城市改造的一个具体案例描述
本帖最后由 白沙 于 2014-5-6 15:15 编辑为严格落实《**市城市发展十二五规划》的总体要求，进一步统筹城乡经济社会发展，优化城市布局，提升城市品位，促进城市有机更新，经市委市政府决定，对**区**街道**村进行改造。 一、总体要求 1、思想高度重视，认识到改造的重大意义（此处省略500字）； 2、改造的指导思想，要以科学发展观为指导（此处省略500字）； 3、范围界定，以**村所拥有的集体土地红线为准，精心组织，严密测量（此处省略200字）； 4、基本原则：以人为本、科学规划、因地制宜、稳步推进（此处省略300字）； 二、实施办法 1、实施主体：以街道为实施主体，统筹实施改造的组织协调、拆迁安置和工程建设，统筹规划编制、土地利用和资金平衡。 2、开发模式：以街道为主，成立街道建设管理中心，由建设管理中心统一实施开发。 三、强化土地利用 1、对**村所属的全部集体土地按法定程序统一征用后依法转为国有，统一纳入**区土地储备中心，按照征用集体土地的标准予以补偿。 2、**村改造所需安置建设土地列入**区全年建设用地计划，按行政划拨方式优先安排用地指标。 四、具体工作安排 1、在*年*月*日前完成组织架构、思想发动、政策宣传等工作； 2、在*年*月*日前完成拆迁征地安置协议的签署； 3、在*年*月*日前完成腾房退房工作； 4、在*年*月*日前完成土地的三通一平及收储等工作； 5、在*年*月*日前完成安置小区的建设（含各种配套设施及证件办理）； 6、在*年*月*日前完成村民的安置房分配工作； 7、在*年*月*日前完成项目的后续各项清理工作。 五、加强社会管理工作 （此处省略1000字） 六、配套政策 1、对村民的安置办法按照《**市**区关于城市改造安置的实施意见》办理； 2、对拆迁工作中的各项征用补偿措施按照《**市**区拆迁征用补偿实施意见》办理； （此处省略500字）； N、对未尽事项按照公平公正公开原则具体事项具体办理。
根据上述精神，**街道在受领任务以后，马上着手做了以下工作： 1、成立由街道班子领导等一干人组成的领导小组，小组办公室主任由负责城建的街道副主任兼任，办公室成员包括街道城建办主任、。。。、**村书记、**村主任。以小组办公室为主体成立**街道**村改造建设管理中心，**同志任建设管理中心主任，下发设立文件，刻制中心印章，设立中心账户，由**区财政局、**街道财政办共同出资3亿元作为项目建设启动资金。 2、根据前期准备，确定安置地块、时间进度、资金发放步骤等具体细节，通知**村书记主任适时召集村党员及村民代表大会讨论并通过安置总体协议。 3、结合街道各班子领导的分管工作，组成M个工作小组，由各分管领导担任组长，各业务科办主任担任副组长，从**村三委班子及党员骨干中抽掉若干名同志充实到各小组。各小组分工如下：组织保障组1个，负责整个改造工作的统筹协调组织领导；上门走访组10个，每个组负责一个村民小组，在项目初始阶段负责上门走访宣传政策，到项目实施阶段负责各农户的签约、腾退房等各项工作；后勤保障组1个，负责财务管理、后勤保障等各项工作；宣传报道组1个，负责各种宣传品的印制发放张贴，与媒体的对接、信息的发布等；治安保障组1个，负责项目实施期间各项工作的正常开展。
