的悟空 于 2016-7-1 18:27 编辑地王、去库存和供给侧
生病，医院几进几出，作业交得晚，抱歉。
声明一下，帖子中的观点仅是个人推测，不一定正确，请勿作为买房、投资等的依据。
为什么地王频出？
因为供给侧改革战斗打响，要正式去库存了，躺在账户上的钱要用了。
工业产能过剩，房产库存巨大，局面是通缩，全世界通缩，所以权威人士说了，经济走势L型，而且要持续几年。这不是什么了不起的判断，经济规律如此，只是达成共识正式说出来而已，老茶友可能有印象，18三中的时候我说过，未来10年GDP在5%-7%之间振荡。
通缩使得资金成本走低，有钱的主逢低吸纳，文绉绉的说法是配置资产，有钱途的优良资产，烂桃子没人要的，以后走高了发大财。
谁有钱，谁的资金成本低？当然是央企。中信地产攻城略地最典型，有人做过一个资金成本推算，年利率3%左右，说成财政部直接下场子也不过分。
房地产怎样去库存？
只有一个办法，找人来买，别做梦，不是打折出清，是拉高价格请君入瓮，换句话说是逼人买房，因为房市和股市一个道理，都是买涨不买跌，大盘小涨+板块大涨才能出货。
两条措施：一，刷地王护盘房价，制造房价上涨预期，聚集人气和财气；二，控制土地供应量，也就是控制房源数量，设定一个空置率，高于空置率的地方，减少土地供应，低于空置率的地方，增加土地供应，单个城市也能这么搞。
实在卖不动，还可以锯箭杆，动租房的脑筋，有的地方已经在试水了。以环境整治的名义拆违，拆了城里、城边种出来的违章搭建，让租客去租空置房，空置房变成集体宿舍，有负作用，种房子的居民会出招，一波鸡飞狗跳。
房地产行业前景怎样？
一，不可能整体再现08年以来的地产运动。
库存太大，截止2015年底，待售+正在施工+待开发土地加总库存86亿m2，按2015年的销售均价6800元/m2计算，总价60万亿，去库存需要时间。
另外，产业升级要烧钱，放纵房地产抽干资金，产业升级没戏，那是断子绝孙。
二，房价整体看涨，同时伴随区域分化。
一线天价，二线大涨，已经发生，原因是洋资金也要进来添柴火，见下。
三线横盘或微涨，不排除个别地方以前作死而下跌。
请别问我具体地方的房价，与区域规划、所在城市的经济结构、房子所在区块的生活配套等因素相关，我不懂。
供给侧改革供给什么？
以前在回复中说过，供给的是民生、财政、金融政策组合。
民生没什么内容，财政出点下岗费。
财政上，短期是约束公务支出节流，减税、缓交五险一金给企业减负，长期是改革预算，重新划分央地之间的财权和事权，很难，营改增有点乱了，操作细则不明晰，税务局和企业都懵，不知道哪些费用可以纳入抵扣。
金融上，短期是借新还旧，利率低了，减轻企业财务负担；清理互联网金融等形式的旁氏骗局，以防游资聚集兴风作浪，等等；长期是难点，在提高金融体系效率和金融安全监管之间平衡。
提高金融体系效率是指变数量调控为价格调控，目的是降低资金成本。
以前一直是数量调控，水多了加面，面多了加水，大水漫灌负作用太大，一来非金融企业杠杆率迅速走高，去年末负债率达到160%，制造业成为金融业附庸，不累死才怪；二来靠资金投入走不下去，今年5月末，M2多达144万亿，同比增长12.8%，贷款余额99万亿，同比增长14.4%，远远高于含水分的名义GDP增速。
价格调控从这几方面下手：
一，用股民的钱，企业套现和更多股权融资。
二，请洋和尚打鬼，更多外资进入资本市场。
5月末开放银行间债市（记账式国债的大部分和政策性金融债券），没有额度限制，只要求汇入汇出币种一致，6月末央行又吹风，在风险可控的前提下，进一步提升人民币资本项目可兑换，资金进出更便利。
央行还试水了人民币外债，6月初在伦敦发3年期人民币国债，利率3.28%，相比，国内5月发行的3年期国债率3.9%。企业和地方政府可能会跟进。
