标题党：我在国外搞拆迁
本帖最后由 qli872 于 2014-5-28 11:49 编辑白沙的帖子“城市改造的一个具体案例”中，提到了国内的拆迁补偿、及钉子户等问题。恰巧我在国外也客串过拆迁、遭遇过钉子户。这段经历很平淡，但是很特别，记录下来，供大家一乐。由于家事繁忙，最近很累，大家不要催。
1、一些背景知识介绍
我在国外大公司的办公室政治一文中曾经提过一句，B组长原来是干reclaimation项目的，对于什么是reclaimation项目，当时未做具体介绍，现在介绍一下。
几乎所有的建设项目，无论是工业还是民用，都有一个使用寿命问题。工业项目，装置使命完成后，不能把它扔在那里不管。而是要依照当前的标准进行妥善废弃(abandon)，对于用地，要进行恢复(reclaimation)，这种项目，统称为A&R项目。白沙文中提到的宅基地还耕，就是一种A&R项目。房子拆掉(abandon)，地基挖出，填上表层土，然后种庄稼----这是标准的A&R程序。
A&R项目，无非就是4个字：
- 拆：装置拆掉。由于国外人工成本高，拆掉的装置没有利用价值，直接做垃圾处理。
- 挖：地下结构，如管线、管沟、基础等要挖掉。受到污染的土壤也要挖出来妥善处理。
- 填：挖完后，用表层土填好。
- 种：种树、种草、种庄稼，就是绿化，外加防止水土流失。
从项目执行的角度来看，A&R项目没有什么难度，都是不太行的人去干。当年R经理把干A&R项目的B调来做项目经理的组长，相当于提拔炊事班长做副连长带尖刀排，其动机，只能用私心来解释了。
项目A&R后，是不是就万事大吉乐呢？不一定。美国有个著名的案例，具体细节我就不查了，大致是：某化工厂，有一个废料填埋场，(大概)上个世纪30年代废弃后(至少填了表层土后)，捐给了一个小镇。过了n多年以后，填埋场也被开发了，而且有一所学校。住在填埋场上的居民和学校的孩子竞得怪病。经过n多年雨水冲刷，很多化工废料漏了出来，一下雨，雨水就把废料冲得到处都是，满大街冒气泡、外加刺鼻的气味。
这种情况，往往需要善后。按新标准进行reabandon和reclaimation，这种项目叫做R&R项目。
沙发广告位招租。 板凳好像还在的样子~ 看过美国一个纪录片，处理污染土壤的，就是把污染土壤堆积起来，用一条传送带送到窑里面烧。 期待楼主更新 本帖最后由 qli872 于 2014-5-25 14:08 编辑
2、接了个怪项目
那还是n年前，我还在咨询公司混饭吃。突然接到老板指示，让我去做某业主公司一个R&R项目。当时公司一大堆鸡飞狗跳的项目等着我救火，这关头，让我这把牛刀去杀鸡----这个安排让我一头雾水。老板也说不清这个项目是怎么回事，只是说，很重要，非常重要，关乎我们和业主的关系。我又去找业主公司项目部的头，他也说不明白，让我去找地产经纪。
地产经纪是业主公司的正式员工，其头衔就是地产经纪----如果不是掺和这事，我都不知道业主公司还有这个职位。{:soso_e113:}地产经纪把事情说清楚了。
话说公司1989收购的一家公司，在1950's年代废弃了一个很小的装置，装置的附近是一个小镇(当时估计是一个小村)。装置按当时的标准废弃后，地被还给地主(地是租的)。这小块地连同旁边的地本来一直在那儿空着，按现行标准，原装置的位置(很小一块)不能盖房子，前几年房地产泡沫的时候，不知怎么整块地就给开发了----开发成一个比较低端的sub-division，有不少module home(单凡有module home的地方，房子肯定便宜)。
前不久发现问题。发现问题的地方就在一家人后院，离房子不到2米。当地媒体(主要是附近几个市镇的报纸)介入了，公司领导很重视，要求在这个项目上安排最精锐的力量。项目部的头不敢怠慢，给我们头打电话，我们头虽然不明就里，还是把我给派来了。