根据工作安排，街道召开改造动员大会，出席大会的有街道全体工作人员、**村三委班子成员、**村全体党员和村民代表，会上宣读可上级文件，跟本次改造有关的精神印成小册子分发到与会各人员手上，要求党员和村民代表发挥骨干作用，在会议召开以后做好全体村民的宣传发动工作。
宣传报道组跟进宣传，到村里张贴各种宣传海报，分发各类宣传小册子，负责舆情动态分析的同志及时了解掌握各种舆论和社情动态。治安保障组配合街道城建、城管等部门做好特殊时期的农村违章建设控制工作。
**村召集党员及村民代表大会，通过并签署了《拆迁安置总体协议》。
各上门小组根据安排上门做各家各户的工作，主要是宣传政策，做好思想工作，具体测算所在农户的补偿金额，告知补偿金的具体落实步骤，告知各家根据政策可以落实的安置面积等。达成意向的农户签订《农户征迁安置补偿协议》。反复上门沟通，直至所有农户达成协议。
根据协议签署进展情况，由**村召集各农户参加的全体村民会议，宣布各家清退出租户、关闭店铺、租赁（借）房屋、搬运家具等事宜，按时履行腾房交房协议的，马上发放相应资金。这些资金有：签约奖、腾房奖、房屋及附属设施补偿费的一部分（通常为20%）、集体土地征用个人补偿部分。
上述资金中的大头是房屋及附属设施补偿费，我们假定**村有农户500户，平均每家补偿200万，总的补偿金是10亿，首付20%，支出2亿。
农户腾退房子以后，原村庄就进入“三通一平”的施工阶段，农户则进入一个平均周期在3—5年的安置等待周期，在这个等待期间，街道负责对农户在外租赁房屋的租金补贴，一般按人头每年发放一笔钱。补偿费的余下部分本金按年发放利息，利率平均在8—9%。施工队进场需要预支部分施工费，前期各小组开展工作需要开支各种费用，第一年的利息需要支付，到土地平整完毕并转为国有交付土地储备中心储备，所花费用接近3亿。
接下来就是安置小区的建设工作，安置地块根据**街道**村改造建设管理中心与**村签署的《拆迁安置总体协议》，可能在原村庄范围内择地安置，也可能在异地建设安置房，这个土地由**区政府行政划拨。根据项目的进度，**区财政适时安排资金调拨，以保证安置建设工程顺利进行。安排项目招标会，选择建筑商进行建设。
根据安置房建设进度，适时进行分批安置工作。根据已建成的房屋数量，从符合条件的待安置户中抽签决定安置人口、楼层、面积等，向社会进行公示，公示结束后即可凭相关文件办理有关证照，并择期落户。农户户内人口安置全部完成后，可结清费用，扣除购房所需资金（成本价或优惠价），发放剩余的补偿安置资金。
根据**市**区政策，**村进行征迁改造后集体土地全部收归国有，失地农民全部享受城镇居民社会保险待遇。改造完成后，撤销**村行政机构，设立**社区委员会。为促进集体经济发展，在原**村征收的集体土地上划拨一块（例如20亩）土地作为村级集体资产。对村集体土地征收过程中产生的补偿费用（比如每亩8万元），村集体留用部分，部分发放给个人，部分划拨给**区社会保障中心，作为安置农户享受城镇社保的开户费用，具体发放划拨比例参照《**区征迁安置农户实施意见》。
楼主说的是城中村的改造吗，确实很有必要啊，呵呵但是城中村为刚进入社会的人提供了廉价的房租，某种成度也是好事情！ tnq 发表于 2014-5-6 15:47 static/image/common/back.gif
楼主说的是城中村的改造吗，确实很有必要啊，呵呵但是城中村为刚进入社会的人提供了廉价的房租，某种成度也 ...
