白沙 发表于 2014-5-7 12:27 static/image/common/back.gif
房子的质量因为建筑商不同的原因可能会有差异，但是房子的区块、结构等大致是一样的，不然摆不平。如果实 ...
苏南也是这个模式，不过补偿金没有那么多，不管房屋，还是农田。
zzj2002zzj 发表于 2014-5-7 15:36 static/image/common/back.gif
苏南也是这个模式，不过补偿金没有那么多，不管房屋，还是农田。
苏南经济走政府主导模式，浙江经济走民营主导模式。
白沙 发表于 2014-5-7 15:07 static/image/common/back.gif
抵押或者拍卖都是政府依靠土地获取资金的重要途径，因为一些贷款靠土地抵押获得，而土地是有确定的价值的 ...
有这样一种模式：
不是要用多少就收多少，而是一下子多收一点，专门设置一个土地储备机构，马上要用的就拍卖，多收的去抵押，拿到资金后在拍卖的土地上搞三通一平，用最少的启动资金滚动发展。
白沙 发表于 2014-5-7 09:29 static/image/common/back.gif
每亩补偿8万元还叫黑，试问你那个地方征收农村集体土地每亩补偿多少钱？
我们老家是3万元一亩，但扣什么社保钱啥的，拿到手只有2万多一亩。
农民的土地2万多就被征收了
玩钉耙的悟空 发表于 2014-5-7 17:54 static/image/common/back.gif
有这样一种模式：
不是要用多少就收多少，而是一下子多收一点，专门设置一个土地储备机构，马上要用的 ...
在体制内呆过就是思路清晰:lol本来就是这么操作的。货趁便宜的时候大量收购（当然也要结合财政实力）了储存起来，然后待价而沽，就是这么搞的。
有些项目是打擦边球的模式操作的。比方说铁路部门想在某地建一个大型交通枢纽，他的征地规模是1000亩，他征地肯定要依托当地政府来操作。那么这个时候地方政府就会有自己的想法了，大型交通枢纽带来的人流量和商机是显而易见的，那么他可能实际会征2000亩，对民众的动员口径是一样的：请支持国家重点工程建设。在这个过程中他是夹带了私货的，因为民众不清楚具体到底要征多少，他利用了信息不对称的优势。
自然的风吹来 发表于 2014-5-7 19:34 static/image/common/back.gif
我们老家是3万元一亩，但扣什么社保钱啥的，拿到手只有2万多一亩。
农民的土地2万多就被征收了
我上面说了这个征收的标的是土地的使用权，也就是说农民吃饭的手段，作为对价，国家提供城镇居民养老保险，从道理上是说得过去的。说得再彻底一点，这是一种强制性的城镇化手段，不管你愿不愿意，也不管配套措施是不是达到，反正先把你的农民身份剥夺了再说。
本帖最后由 白沙 于 2014-5-8 08:31 编辑
tnq 发表于 2014-5-6 15:47 static/image/common/back.gif
楼主说的是城中村的改造吗，确实很有必要啊，呵呵但是城中村为刚进入社会的人提供了廉价的房租，某种成度也 ...
理解你为弱势群体考虑的关爱之心。但是现实比理想骨感，如果我的判断没有出差错，帝都、魔都及沿海发达地区将推进一轮强力的城中村改造及清除违章建筑的运动，在提升城市品位的同时，一个潜在的意思就是提高城市的生活成本。这个成本的提高对于城镇常住人口可能影响不大，但是对于流动人口敏感的经济承受能力会影响非常大。最后会演变成依托经济手段逐渐驱赶人群的效应，把流动人口往内地往西部驱赶。我不会象某政协委员那样说“低端人群”这样刺眼的话语，但是现实确实就是这么残酷。
白沙 发表于 2014-5-7 09:29 static/image/common/back.gif
每亩补偿8万元还叫黑，试问你那个地方征收农村集体土地每亩补偿多少钱？
旧村改造补助20万一亩
注意已经用宅基地换楼房了
白沙 发表于 2014-5-7 20:01
理解你为弱势群体考虑的关爱之心。但是现实比理想骨干，如果我的判断没有出差错，帝都、魔都及沿海发达地 ...