这种项目主要是土方工程，我照方抓药，把公司最好的土方工程师给要来了。 本帖最后由 qli872 于 2014-5-25 08:39 编辑
3 镇政府和开发商
出现这种问题，首先应该打板子的时地方政府，因为规划是他们批的。镇政府装傻，说这么久远的事情，没有记载，批规划的时候压根不知道。这种鬼话谁都骗不了，镇政府的人大都是住在这多年的土著，啥事不知道？再说，如果不知道，怎么一直放在这里不开发？问题是，有借口就比没借口强，再说，这个镇政府财力有限，啥都解决不了。
开发商是本地的一个小开发商，大致相当于我小时候农村的泥瓦工头。他知不知道呢？他显然知道。因为这条街别的房子都是混凝土基础(包括module home, 也是坐在混凝土基础上的)，唯有受影响的这套，是坐在桩基上的。他不知道才怪。开发这个项目的公司已经倒闭了，这兄弟现在(当时的现在)经营一个活动房屋(就是module home, trailer之类)公司。换句话说，庙跑了，和尚还没跑。
后来事情闹得挺大，围绕钉子户，小镇居民分成对立的两派，这兄弟压力山大，在一个夜晚搬家，不知去向(除少数人外)。
本帖最后由 qli872 于 2014-5-25 08:46 编辑
4 处理方案
业主公司在接到问题报告后，立即对出问题的地点采取了以下临时措施：
- 会同环保部门，确认问题对人体和环境无害
- 把出问题的地方，采取临时措施封了起来
- 会同环保部门，对出问题的地方进行实时监测，确保对人体和环境无害。
这些措施，都是临时措施。我们还需要根据当前标准对问题进行处理(就是R&R)。两个方案：一个较简单，只需拆掉直接受影响的房子；另外一个较复杂，需要拆掉5套房子，除直接受影响的房子外，还要拆左右各两套房子。费用差10倍，但是对于我们这个行业来说，这是小钱，不算大事。
那个项目组是我工作生涯中最搞笑的一个项目组，只有两个工程师(我和土方工程师)，此外，有1个地产经纪+1个助理，2个律师，1个媒体关系，2个公共关系，1个发言人，还有其他人等，具体专业记不清了。我们商量，并报领导批准后，决定采取复杂方案，一方面这个方案没有后患，再一个原因是要显示一个大公司负责任的态度----相当于花点小钱(相对)打广告。
本帖最后由 qli872 于 2014-5-25 23:41 编辑
5 拆迁补偿的计算
我们对出问题的地方进行临时处理的时候，就要不断和直接受影响的房子的主人打交道。早在那个时候，我们就和他们谈把他的房子买下来的问题----这个房子反正是要拆的。拆迁补偿的计算方式如下：
1、我们请3位有资质的房屋估价师，对房屋进行估价----这种情况(个人对公司)，估价师在不离谱的前提下，一般都是就高不就低。
2、取3个估价中最高的一个，外加x%的inconvenience compensation。
3、再加上搬家费----这笔钱算的很宽裕，自己动手搬的话，这笔钱就白赚了。找搬家公司也花不了。
4、买卖发生的所有费用由我们承担。他跑路(包括买新房跑路)，我们都会给汽油卡。
这个补偿是非常大方的。那家房主很痛快，拿着钱到小镇一个较好的地方买了一个真正的房子(不是module home)，搬走了。
qli872 发表于 2014-5-25 08:40 static/image/common/back.gif
4 处理方案
业主公司在接到问题报告后，立即对出问题的地点采取了以下临时措施：
那个项目组是我工作生涯中最搞笑的一个项目组，只有两个工程师(我和土方工程师)，此外，有1个地产经纪+1个助理，2个律师，1个媒体关系，2个公共关系，1个发言人，还有其他人等，具体专业记不清了。
项目组人员结构说明处理原则，维护声誉是重点，有事花钱摆平 qli872 发表于 2014-5-25 09:09 static/image/common/back.gif
5 拆迁补偿的计算
我们对出问题的地方进行临时处理的时候，就要不断和直接受影响的房子的主人打交道。早 ...