说改造也好，说拆迁也好。我的这段文字就是给朋友们描述一下拆迁改造的大致过程，让大家有一个感性的认识。当然，这段文字并没有针对某个具体的案例，而个一是笼统的描述。如果有兴趣，我也可以回答一些更加细致的问题。 最惨的就是，房拆了，政府没钱了:lol。 3-5年的安置等待期太长了，还可能遇到政府换届，主要是房价要确定下来，不然容易生枝节。
拆迁“首付”20%很滑稽。
这届政府拆迁卖地，剩下的80%补偿款和安置工作留给下界政府？ morningtiger 发表于 2014-5-6 16:38 static/image/common/back.gif
最惨的就是，房拆了，政府没钱了。
你懂的，象楼下某兄弟又不懂又不谦虚的，我就不知道咋办了{:4_268:} 玩钉耙的悟空 发表于 2014-5-6 19:51 static/image/common/back.gif
3-5年的安置等待期太长了，还可能遇到政府换届，主要是房价要确定下来，不然容易生枝节。
看来大师兄对这些基层琐事也不是很了解:lol，不用怕的，拆迁安置要是出问题就是大问题，会影响社会稳定，这个事情跟换届不搭边，换了谁上来当领导都必须把这个事做好，否则乌纱帽会飞的。 rascal 发表于 2014-5-6 20:02 static/image/common/back.gif
拆迁“首付”20%很滑稽。
这届政府拆迁卖地，剩下的80%补偿款和安置工作留给下界政府？
这不是拆出了地嘛，你懂的。 一拆，全村都百万富翁，太牛了 赞一个！不过方案的里应该有：一是该村的整体控制性详规，应该在方案前论证并通过。
二是资金总体平衡测算方案。 “对村集体土地征收过程中产生的补偿费用（比如每亩8万元）”
这么黑 上下左右 发表于 2014-5-6 22:04 static/image/common/back.gif
赞一个！不过方案的里应该有：一是该村的整体控制性详规，应该在方案前论证并通过。
二是资金总体平衡测算 ...
看来这位朋友有相关经验。
城市发展后期的项目实施一般就是按你说的那个模式操作的，会有整体控规，会预先公示讨论。资金平衡方案当然是有的，每一个项目最核心的部分就是资金平衡的问题，可惜这么多人看了居然没看出什么名堂来。
这个模式的核心思路是：政府投入启动资金→获得农村土地→（拍卖土地得到一大笔钱）→回馈部分资金用于安置房建设和社保投入→（利用盈余资金投入市政公共建设和新的改造项目）
上面流程里面括号内的内容在上面的文字中没有体现，但是意思已经很明白了，至此大家对于为什么政府不希望房价（土地价格）下调大致明白了吗？ 大家再留心观察一下，城市改造都乐衷于拥有集体土地的所谓城中村或城市边缘的村镇，因为那里的人土比例高，获取效益的回报率最大。城市里原有的一些居民楼人土比率就差老远，一整栋楼拆掉了才不到几亩地，不合算。而且城市居民比农民的维权意识更强，项目实施过程中更容易产生钉子户。一般不是因为国家重大工程施工、主要市政干道阻碍或重大的安全隐患等原因，不太愿意去动城市里大片的居民楼。一批上世纪70--90年代建设的成片居民楼小区正在逐渐成为贫民窟，这些小区有几大特点：老人多、房子旧（很多已经有隐患了）、配套少、道路狭等等，有本事的早就搬离那些地方了，留下来的就是一些老弱病残。 曾经做过一个预判：如果维持目前这样的政策不变，30--50年后的贫民窟会是那些目前新建不久的高层建筑。 onlyforus 发表于 2014-5-6 22:44 static/image/common/back.gif
“对村集体土地征收过程中产生的补偿费用（比如每亩8万元）”
这么黑
每亩补偿8万元还叫黑，试问你那个地方征收农村集体土地每亩补偿多少钱？ 白沙 发表于 2014-5-7 09:18 static/image/common/back.gif
看来这位朋友有相关经验。
城市发展后期的项目实施一般就是按你说的那个模式操作的，会有整体控规，会预 ...
