从人口的角度看中国房价
最近在读《异类》这本书，书中有一个观点说一个人出生的时代决定了这个人是否能够抓住只有这个时代才有机会从而获得成功，作为一个80头出生的我，想看看80年代出生的人究竟有什么样的时代机会。正巧在网上看到了一组1979年到1997年的出生人口数据，联想到目前对房子刚需最大的80后这批人的买房难，对照2003年开始的房价几次暴涨，这些数字还是很有意思的。年份 出生人口
1979 18924822 2001年毕业
1980 18393809
1981 19122938 扩招前夜，面临上中专还是考大学的选择，2003年大学毕业，房价开始上涨，互联网繁荣发展，众多毕业生投身IT浪潮
1982 23100427 扩招，不存在选择高中还是中专的问题，2004年大学毕业，毕业生增多，此后几年就业难开始加剧
1983 20065048
1984 20313426
1985 20429326 2007年毕业，79--84人口高峰进入婚育期，买房刚需凸显，房价暴涨
1986 23190076 2008
1987 26282644 2009
1988 24576191 2010
1989 25137678 2011
1990 26210044 2012，之前几年持续高房价
1991 20082026 2013，出生人口下降
1992 18752106
1993 17914756
1994 16470140 2016，人口显著下降，高房价是否就此结束？
1995 16933559
1996 15224282
1997 14454335
第一次在茶馆发文章，之前也很少在网上写过东西，向各位学习了。
非常有道理 毕业人再减少添北上广绰绰有余:dizzy: 所以现在国家放开单独二胎，就是为了不让房价暴跌，我估计随着城市化的推进，1、2线城市的房价将是停滞的状态，或者说是跟gdp的增幅一样，不会暴涨了。 跟GDP增幅一样，就是7%以上，不到10年翻一番
这个速度也够猛了
我估计三四线城市陆陆续续会出问题，但是一线城市要2020年才会消停，之后一线城市会有一个跳水，然后进入混沌期。
但是从温州情况看，房价暴跌也就那么回事。只要调控住，让不同地区分期分批倒，而不是大家挤在一起跳楼，暴跌也并不一定是世界末日。 far8008 发表于 2014-1-24 19:41 static/image/common/back.gif
所以现在国家放开单独二胎，就是为了不让房价暴跌，我估计随着城市化的推进，1、2线城市的房价将是停滞的状 ...
我觉得房价涨幅不超过通货膨胀的速度就算成功了 22岁就买房，这个在7-8年前靠父母还凑合有小部分人能应付，但现在，这种22岁一毕业就能买得起的越来越少了。
其实，22岁一毕业就有买房的需求，这个比较接近现实，但需求只是需求而已，不代表买得起，这么多出生人口里，有到少比例的真的是能在22岁真金白银的买房子的呢？会超过20%吗？谨慎表示怀疑。
所以大部分需求其实是被延后了的。即便是在三四线小城市，房价不高，一般而言，也至少得工作了三四年才有可能凑够首付吧？三四线的收入通常也不会高。而且一毕业就去贷款基本没戏。
从需求的角度看房价当然没错，但中国这么大，所有地方的需求都只考虑总人口这一个因素显然是个太粗糙的判断。过去多少年这种全国齐升的局面，与其说是人口造成的，倒不如说是政策引导造成的。 本帖最后由 羽笛 于 2014-1-25 09:09 编辑
你这个看房价的角度挺有意思。你能不能把30年的房价和出生人口的变化做一个相关分析曲线？大城市、北上广、二线、三线城市的都做出来。不过这样就需要又房价的比较切实式的数据，可能不太容易哈？{:4_255:}
羽笛 发表于 2014-1-25 09:07 static/image/common/back.gif
你这个看房价的角度挺有意思。你能不能把30年的房价和出生人口的变化做一个相关分析曲线？大城市、北上广、 ...
没有找到具体的数据，有数据来源就可以做 梦得 发表于 2014-1-25 08:59 static/image/common/back.gif
22岁就买房，这个在7-8年前靠父母还凑合有小部分人能应付，但现在，这种22岁一毕业就能买得起的越来越少了。 ...
一毕业靠自己买房不现实，但实际情况是许多人的结婚的时候通常都会买房，多数还是靠家里的，这样一来适婚人口数量（尤其是城镇的）和房价以及房屋销售量之间存在一定关系，具体数据我还没有找到，但根据实际情况观察这个关系式存在的。
当然这里是人口总数据，由于人口的迁移，北上广、东部发达沿海城市、省会城市和许多的市级城市之间的房价必然不会同步，和人口对房价的影响之间有出入也是正常的，个人感觉二三线城市的房价和这个总趋势应该是相吻合吧（也是没有具体的数据支持，需要数据证明） 秦巴故人 发表于 2014-1-25 11:57 static/image/common/back.gif
一毕业靠自己买房不现实，但实际情况是许多人的结婚的时候通常都会买房，多数还是靠家里的，这样一来适婚 ...
你这个观感明显不符合现实，尤其对于房价越高的城市，越不符合。至少我周围的人，在京城买房的通常都是30岁以后了，当然原本就是北京土著的除外，而这还只是半数，其实另外半数要么限购要么买不起就一直租房而已。22岁一毕业就能买房的，就是凤毛麟角而已。
你要是以各个乡镇小县城的情况来说，倒是有些符合，我老家的同学，基本是结婚就买房。
姑且认为你说的是实情吧，结婚就买房，那么现在普遍的结婚年龄是多少呢？除了农村里的，现在城镇里又多少人22岁就结婚的？26，7都算比较早的了，越是大城市，这个结婚年龄就越大。
而对于房价，越是大城市才越有指导意义。
所以，你的结论不能说完全错，但太简单粗暴了，而且根本就没找到房价一直这么涨的主因。
如果要单纯考虑人口以及适龄青年需求跟房价之间的关系，你至少也需要把房价中通货膨胀的因素扣除掉之后，才可以说到底哪一年的房价是大涨的，哪一年是小涨的。
秦巴故人 发表于 2014-1-25 11:57 static/image/common/back.gif
一毕业靠自己买房不现实，但实际情况是许多人的结婚的时候通常都会买房，多数还是靠家里的，这样一来适婚 ...