实利和情感都照顾到了，办事就利落。 本帖最后由 qli872 于 2014-5-28 10:55 编辑
6 钉子户和搅屎棍
我们最后选定的方案是这样滴：把临近的5套房子买下来(中间那套已经成交)，拆掉，进行R&R，然后把这块地变成一个公园捐给镇上。拆迁补偿的计算方法，同第一套房(否则我们就是给自己找麻烦)。
方案定下来，我们就开始和4个房主接触。左边第二家和右边第一家很痛快的接受了。左边第一家和右边第二家不干。
左边第一家比较麻烦，我们是有思想准备的。
早在问题发生之初，我们就在镇上搞了个open house。请镇政府和居民参加(参加管饭，有汽油卡)。Open house上着重讲了一下几个问题：
1、事情发生在50+年前，当时的标准不象今天这么严格(言外之意，我们没做错什么，50+年前的事，大家就别纠缠不清了)；
2、根据标准，这个地方半径x米内，不应建房(我们不能直接把镇政府点出来，暗示一下还是要滴）；
3、虽然不是我们的责任，我们不会不管。我们会按最严格的标准进行处理，并承担所有费用。
按理说，话说到这个地步，够可以了。可是左边第一家的男主人，见到我们的人就骂骂咧咧。连我们在外面雇的安装临时密封的工人，都不放过。扬言他们(中间那家房主直接被代表了)不会善罢甘休。告诉中间那家房主不要相信我们、和我们合作。中间那家房主也挺烦他。
所以，我们一开始知道这家比较麻烦。他和右边第一家结成同盟，和我们纠缠。
除了钉子户外，还有一搅屎棍。
7 胆大包天的贼
右边第三家房主一直缠着我们把他的房子一块买了。这个口子谁都不敢开。他达不到目的就捣乱，希望把我们搞烦了，答应他的要求。他一方面挑拨两个钉子户、给他们出主意，一边在网上发帖子，给媒体、各级政府部门、议员打电话。我们的麻烦有一多半是他搞出来的。
他曾经做过一件十分出格的事。
在和两个钉子户僵持期间，我们决定先把买下的3套房子拆了。结果我们开锁进门一看，水龙头、门把手、灯具等好拆、好搬的硬件全没了，后窗有个窗户被砸了。我们正在纳闷，接到他的电话，告诉我们窗户是他砸的、东西是他偷的。东西现在都摆在他家里，让我们报警。
要是依着我就报警了，他应该为自己做的事付出代价。可是，另外几个人不同意。我一个consultant，自然不好说什么。这事就这么算了。 本帖最后由 qli872 于 2014-5-28 11:52 编辑
8 钉子户的计算方法
既然钉子户对我们的补偿不满意，那么，您有什么合理的计算方法？钉子户说房子估价太低，要自己找人估。我们说，可以，但是有两个条件：1、必须找有资质的估价师；2、我们只出一次估价的钱。如果再估一次您还不满意，您可以自己花钱接着找，直到满意为止。
钉子户纠缠了半天，看我们不让步。就走一步看一步，使用我们给的那一次估价机会。
前面说过，这种情况，多估点对公司是九牛一毛、对个人就是不小的数目。因此，多数估价师在不离谱的情况下，都是尽量多估。我们从3个股价中挑最高的一个，能多估的都已经多估了。他再找一个，不会有太大的区别。
估的不满意，就缠着我们再出钱重估----这个口子，我们不敢开，自然没用。他们也不舍得自己花钱，就自说自话出了个新点子：
他们找到一个(新房)开发商要了一个报价。按他们的说法，这个报价，是以他们现有房子为标准的报价，是replacement price。这就是扯淡了。开发商不会来看他们现有的房子，只能根据他们的要求报价。而开发商的报价，至少取决于3个关键因素：位置、面积、建筑品质(用料、装修、做工)。就他那位置，地价属于低得不能再低的，module home，更是低价的代名词。
我不了解小镇的房价，但是，他们给的价格实在离谱。那种品质的module home，在大城市的中等区都远远卖不了那个价。
我们做事，讲究个依据。有依据，做错了也没责任；没依据，做对了也有风险----我们要养家糊口，谁会去为钉子户承担风险？
这事就僵在那儿了。 这儿有个例子。无锡一老新村顶楼（七楼）居民因屋内燃气管道老化，加之通风不畅，引起燃气爆燃。经调查，燃气公司不予赔偿，老新村也没有保险。虽然当地政府斥资几十万元，改造加固受损楼房，改造期间，27户居民免费安置在附近旅馆，心理专家对该楼学生上门心理疏导。现在全部改造结束了，而且房屋鉴定报告也出了，居民们不肯回去，要求拆迁，理由“房子不牢了，爆炸后在二手房市场跌价了。
目前这事也只能僵持着。 上下左右 发表于 2014-5-28 12:58 static/image/common/back.gif
这儿有个例子。无锡一老新村顶楼（七楼）居民因屋内燃气管道老化，加之通风不畅，引起燃气爆燃。经调查，燃 ...