还真是这样，义乌去年出台了个政策收缴电动三轮车，基本上5万辆电动三轮车少去了，自然一部分人失去收入也就回老家去了，其中只有一少部分换了小货车。
onlyforus 发表于 2014-5-7 22:44 static/image/common/back.gif
旧村改造补助20万一亩
注意已经用宅基地换楼房了
宅基地上原来附着的房屋等设施是如何补偿的？
就笨狼先生提到的集体土地征地补偿标准黑不黑的问题，专门到网上搜罗了各地的补偿标准，有点心得，跟大家说一说。
首先看补偿标准的情况，我搜到的昆明、青岛、武汉等地的情况基本在20万/亩左右，而沿海地区南京、杭州等地的补偿标准普遍低于15万/亩，从数字来看似乎沿海发达地区补偿标准还不如其他地区。（注：一般来讲，任何一个地方对集体土地的补偿都会根据离城市核心区的远近、商业发达程度等情况划分不同的区块，我这里列举的数据指该地的一级区块补偿标准）。
再看看补偿办法的差别。所谓补偿办法是指对集体土地上附着的建筑物、作物等实体进行补偿，比如最重要的农村住宅，通用的补偿办法是产权置换、货币安置等。先看货币安置办法，这个补偿标准是按照当地建筑成本来确定的，即使有提高，上浮的空间也不大，除了个别一线城市，这个价格普遍不会超过2000元/平米。即使你原来的建筑面积超大，比如达到1000平米，也就是200万元的补偿金。在今天房价高企的现实状况下，纯货币补偿的模式是不会为村民接受的。一些地方如昆明还规定了补偿楼层不超过四层，补偿面积不超过300平米（你突击搞的违章建筑人家不承认{:soso_e113:}），那么大家看看，一个农户的补偿金不会超过60万元，他把原来的房子交给政府，能换到一个多大的新房子？另一个办法是产权置换，给你设置一个上限，比如每家可置换面积不超过200平米，大部分地方是按照这个模式搞的。所以大部分地方拆迁以后村民最后到手的东西是：土地补偿金若干+一定数量的新房。在货币安置跟产权置换两种模式之间有没有第三种模式？答案是肯定的，那就是混合模式。就是说我先评估你的房子，比如说值200万，预付你40万，在账上我记上欠你160万，然后我去盖房子。房子盖好以后，根据你家的人口状况，你可以按成本价或优惠价向我购买若干面积的新房，从我欠你的账上扣除，余下我还欠你部分等最后给你结清。这样下来，农户最后得到的东西是：补偿金若干+新房若干。貌似跟上面产权置换的结果一样，但是我要告诉大家这个结果肯定是不一样的。差别在于农户到手的钱更多，新房面积更大。我可以笼统地告诉大家一个数据，一般本地农户拆迁完以后，会得到200--300平米的房子+100万左右的银行存款。
还有一个问题需要说明一下，就是说即使所谓的土地补偿金达到20万元/亩的标准，这个钱也不是全部可以发放给村民的，下面我列一个具体的土地补偿金分配案例大家就明白是怎么回事了。
某地集体土地征收补偿安置标准（一级区块）：
科目 标准 用途 备准
村级补偿金 1.5万元/亩 村级集体留存
土地补偿费 1.6万元/亩 可分发给农户
安置补助费 3.5万元/亩 用于社保安置 不分区块，全区域统一
青苗和地上附着物补偿费 2.4万元/亩 用于补偿具体农户
征地调节金 2万元/亩 镇级留存
上面这个案例规定土地补偿金的标准是11万元/亩，分配途径已经很明确了。
本帖最后由 白沙 于 2014-5-8 10:32 编辑
我再说一点农村拆迁安置后的一些现状
按上述混合模式安置后，假定某个农户最后得到100万存款和300平米新房，房子分为3套（150平米+100平米+50平米），假定他家5口人（父母+夫妻+孩子），那么他接下来的生活是怎么安排的呢？
首先是生活空间的安排：一般如果婆媳关系正常的，会选择一家人合住150平米的大套新房，经普通装修后（花费20--40万之间），余下的两套房子可以拿去出租，家里会有一个稳定的收入来源。如果老人不愿跟着一起住，一般会选择50平米的小套居住，100平米的中套仍然可以出租。