刚结束的中美对话没有实际交换内容，达成的条款都是棉花糖，不填肚子，但人民币要国际化，更多资本开放是大势所趋，只有节奏上的变化，没有进程上的变化，与国际政治、经济局势演变密切相关，看一步走一步。
金融安全监管无法猜测，交易体系信息化，加上股市、债市、外汇相互联动和传染，没有综合监管框架，肯定会发生叠加风险。
有货 看了悟空兄的文章，就有一个感觉：以拖待变，具体怎么弄，估计领导们自己也不知道。 终于等到了。赞言而有信的大师兄！ 2014起乡下大妈都知道房子太多卖不动，房产税早晚得收了
房地产税落地前，不猛跌有脑子的刚需不会下场的，房子多的有钱人想少割肉出还出不来
任何宽松，譬如这几年的货币化安置便宜的是投机者和贪官，拆迁补偿再购拿出后，15年的赤字超标那么多都拉不动销量，再拉严重通胀就重演8平方了
sohu头条
朱镕基之子罕见谈房价:这件事很多人看不透
qq头条
FUN地产：全都是套路，看看开发商是如何给你挖坑的
http://finance.qq.com/a/20160701/039824.htm#p=16
为了明秋卡位，地产党的孽也得有责任人承担
十几年来左右手切换的地王闹剧多了
还能坑几个傻帽刚需？ 大师兄什么情况，要去医院几进几出，还得保重身体呀。我常和我哥们讲笑话，我们不比现在谁挣得多，要比谁活得长，现在你比我一年比我多挣20碗，三十年后我多活一个月全回来了。
关于大师兄所说的地王，去库存和供给侧，有几点疑问向兄请教。
一：地王
1、为什么地王频出？因为供给侧改革战斗打响，要正式去库存了，躺在账户上的钱要用了
―――这个答非所问，中间还差一层或几层逻辑，望详解。
2、工业产能过剩，房产库存巨大，局面是通缩，全世界通缩，
―――过剩不是必须通缩，还有一个选项是滞胀。
3、通缩必然资产价格下降，此时应该是现金为王，而不是炒地王。央企炒地王，他的逻辑应该是局部通胀，赌将来地产价格上升。反过来说明他们对未来的预期是滞胀。
4、通缩是zf最不愿意看到，也是最痛苦的。他们更愿意看到软着陆，即边打边撤，一方面资产绝对价格不下降，另一方向货币贬值让相对价格下降，以时间换空间。这是当家人本能的选择，当然，往往是理想很丰满，现实很骨感。
太晚了，还有一些明天有空再写。 高房价不也是在抽干资金吗？ 高房价，高租金需要人来承担。 这些人的钱也是工资里头来的。 工资也是各个单位的支出。
比如华为，在深圳必须一个月付每个员工5万。 否则员工活不下去。 但搬到东莞一个月2万就可以了。 额外的人工成本不也阻碍了产业升级么？
高房价不倒， 产业升级没戏。
按楼主的说法， 房价倒了， 60万亿消失， 估计就跨了 关于地产，抽走这么多的存款在经济预期下行（实际是在下行ing）不怕发生支付危机吗？从微观上来说，现在在城市里谋生不易，潜在接盘侠的能力在衰退。最后结果是只能炒吗？ 本帖最后由 rafanadal 于 2016-7-2 10:05 编辑
居民存款、转移支付、羊毛出在狗身上，结构调整产业升级要买单，以及利益分配。
忙总葡萄和大师兄的文字看完，认清现实，无话可说。 赞楼主，这个贴的主题是我 基本不懂的领域，所以只能多听少说话了。最近上海的地王确实很热，背后一定有逻辑的，国企拿地肯定是有原因。其他城市不敢说，京沪的房价在5年内多半还是上涨。
坐等大师兄继续布道 感谢大师兄点拨。话说底层求生活的人现在一头雾水中，对现状不满足，但又不知该如何去奋斗。熬吧 投机客 发表于 2016-7-1 23:53 static/image/common/back.gif
大师兄什么情况，要去医院几进几出，还得保重身体呀。我常和我哥们讲笑话，我们不比现在谁挣得多，要比谁活 ...