规划的公民参与在国外非常普遍深入群众，但是在国内流于形式，仅仅是公示一个规划方案放几张图给百姓看让提意见，对国内的民众来说，能看懂规划图的寥寥无几，何谈提意见。也就是几个专家评审一下，而且还要以领导意见为准。所以你看国内各城市规划都是狗屎。 本帖最后由 未来五年 于 2014-5-7 10:39 编辑
白沙兄辛苦，受益了!相对来说，这个案例还是比较人性化的，刮地还不是很深：1、补偿费余下部分本金发放利息；2、失地农民全部享受城镇居民社会保险待遇；3、在原征收土地上划拨一块作为村级集体资产。还能留水养鱼，有的直接把水都放跑了。 白沙 发表于 2014-5-7 09:29 static/image/common/back.gif
每亩补偿8万元还叫黑，试问你那个地方征收农村集体土地每亩补偿多少钱？
我们这很低，不过是在房价起飞前。 哈哈，难道棚户区走的是这种模式
调整经济结构不调整了，继续卖地 wwusq 发表于 2014-5-7 11:08 static/image/common/back.gif
哈哈，难道棚户区走的是这种模式
调整经济结构不调整了，继续卖地
发表这些文字的原意是让大家认识地产经济的运作实质，至于以后会怎么走不是本文讨论的话题。 wwusq 发表于 2014-5-7 11:08 static/image/common/back.gif
哈哈，难道棚户区走的是这种模式
调整经济结构不调整了，继续卖地
棚户区就是个筐，旧改早就算啊，最后落脚点都是房地产 白沙 发表于 2014-5-6 20:42 static/image/common/back.gif
看来大师兄对这些基层琐事也不是很了解，不用怕的，拆迁安置要是出问题就是大问题，会影响社会稳定， ...
主贴中“根据安置房建设进度，适时进行分批安置工作”，第一批房和第二批房的价格是不是一样，如果不一样，价高的人会觉得亏了，会有状况。
出席大会的有街道全体工作人员、**村三委班子成员、**村全体党员和村民代表，会上宣读可上级文件
村民代表人选最好是村民们自己推荐+抽签相结合。 本帖最后由 白沙 于 2014-5-7 15:24 编辑
未来五年 发表于 2014-5-7 10:37 static/image/common/back.gif
白沙兄辛苦，受益了!相对来说，这个案例还是比较人性化的，刮地还不是很深：1、补偿费余下部分本金发放利息 ...
你的第1点理解是错误的。
所谓补偿费全称叫农村集体土地征收补偿费，这个补偿的标的物是什么？不是土地的所有权，所有权是集体的，这个是法律规定的。补偿的标的是土地的使用权（承包权、宅基地使用权等），国家把你的这个权益征收了，要给予相应的补偿，是这个意思。打个比方，国家对某个村征收土地100亩，按照每亩8万元的价格给予补偿，总计应补偿800万元。这800万怎么分配？假定该村原有农业人口200人，此次征收掉100亩地以后还剩50亩地，此次安置农业人口100人享受城镇社保。那么这被安置的100人平均人土比率就是1人/亩，按照每安置1个农业人口需要3.5万元经费计算，需要拨付给社保中心350万元。就是说这100人因为失去了土地经营权，以后国家负责你的退休养老事宜，但是这个费用需要在补偿金内支出部分。余下还有450万元有部分是村集体留存的，再余下部分才是可以分配给村民个人的，具体留存多少分配给哪些人则各地不一，要看具体规定。这批人安置了以后，村里还有100个农业人口和50亩地，那么人土比率就是2人/亩，也就是说以后国家再到这个村子里征地的话，每征收1亩地需要安置2个农业人口，到村里的地全部征完以后，农业人口必须全部被国家安置享受城镇社保。
至于在征地的时候给农民的补偿金则不完全是上面讲的那一些，事实上，在大部分时候那只是很小的一部分，往往人均只有几万元。真正的补偿金大头是国家对附着在集体土地上的村民住房、厂房、经济类作物等的补偿，目前在我们这个地方农户住房的补偿金普遍在100--300万之间。但是这么大一笔资金国家不可能一下子拿出来，那怎么办？就是我说的首付+利息+最终结账的模式，就是说国家先预付一部分，以后每年付你利息，等今后国家开发了以后（土地抵押或者拍卖了）再跟你结账。其实这个账也应该计入地方政府债务，但是我估计去年那个10.6万亿甚至放大的21万亿里肯定不包含这部分债务，这是另外的话题了。 玩钉耙的悟空 发表于 2014-5-7 12:17 static/image/common/back.gif
主贴中“根据安置房建设进度，适时进行分批安置工作”，第一批房和第二批房的价格是不是一样，如果不一样 ...