那浙江塌了的楼房，还不是一样。以后，中国这种80、90年代盖的6层楼都到了出问题的时候。赔偿的口子不能开啊 上下左右 发表于 2014-5-28 12:58 static/image/common/back.gif
这儿有个例子。无锡一老新村顶楼（七楼）居民因屋内燃气管道老化，加之通风不畅，引起燃气爆燃。经调查，燃 ...
那27户继续住宾馆？ qli872 发表于 2014-5-28 11:46 static/image/common/back.gif
8 钉子户的计算方法
既然钉子户对我们的补偿不满意，那么，您有什么合理的计算方法？钉子户说房子估价太 ...
还是有钱好办事 9 釜底抽薪
做项目要看现场，但是这个项目例外。有钉子户、有搅屎棍、有打酱油的、没准还能碰上记者，实在有点敏感，万一说错一句话，或者被人断章取义，就麻烦了。尤其是有左边第一户和右边第三户。更是麻烦。因此，我除了和大部队一起来搞open house，没单独去过那个镇子。
僵持期间，土方工程师闲的难受，找我商量去现场看看。这个项目虽然简单，但是去看看非常必要。场地坡度大小及方向、排水等问题，到现场一看就明白，不看就是不明白。
去现场前我们进行了精心准备。公关小姑娘已经发展了几个内线。先是通过内线弄清楚几个敏感人物的上班时间。挑选一个他们都不在的时间。进村前再给内线打电话确认。商量好，如果碰到记者或者陌生人，就说我们是承建商，不是业主公司员工(这是事实)，来看看现场准备干活，其他的一概不知。准备好后，我们就悄悄地进村了。
那条街的两边只有一边修了房子。另一边把头是栋老年公寓，其他是空地，荒着。中间有个废弃的粮仓。土方工程师转了半天，问我这块空地是不是镇上的。我们打开图纸，图纸上有城镇的边界，那块地归镇上管。然后又问我施工能不能占路。我说，镇政府和我们配合一直很好，应该不成问题。然后我们俩拿着大皮尺开始量，坡度、排水那个东西，土方工程师一看就明白。
待续
看来哪里都有见一次机会，就想解决终身财务的人。 本帖最后由 qli872 于 2014-5-31 23:07 编辑
9 续 - 不好意思，留了个小尾巴
我们俩量了一会，土方工程师嘟囔了一句，如果我们可以站路施工的话，不要右边第二套房子，也可以达到最高标准啊。
10. 各个击破
看看周围没人，我们俩小声商量方案。
站路施工有些麻烦，不过，我们是在帮镇政府擦屁股，镇政府巴不得事情赶快了结，一直非常配合。最重要的是，一旦我们有了替代方案，这个方案麻烦与否已经不重要了。
回到家里，赶紧找地产经纪、律师、公关小姑娘等人开会。会上意见一致，会后地产经纪联系右边第二家房主，“既然我们给的补偿您不满意，我们又无法给您更多的补偿，我们又做了些工作，发现可以不占您的房子......”，这哥们刚开始以为我们是唬他，后来发现我们是认真的，一下子吓麻爪了。赶紧说，一切好商量、好好好、行行行，就差叫我们祖宗了。
这哥们的表现十分光棍，不但我们说什么是什么，而且把如何和左边第一家密谋联手、右边第三家如何帮他们出主意，竹筒倒豆子，一股脑倒给我们。而且不时给我们打电话通报情况、问我们要不要帮忙。
后来才知道。这兄弟上班的地方离镇子150公里。他后来拿着钱在单位附近的一个城市买了房子，不要说城市生活方便，每天只是上下班路上就能省3小时，他和我们多耗了好几个月，又是何必呢。