大师兄经常生病，不是好事情！难怪好久没有来了！
身体第一！
结合网络上其它的信息，下半年房产估计又要开始拉了！
国家一直打居民存款的主意，大概54万亿吧，正好消化全部库存。
说个普通人的感受吧！
一个房地产装修工人一年满干估计10万，除掉花销基本可以结余6万，一个理发师一年收入也是10万左右（按20元次），除掉房租之类大概4万没有问题，有些夫妻都是干装修，一年存10万不奇怪，比喻我经常理发的那个大姐家，从她与家人答话中，在本市就已经2-3套房，她老公是在搞房子装修，自己两个孩子。一开始还是买的老破小学区房。最近学驾照，也准备买车了。
我一个堂弟，自己搞装修，老婆搞美容（正当化妆之类），开始买小的，旧的，于今又买第二套了。其它堂哥大点因为孩子大些就没有在城里面买的打算，不过也基本给孩子买了一套。
再者自己的微信群，初中基本混得很滋润，要求低，幸福感强，有房有车，当然一些什么都没有坚持的人肯定不行，高中同学出社会晚，感觉经济上，幸福感上要差一节！
大学同学也基本还行，我们一个班的初步估计50%以上是2套房以上。
身边的同事就不用说了，城里面孩子的家庭的是不缺房子，农村来夫妻两个好好干的基本和城里齐平。
从这个视角看，真的不知道房子卖给谁！就是刚出校门，需要在城里面立足的外来人口。
苦的就是刚毕业的需要奋斗者！
hanjiejun 发表于 2016-7-2 10:36 static/image/common/back.gif
感谢大师兄点拨。话说底层求生活的人现在一头雾水中，对现状不满足，但又不知该如何去奋斗。熬吧
就是熬也要努力学习提高自己的知识技能，最起码也可以去锻炼身体，而绝不能混吃等死，普通人企图等要靠就是慢性自杀，没能力天上掉馅饼都会砸死你，而不是接不接得到的问题。
阶级社会的本质都是人的奴役，区别不过是方式或温和或粗鲁或血腥不同而已，要么奴役，要么被奴役，表象再怎么纷纭多彩，都逃不出这一点。
人的一生应该是追求自由摆脱被奴役之路的过程，经济自由，人身自由，思想自由等。这里经济自由应该是首先实现的目标，因为当代物质生产的极大丰富提供了这个可能。就是简简单单的做一个对社会有益的人，也必须是一个有力量的人。资本主义的当下，资本是最强大的力量，努力去做一个有力量的人，拥有力量再去运用这个力量做有意义的事情，这就是普通人应该奋斗的内涵吧？ 本帖最后由 far8008 于 2016-7-2 13:17 编辑
感谢大师兄的文章，一定要注意身体，帖子可以不发。
最近一个月，石家庄的房价猛涨30%现在二环以内已经没有10000元以下的房子了。
政府是真的要把居民的存款逼出来，特别是一些职能部门，灰色收入比较多的人，都再忙这换大房子。 far8008 发表于 2016-7-2 13:09
感谢大师兄的文章，一定要注意身体，帖子可以不发。
最近一个月，石家庄的房价猛涨30%现在二环以内已经没有 ...