房子的质量因为建筑商不同的原因可能会有差异，但是房子的区块、结构等大致是一样的，不然摆不平。如果实在差异比较大的，会根据房屋建造的实际成本提升成本价和优惠价，但是一样会有矛盾。近几年因为人工、材料等价格变化明显，这样的矛盾确实时有发生。 白沙 发表于 2014-5-7 12:22 static/image/common/back.gif
你的第1点理解是错误的。
所谓补偿费全称叫农村集体土地征收补偿费，这个补偿的标的物是什 ...
部分BT应该是计入的 白沙 发表于 2014-5-7 09:18 static/image/common/back.gif
看来这位朋友有相关经验。
城市发展后期的项目实施一般就是按你说的那个模式操作的，会有整体控规，会预 ...
这个模式的核心思路是：政府投入启动资金→获得农村土地→（拍卖土地得到一大笔钱）→
中间可能还有一个环节：获得农村土地——向银行抵押贷款——拍卖···· 本帖最后由 上下左右 于 2014-5-7 15:09 编辑
少了关键一环。争取农转非、争取新增规划建设用地指标。没有跑部进京的争取土地指标。让农民“上楼”也是办不到的。这也是各地“摊大饼”导致“耕地红线”问题激增，也是习大提出的守不住耕地红线“提头来见”的缘由。 本帖最后由 白沙 于 2014-5-7 20:06 编辑
玩钉耙的悟空 发表于 2014-5-7 13:04 static/image/common/back.gif
中间可能还有一个环节：获得农村土地——向银行抵押贷款——拍卖····
抵押或者拍卖都是政府依靠土地获取资金的重要途径，因为一些贷款靠土地抵押获得，而土地是有确定的价值的，一旦土地价格下跌，银行的风控系统就报警了，可能就会上门收贷。。。所以大家想想跟房价连着的地价会不会让他轻易掉下来？在地方政府能力可控的范围内，千万不要小看政府维护土地价格的决心。 上下左右 发表于 2014-5-7 15:07 static/image/common/back.gif
少了关键一环。争取农转非、争取新增规划建设用地指标。没有跑部进京的争取土地指标。让农民“上楼”也是办 ...
你这里又提到两个新的问题。
一个是土地指标的问题。我可以告诉你，这些年来发达地区的土地指标都是从落后地区买来的，因为落后地区没有那么多的开发项目，上级政府每年核给他的指标用不掉，就转让给土地指标不够的发达地区，换点钱花。除非特别重大的项目，一般争取土地指标这类的事情不会跑步前进。
另一个是农转非的问题。这个问题主要源自国家对18亿亩耕地的保护法令，即确定为基本农田的土地不得变更为建设用地。但是我很遗憾地告诉大家，在实际的操作中，一个“耕地占补平衡”的办法让耕地保护的法令执行之中落了空。具体操作就是复耕一些山地、宅基地或其他地质、肥力很差的土地，每年复耕多少亩。。。用这样贫瘠的土地来换取基本农田占用的指标。曾经看到过一个最夸张的案例：一个村干部在山脚边的乱石滩上砌起50CM左右的矮墙，圈了一大块地。然后里面给建筑商倒建筑垃圾，倒建筑废土可以收钱的。填得差不多了就在上面覆上薄薄一层新鲜泥土，然后灌上水。。。接下来就是申请农业部门的土地复耕扶持、国土部门的新增土地扶持。。。