其次是生活费用的安排：上面安置补助费交给社保以后，一般会折算成8年左右的社保缴费年限，夫妻两个还没有达到退休年龄，如果按照享受城镇居民养老保险的最低缴费年限为15年计算，夫妻俩每人还需要补足7年的社保缴费年限，按目前每年每人缴8000元计算，夫妻两还要支出15万元左右才能退休后享受城镇居民养老金。老人拆迁的时候如果已经达到退休年龄，则看家庭具体经济情况，条件好的，不足15年缴费金额，领取城镇居民养老保险。不愿再补缴的（不如年龄确实已经很大，身体状况比较差，反正觉得补缴不合算），领取城镇基本养老保险。扣除装修+补缴社保等开支，家庭实际结余存款在50万元左右。今后的收入来源：夫妻俩工作的收入+房屋租金+老人的养老金。
有个不好的现象。农村一般有聚赌的风气，拆迁以后各家各户手头宽裕，给一些犯罪分子提供了敛财的契机。这些人团伙作案，专门瞄准那些拆迁后的村子，一般通过某个熟人做媒介或吸引外出或介入村庄聚赌，往往以小给点甜头吸引上钩的方式，最后合伙出千把肥羊宰杀，本地已经不止发生过一次此类案例。
白沙 发表于 2014-5-7 09:18 static/image/common/back.gif
看来这位朋友有相关经验。
城市发展后期的项目实施一般就是按你说的那个模式操作的，会有整体控规，会预 ...
土地是地方政府的财政收入来源啊，最近十几年不是一直这样的嘛。地方政府当让不希望土地价格跌，所以不开房产税不行啊。
白沙 发表于 2014-5-8 10:29 static/image/common/back.gif
我再说一点农村拆迁安置后的一些现状
按上述混合模式安置后，假定某个农户最后得到100万存款 ...
楼主说得详细，我了解一个情况是下边的县级市，农村补助大概100w，没有房子，所以这些农民拿到钱之后，在城里买套房子40w左右，再买辆车子10w左右，呵呵，然后再打打工，有些人就打打麻将混日子，不出几年生活窘迫！
前些年的时候，农民把补助的钱拿去炒股，一般都是血本无归，没有生活着落就找政府闹事，后来政府改为每月发放！
白沙 发表于 2014-5-7 15:20 static/image/common/back.gif
你这里又提到两个新的问题。
一个是土地指标的问题。我可以告诉你，这些年来发达地区的土 ...
这种占补平衡还有一个现象就是，昆山到黑龙江买耕地！后来听说把这个取消了！
呵呵，就是假打吗！
tnq 发表于 2014-5-8 11:42 static/image/common/back.gif
这种占补平衡还有一个现象就是，昆山到黑龙江买耕地！后来听说把这个取消了！
呵呵，就是假打吗！
跨省买指标被叫停，指标只允许在本省内交易。
tnq 发表于 2014-5-8 11:27 static/image/common/back.gif
楼主说得详细，我了解一个情况是下边的县级市，农村补助大概100w，没有房子，所以这些农民拿到钱之后，在 ...
炒股？赌博的多吧
白沙 发表于 2014-5-7 19:44 static/image/common/back.gif
在体制内呆过就是思路清晰本来就是这么操作的。货趁便宜的时候大量收购（当然也要结合财政实力）了储 ...
白沙兄是钓鱼呢，傻傻地上钩:loveliness:
屡次见到拆迁地块上有一两幢房子坚强钉着，一般怎么处理？
morningtiger 发表于 2014-5-8 12:22 static/image/common/back.gif
炒股？赌博的多吧
从历史的经验看，失地农民后很容易成为流民。有点钱到手，一是挥霍，二是赌，很快就会坐吃山空。即使不赌不奢，也躲不过通胀。94年，单位一个前辈，本来可以退休，却选择了14万买断，因为那时利息都比退休工资高。现在呢，14万只是和她一起退休人员不到两年的退休工资，还不算其它补助，她那一批买断的人肠子都悔青了。
白沙 发表于 2014-5-8 08:36 static/image/common/back.gif
宅基地上原来附着的房屋等设施是如何补偿的？
每平米几百块，根据人口一定面积内新楼略高于建筑成本价
一般情况一家一套多，再加钱要第二套
白沙 发表于 2014-5-8 10:09 static/image/common/back.gif
还有一个问题需要说明一下，就是说即使所谓的土地补偿金达到20万元/亩的标准，这个钱也不是全部可以 ...