石家庄真猛！郑州二环里面还有一万一下的。不过好点的地段都一万三四了 若无 发表于 2016-7-2 13:21 static/image/common/back.gif
石家庄真猛！郑州二环里面还有一万一下的。不过好点的地段都一万三四了
石家庄现在，二环内好点的就是15000左右，洋房直接21000 大师兄, 身体第一！ 多休息啊。 薄荷糖家族 发表于 2016-7-1 20:43 static/image/common/back.gif
看了悟空兄的文章，就有一个感觉：以拖待变，具体怎么弄，估计领导们自己也不知道。
高层拖，底层熬，待两个变，一变产业升级，我们升一点，他国就降一点，10年局部井喷和小成；二变国际局势，美国大选后政策怎么变，美元加息谎言什么时候破产，欧盟变化，中东变化。 投机客 发表于 2016-7-1 23:53 static/image/common/back.gif
大师兄什么情况，要去医院几进几出，还得保重身体呀。我常和我哥们讲笑话，我们不比现在谁挣得多，要比谁活 ...
谢谢，谢谢关心。
客兄犀利，读出了帖子的意思，请看解释。
1、供给侧去产能去库存只能靠央企，央企脱胎于部委，是有山头的，必须利益博弈，出了预案后才快速操作，操作就是粮草先行，用钱买好资产。
2、通缩依据，CPI连续走低：2015年1.4%；2014年2%；2013年2.6%
3、正是局部通胀（用通胀这个词可能不确切，想不好怎么形容），出了很多区域城市圈规划，同时鼓吹精准扶贫，必定是城乡进一步相对分化，贫困地区日子比过去好过一点，一线城市和重点区域二线城市资产上涨。
4、当家人拖，老百姓熬，以时间换空间，待产业升级和国际局势变化，无法准确估计。
欢迎更多讨论。 earthsound 发表于 2016-7-2 00:18 static/image/common/back.gif
高房价不也是在抽干资金吗？ 高房价，高租金需要人来承担。 这些人的钱也是工资里头来的。 工资也是各个单位 ...
加入时间概念，不是一天三顿全部吃光，是一天二顿、一天一顿慢慢吃。 陈经的两篇文章，比较应景
政府总是伙同资本家，把老百姓弄得没钱
http://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309403992370180922095#_rnd1467364255398
http://weibo.com/ttarticle/p/show?id=2309403992372131303348 谢谢，谢谢茶友们关心。
不一一回复，请加入时间概念看去库存、去产能，不是一下把百姓存款逼出来，逼出一点，还能挣一点，因为有产业升级，能成，谨慎着乐观。 玩钉耙的悟空 发表于 2016-7-2 16:30
谢谢，谢谢关心。
客兄犀利，读出了帖子的意思，请看解释。
另一种解读：
高房价是坚壁清野，冻结无法控制的资本（股灾的教训），将明面的资本定向控制在一二线固定城市乃至地段。央企的地王也是另一种表忠心，表示自己绝不藏私，不会再留大量流动资本。此后再有大规模资本异动，大概都要杀无赦了吧。 tnq 发表于 2016-7-2 11:15 static/image/common/back.gif
大师兄经常生病，不是好事情！难怪好久没有来了！
身体第一！
75后夫妻俩独立买房，80后家庭资助一点，85后掏空家庭房奴。 wild007 发表于 2016-7-2 17:01 static/image/common/back.gif
另一种解读：
高房价是坚壁清野，冻结无法控制的资本（股灾的教训），将明面的资本定向控制在一二线固定 ...
不成立，多山头博弈机制，没人独攥刀把子。 玩钉耙的悟空 发表于 2016-7-2 17:44
不成立，多山头博弈机制，没人独攥刀把子。
参照四万亿，而且这次操作手法和老美招安世界资本的方式类同，不长眼的等着秋后反腐吧。 wild007 发表于 2016-7-2 18:09
参照四万亿，而且这次操作手法和老美招安世界资本的方式类同，不长眼的等着秋后反腐吧。
比较认同。下大棋的势在向我方优势转化。各山头的博弈不否认，但需在服务于大局为重；否则后果自负。张黎的《魂牵梦圆》可以看出大势。