剩下的左边第一家钉子户接着耗。后来才知道，他和镇政府也打得不可开交。他虽然不满我们的补偿，由于责任不在我们，而且按照现有标准，我们可以啥都不做(只是进行实时监测)。他找我们礼不直气不壮，而且我们后来根本就是敷衍他。他就去找政府，而且因为觉得自己占理，闹得十分厉害。
另外他的压力很大。因为受影响的不仅是拆迁的几家，还有附近其他房子的房主。如果他痛快搬走，不仅问题可以得到解决，而且大家还可以得到一个公园，房价可以涨一些；现在他钉在那儿，问题得不到解决。而且，虽然我们对于补偿价格严格保密，但是另外几家拆迁的可不保密----小镇能有什么秘密。因此，除了搅屎棍，其余的邻居都对他及其不满。
僵了一段时间，钉子户做了件我们没想到的事情。
期待下文， 看的过瘾，原来国外也是穷人翻身靠“拆迁”啊：） 11 兔子想讹大象，请大灰狼帮忙
就在后边第二家和我们妥协后不久，我们听说，左边第一家(以后就叫他钉子户吧)请了律师，据后边第二家说，是搅屎棍的馊主意(这哥们的话我们不敢全信)。
听到这个消息，我们全部愕然。愕然的原因在于，就在前不久，他连花几百块钱请估价师重估自己的房价都不舍得。请律师的费用，和请估价师不在一个数量级。如果他真觉得估价偏低，请律师不如请估价师重估，不满意就多请几次，花不了多少钱；如果他请律师是为了争口气、讨个说法，此事我们没有责任，应当负责的开发商公司已经倒闭，批准规划的镇政府可以一推六二五(的确没有记录)，而且没有相应的财力；如果他想讹诈我们，这事对律师来说又太小，不会免费给他打官司然后分成，这个案子律师只能按小时收咨询费，最后的结果就是本节题目说的，兔子想讹大象，请大灰狼帮忙。
总之，听到这个消息，我觉得钉子户做法有点精神分裂。
钉子户请律师，一个附带的后果是，他基本堵死了和我们妥协的道路。因为律师费不是他的财力可以承受的起的，他必然相尽千方百计把这个钱从拆迁补偿里找补回来。他的律师费随着时间推移会越来越高，他对拆迁费的期望也会越来越高。
11 补一小段
我方当时的情况是：
- 能给他的都已经摆在桌面了
- 此事我们没有责任
- 由于装置在1950's年代废弃时符合当时的标准，现在又没有健康、环保方面的问题，故此无需马上采取行动
总之，处理此事，我们没有任何压力。
根据情况，我们的项目组进入维持会状态，每周除例会外，都各人忙其他事去了。就连负责外联(包括接钉子户电话)、媒体的姑娘们都进入兼项目状态。对于钉子户，我们的态度是应付。
你愿意钉，就订着吧。
本帖最后由 qli872 于 2014-6-5 10:39 编辑
12 OPEN HOUSE
天下的钉子户都爱干两件事：一是联系媒体，二是上访。
于是，在媒体(主要是一些地方小报纸)上，偶尔会出现钉子户接受采访的报道，义正言辞、信誓旦旦，还会配上表情坚定、目光深邃的照片。
再就是各级政府和议员，在听到这个事情后，第一反应往往是同情弱者，对于我们这么一间大公司和个人斤斤计较表示不满，希望我们采取断然行动，解决问题。还有某级政府在不明就里的情况下，表示愿意出钱请调停人帮我们调停。对此，我们表示接受调停。调停成功的前提是接受调停的双方都有让步的余地，而我们已经到了底线，所以这种调停是不可能成功的----这个调停后来没有做。
我们的应对方式是OPEN HOUSE。
过上一段时间，我们会针对新介入的媒体、政府部门、议员，决定是否举行Open House。除前两次外，Open House都不是在小镇上举行的，而是在附近市镇租一个场地，在平时晚上或者周末举行。小镇居民是每次都邀请的，参加的都管饭、外加送汽油卡。除此外，会针对性请媒体、议员及政府代表。OPEN HOUSE上，我们会详细介绍事情的背景、进展、我们的原则、方案、计划以及底线，并回答问题。