宅基地不是耕地
耕地盖厂房多年前很多直接租……
这几年遥控检测严格才停了
本帖最后由 白沙 于 2014-5-9 09:29 编辑
玩钉耙的悟空 发表于 2014-5-8 21:36 static/image/common/back.gif
屡次见到拆迁地块上有一两幢房子坚强钉着，一般怎么处理？
早年大家的利益意识还没开发、为国奉献的觉悟意识还没消退的时候，搞的一些政府公共项目还敢说没有钉子户。现在的项目不管是出于什么目的，钉子户总是客观存在的。
钉子户的产生原因不外乎两个：一是认为受到不公平的待遇，二是出于博弈意识，利益最大化的追求。大部分是利益最大化的追求。我们只讲如何对付利益最大化的钉子户，有不公平事项的钉子户因为原因各不相同，必须一事一议去研究处理措施，只能有一些处理的原则，而不会有通行的具体处理准则。
对付利益最大化的钉子户现在用得最多的招数是连坐法，就是打听你的七大姑八大姨，看有没有谁在吃财政饭或经商的，政府必须有个抓手，利用这个抓手去开展工作。这个招数不人道，但是我们换位思考一下从具体受领任务的工作人员角度去考虑，只要不是太过份也就无可厚非。政府办事都是责任到人承包到户的，我上面讲的上门走访组都要承包若干农户的，就是说在规定时间内你必须做通工作，把协议签下来，把房子腾空，最后拆掉腾出空地。这个活压力很大的，光耍嘴皮子没有用，必须有真金白银的利用驱动和真刀实枪的霹雳手段才行，不然没人听你。我们这里的拆迁户胃口已经慢慢养大了，你上门做工作不递个中华烟人理都不理你，谈都不跟你谈。这个事是你求他，他当然待价而沽，换任何一个正常人都是一样的博弈心态。
最让人挠头的是那些期望利益与实际利益差距很大的钉子户。打个比方，某人历年来搞了一些违章建筑（当然早的时候没有违章的概念，有些建筑在城乡规划法施行前就存在了），他原来出租一些店面，无论是土地占有面积还是经济收益都很大，他就会要求很高。我们这里有个非常出名的钉子户（总共有几家，这里通指一下），是市里省里的常客，每年北京重大活动期间都得盯着那拨人，即使高强度地盯着，经常还会收到北京的领人通知，就这么个情况。其中一家的要求是补偿金上千万（他把他的一些店铺若干年的经济效益算得很高），还要得四个店面，房子若干套。这个要求是无法满足的，满足了这样的要求必定会损害这个拆迁政策的公正性。要是那样的协议签下来，那些已经签协议的农户都会推翻之前签下的协议，这个局面就无法收拾了。那一家最后付出很大，夫妻两口子的公职全部开除掉了，历年上访的个人开支肯定是一大笔钱，工作也荒废，小孩经常没人带，学业也受到影响。当然，除了个别冲击政府机关的举动拘留了几次以外，并没有对那家采取更严厉的强制手段，这个度是把握的。他那个村子后来还是建起来了，具体后来如何补偿我就不清楚了，反正后来没声音了。他们的举动牵制了全村工程的进度，整个安置周期被大大延长，本来4年左右的拆迁安置周期被延长至少一倍时间。其他村民对钉子户的压力也很大，因为你几家人拖着，大家都不能回迁，很多老年人甚至还没搬进新房子就去见上帝了，农村人很忌讳这个事。另外有个钉子户，他的房子因为高铁的建设需要拆迁，也是谈不拢。到后来跟他谈就是做做样子了，说白了你自己尺度把握不好，那就爱谈不谈，最后决定不拆他的房子。现在高铁都已经开通了，各种噪音和粉尘污染，现在他求着政府去拆他的房子，可是已经没人去理他了，这叫不明智，这家不是一个合格的市场参与者。
本帖最后由 白沙 于 2014-5-9 15:21 编辑
onlyforus 发表于 2014-5-8 22:37 static/image/common/back.gif
每平米几百块，根据人口一定面积内新楼略高于建筑成本价