就以这三年为例
1985 20429326 2007年毕业
1986 23190076 2008
1987 26282644 2009
出生人口几乎是等差数列，那么怎么解释08年底房价大跌，而09年底又暴涨呢？既然有需求，08年底便宜的时候不去买，偏偏等到09年底需求才集中一起释放？ 根本原因还是美联储政策惹的祸 俺觉的是钱印的太多，实体产业产能大大过剩并导致做实业利润率太低，卖地财政+饥渴营销
这三方面叠加是主因，人口因素的影响很微小。 健恒 发表于 2014-1-25 15:47 static/image/common/back.gif
俺觉的是钱印的太多，实体产业产能大大过剩并导致做实业利润率太低，卖地财政+饥渴营销
这三方面叠加是主因 ...
这个＂饥渴营销＂中的心理因素应该跟楼主文章中的人口因素有关。能把房价越炒越高，把三代人的收入都投在一套房子上，所谓＂刚需＂的营销理论起了很大推波助澜的作用。
羽笛 发表于 2014-1-25 22:38 static/image/common/back.gif
这个＂饥渴营销＂中的心理因素应该跟楼主文章中的人口因素有关。能把房价越炒越高，把三代人的收入都投在 ...
有关，但是我觉得权重不大。就像苹果、小米的手机，本来它可以无限量的生产、大批量投放市场，但是它通过饥渴营销保持高价。 ccaaatt 发表于 2014-1-24 23:06 static/image/common/back.gif
跟GDP增幅一样，就是7%以上，不到10年翻一番
这个速度也够猛了
打王八拳我兔很有水平的！ 梦得 发表于 2014-1-25 14:49 static/image/common/back.gif
就以这三年为例
1985 20429326 2007年毕业
1986 23190076 2008
人口并不是影响房价的唯一因素，但我认为也应该是一个主要因素。盛传的丈母娘推高了房价也从另一个侧面说明城市适龄人口对房价的影响。刚需这部分人需要买房、想买房和是不是能够买的起房是两回事，他们一直都不是房市的主力军，只是重要参与者而已。不管在08年还是09年，身边结婚买房的很少会受到太多的影响，大跌与暴涨，更多是因为08年金融危机以及之后的4万亿刺激造成的投资性购房，从根本上说，是资本推动了房价的涨跌，而不是人，就购买力而言，刚需与投资客，他们对资金掌控的相对购买力而言究竟如何，还需数据吧，不过还是从观感来看，投资客的购买力远高于刚需。 嘿嘿,房价贴必火
其实房价下来的市场决定点应该是供给量大于需求量,现在供给远小于需求所以涨,那么时候即便不盖房,供给也大于需求呢,楼主看看人口也可以得出答案^_^ 从我国的城镇化目标来讲，未来中国城市住宅保有量必须在3亿套以上，考虑到不可避免的，部分高收入家庭会有多套房，投资购房也罢，奢侈享受也罢（例如可能会工作地一套，自己喜欢的度假地又一套）。那么我国最终的城镇住宅保有量可能在3.5亿套以上，甚至更高。
另一方面当我国的工业化基本完成后，在市场竞争压力下（如果是一个有效市场的话，或退而求其次，是一个基本有效的市场，或者还算有效的市场），非住宅用地会在达到其高峰值后，自己逐渐缩减。在这方面，市场对土地这个要素的自觉不自觉的节约，和对其他要素的自觉不自觉的节约，是类似的。动机无非都是各经济单位想要通过提高效率，追逐更多的利润，击败竞争对手，或者至少在市场竞争中不要被淘汰。这种现象，在许多发达国家，是我们已经看到的。
所以，即使在中国这样的国家，城市化、工业化，对土地的占用，也是有一个峰值的。到达这个峰值后，城市化、工业化不但不再占用新的土地，反而还会把过去占用的土地吐出来。当然，这个吐出来的速度和规模，可比现在吃进去的速度和规模小多了。但仍然是一种总需求在绝对量上的缓慢萎缩。
在我国，房价和土地价格，1.与供需有关，主要功能是为在城市工作的人群提供吃穿住用行和工作的场所；2.除此之外，它还是一个创造货币和放大政府调动资源办事的能力的主要渠道。两件事交织在一起，使这个问题尤为复杂。 derek 发表于 2014-1-28 02:37 static/image/common/back.gif
从我国的城镇化目标来讲，未来中国城市住宅保有量必须在3亿套以上，考虑到不可避免的，部分高收入家庭会有多 ...
最近的中央一号文件已经没有提新型城镇化建设了，而是要城乡统筹联动，赋予农民更多财产的权利。强哥的城镇化思路被习大大强力扭转了。 简单总量比较很难说明问题，还有人口集聚和人口流动都与房价有关系，人口集聚后面又是土地存量和基础设施的建设水平的问题 1.对于政府而言，财政收入始终是不够用的。
2.政府对于财政的需求源于项目；这和普通家庭的量入为出不同。
3.土地出让以及相关收入是地方财政主要来源。
4.政府只关心财政收入，房价、就业等更多的是一种手段。
对于人口和房价的关系，政府恐怕没有想那么多。 年初一爬上来赞一个 支持发帖，支持思考。
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