在我们对最后一个钉子户进入应付状态的那段时间，钉子户集中精力和镇政府闹。小镇居民在此期间分成对立的两派(中间派很少)，一派觉得钉子户太贪心，尤其是那些住在附近的人因为这件事拖着，生活受到影响；另外一派觉得我们那么大的公司不应该因为这点小钱，让项目停摆。两派尖锐对立，甚至不说话。原开发商干脆半夜搬家、逃离小镇。
钉子户闹了一段时间后，我们应镇政府的要求，举行了一次OPEN HOUSE。我们的表现中规中矩，不多说了。说一说钉子户、镇长、议员、媒体的表现。
13 短兵相接
我们介绍情况时介绍了补偿方案。虽然数字保密，但是其他4户拆迁后新买的房子摆在那里，小镇又没有秘密，因此我们算出的大体数字大家都知道。
钉子户的发言比较有意思。他拿出了业主公司上一年的财务公告，说，“你们公司去年利润有xxx，挣了那么多钱，应当回馈社会......”这段话一说，满场哗然。钉子户一看不对，开始嫌补偿不够，说自己花了很多钱装修，要xx万不算多----他自己把要求的补偿费用当众公布出来。
镇长已经被他折腾得七窍生烟，听到他要求的补偿数字，大步走下讲台，拿起一叠报纸，翻到地产广告页，开始念上面的地产广告：
xxx市xxx区，独立房、xxx型车库、土地面积xxx、房屋面积xxx、x室x卫、20xx年建成，xx万
xxx镇，独立房、xxx型车库、土地面积xxx、房屋面积xxx、x室x卫、20xx年建成，xx万
xxx市xxx高品位区，独立房、xxx型车库、土地面积xxx、房屋面积xxx、x室x卫、20xx年建成，xx万
......
镇长一口气念了将近10分钟，然后说，你说说你要的钱能买个什么样的房，你的房又是个什么样的房。
钉子户开始狡辩，无非是我的房虽然不好、但是装修花了大本钱。
到场的小镇居民，主要是住在附近、切身利益受到影响的人。他们巴不得事情赶快解决，白得一个公园，房价还能涨点。钉子户钉着，他们的利益受到影响，因此都是反对钉子户的人。
都是贪婪惹的祸 精彩的故事。贪婪又愚蠢的钉子户！但好像在过往的拆迁过程中，很多钉子户（基本上都是些没事干的人）都得到了实实在在的好处。 14 光荣孤立
上节描述有点偏差
小镇居民，住在钉子户附近的利益和我们的项目息息相关，因此参加OPEN HOUSE积极性较高，而住的比较晚的居民，参加Open House的积极性较低，因此参加OPEN HOUSE的，反对钉子户的较多。
听到钉子户关于自己房子虽然不值钱、但是装修花了大本钱的边界，开始议论纷纷。
钉子户看势头不对，赶快转进，指责镇政府规划错误，造成他损失(其实没有损失，因为我们的估价是按正常开发估的)。镇长的回答是标准答案，“镇政府规划没有错误，因为1950's年代的事情没有文字记录”，但是“镇政府以后会吸取教训”。钉子户赶紧顺竿爬，“既然镇政府有错误(这是偷换概念：教训vs.错误)，让他接受业主公司的补偿也可以，镇政府把双反的差价补出来就行了...”
这是一个犯众怒的要求，因为镇政府的收入来源于地产税，政府真的要赔钱，唯一的渠道是加收地产税，在场的各位(包括钉子户)谁都跑不了。
这个请求不仅镇政府不能答应，我们也不能答应。
(回头补)
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