一般情况一家一套多，再加钱要第二套
看来你没仔细看我上面的文字。
我说的拆迁补偿主要是指对房屋的补偿，其他的土地补偿、青苗补偿、签约奖、腾房奖等都是小钱。拆房子又分两部分的，一部分是建筑部分赔偿，这个赔偿简单，就是把房子分三到四类，比如砖混结构、框架结构、半框架结构等等，根据不同的建筑方式决定不同的赔偿价格，按面积计。我们这里四层以下的面积全算，有个别甚至五层六层的，那个面积怎么算？具体情况具体对待。如果这个村子这样的案例只是极个别，为了不影响整个进度，可能就私下补偿了。如果超高超落地面积的情况很普遍，全部按实有面积补偿会大大超支，那么就要打折了。比方说五层以上的面积算一半，或者五层以上的按你当初施工的实际投入补偿你，甚至也有不补偿的。拆迁的原则里面一般会有“一村一策”，就是说在不违反整个大原则的前提下要具体问题具体对待，必须灵活。另一部分是室内装修，农民一般是讲排场讲面子的，房子造在那，从外面一看都很气派，不气派的话你家娃估计娶不到好的媳妇。:lol但是室内的装修就千差万别了。室内装修的补偿猫腻太多，一些人员（如评估公司的人、小组长等）的自由裁量权很大，也经常看到一些人因为受贿而进去的。我打个比方，比如某人去弄一个黄花梨的茶几来，他把某个部位在墙上虚虚地固定住，这个就无法搬移了，你就得赔他。黄花梨值多少钱？普通人还真不知道，3万？5万？这就容易出问题。还有个问题，张三放个黄花梨茶几得到赔偿了，李四放同样一个东西就不见得能得到赔偿，因为他们拥有的社会资源是不一样的。
我上面讲了一些事情并不是说我赞成这样的事情，恰恰相反，我认为这样的操作不妥，既损害公平，也容易导致腐败。限制这种自由裁量权的唯一办法是公示，把各家的评估表公示出来，让村民互相监督。
投机客 发表于 2014-5-8 21:37 static/image/common/back.gif
从历史的经验看，失地农民后很容易成为流民。有点钱到手，一是挥霍，二是赌，很快就会坐吃山空。即使不赌 ...
94年买断能得到14万很好啦，你去看看那些凭自己本事白手起家的富豪有哪个当初有这么大一笔钱的？再跟98年以后的国企工人下岗比较一下，你就发现这个优势更大，也就中央部门买断才能付这么多一笔钱。
再多的钱不去经营光存银行都是不行的，坐吃山空的道理难道还要讲一百遍吗？
按照94年和现在的货币比价，给我一笔等于94年的10万元的钱买断，我毫不犹豫的去领钱。
白沙 发表于 2014-5-9 10:00 static/image/common/back.gif
94年买断能得到14万很好啦，你去看看那些凭自己本事白手起家的富豪有哪个当初有这么大一笔钱的？再跟98年 ...
那个时候买两个门面现在都几百万了！若能自己做点生意肯定混得不错！关键这种自强的人还是少！
白沙 发表于 2014-5-9 09:05 static/image/common/back.gif
早年大家的利益意识还没开发、为国奉献的觉悟意识还没消退的时候，搞的一些政府公共项目还敢说没有 ...
归纳一下：
涉及到公职人员的，连坐；经商而狮子大开口的，税务、工商、社保等抓把柄；油盐不进不屈不挠的，拖着。
白沙 发表于 2014-5-8 12:15 static/image/common/back.gif
跨省买指标被叫停，指标只允许在本省内交易。
省内占补平衡也有了新玩法，出卖指标的地方要求弄点投资，买指标一方就会去做当地大企业的工作，把一些车间迁过去，补偿一点政策优惠。
这个玩法还有变种，大企业和其他地方谈投资，逼迫所在地给点政策优惠，多数是看中了某块地，两地政府就开始谈占补平衡指标。