和大师兄,商品房的销售面积到底怎么算的?
本帖最后由 far8008 于 2014-1-10 23:00 编辑看到大师兄的帖子,激起了我写这个帖子的冲动,毕竟从事设计行业近20年了,关于房屋销售面积这块了解的更多一点,所以就给茶友普及一下相关知识。 这里我引用了《石家庄市房屋面积测算规定》全国各地有很多的这种地方规定，有的内容翔实事无巨细，看着就头大。有的简洁力落，便于执行。石家庄的属于后者。 成套房屋建筑面积（也就是咱们买到的单套房屋的销售面积）成套房屋建筑面积由成套房屋套内建筑面积和分摊所得共有建筑面积两部分组成。成套房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台面积三部分组成。
（个别地区阳台面积是单独计算的，不参与公摊，我觉得不太公平，但确有这样的地方，如果你在这种地方买房子，就要买阳台大的稍合算点）
1、套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：（1）套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、突出墙体外的壁柜等空间面积的总和。（2）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。（3）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。（4）内墙面装饰厚度计入使用面积。2、套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙按墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共用墙，均按该建筑物标准层套与套之间的隔墙（高层建筑为最小厚度的套间隔墙）一半厚度的水平投影面积计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。3、套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中全封闭阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积。
（在北方，有些开发商在开始会按不封闭阳台就算建筑面积及容积率，后期可以封闭阳台，然后提高利润，当然，还有很多开发商偷面积的方式，这里就不说了）
共有建筑面积测算1、应分摊的共有建筑面积 包括：楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢房屋服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及部分外墙体。 2、不计入共有建筑面积的范围（1）建筑物内机动、非机动车库、车棚。（2）作为独立使用空间的地下室。（3）为多幢服务的警卫室、管理用房、公共用房、设备用房。（4）设计要求为设备用房，现场丈量时无设备的空房间。（5）消防连廊及室外消防楼梯。（6）设备管道转换层、结构转换层、避难层。（该层中的有固定围护结构的设备间除外）
（共有建筑面积也就是咱们买到房子的分摊面积，以往这也是开发商可以有猫腻的地方，不过现在相对来说好多了。以前开发商可以把地下的设备用房及物业管理用房全部摊到销售面积里。因此，个别政府规定销售面积分摊的物业管理用房面积不得超过销售面积的6%。这也是当初忙总提到的很多人大代表要求按套内面积售房，可惜被地产利益否掉了的原因）
3、共有建筑面积的计算方法 整幢房屋的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除以上第二款所列六种建筑面积。共有建筑面积的分摊方法1、共有建筑面积分摊原则及基本规定（１）产权各方有合法产权分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无合法产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。（２）房屋共有建筑面积分摊以幢为单位，仅限于分摊本幢房屋内的共有建筑面积。与本幢房屋不相连以及为多幢房屋服务的变电室、设备间、水泵房、门卫房等房屋面积，不得分摊到本幢房屋内。（３）房屋共有建筑面积分摊后，不划分各户分摊面积的具体部位。共有建筑面积一经分摊，任何人不得侵犯或改变其原始设计的使用功能。2、共有建筑面积分摊计算公式按相关建筑面积进行共有面积分摊，计算公式如下： ∑δＳＩＫ＝————— ∑ＳＩ Ｋ---为共有建筑面积的分摊系数；∑ＳＩ---为参加分摊的各单元套内建筑面积总和，m2；∑δＳＩ---为需要分摊的共有建筑面积总和，m2。3、住宅楼共有建筑面积的分摊方法 住宅楼以幢为单元，依照第十五条的计算方法和公式，根据各套房屋的套内建筑面积，求得各套房屋应分摊的共有建筑面积。4、商住楼共有建筑面积的分摊方法首先根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将幢共有建筑面积分摊给住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的幢共有建筑面积和商业部分分摊得到的幢共有建筑面积。然后住宅和商业部分再各自进行分摊。 住宅部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上住宅部分本身的共有建筑面积，依照上述方法和公式，按各套的套内建筑面积分摊计算各套房屋的共有建筑面积。 商业部分：将分摊得到的幢共有建筑面积，加上商业部分本身的共有建筑面积，根据各套房屋的套内建筑面积按比例分摊至各套，求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。5、多功能综合楼共有建筑面积的分摊方法首先按使用功能划分成不同的功能区，再进行多级分摊。贯穿全楼的楼梯间、电梯间若与某功能区相通，则位于该功能区的楼梯间、电梯间的水平投影面积计入该功能区的共有建筑面积；若与某功能区不相通，则将位于该功能区的楼梯间、电梯间的水平投影面积计入幢共有建筑面积。由室外入口通达楼梯间、电梯间的门厅、大堂，以及电梯机房计入幢共有建筑面积。 一般情况下，别墅的公摊系数约为0%-5%；低层洋房的公摊系数约为7%-13%；带电梯的小高层住宅，公摊系数约在15%-20%；高层住宅约为20%-25%。所以，买房子最好是带电梯的小高层住宅，公摊小，有电梯。要是没有电梯的多层住宅，最好是买2、3、4层。公摊最小。超过18层的住宅，一般公摊都在20平米以上。
房地产在中国发展了几十年了,关于房子的面积的计算标准其实到现在全国还是没有彻底统一.首先是《房产测量规范》（GB/T17986-2000）和《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T 50535-2005）这两个国家规范不统一,详细可参见链接, http://www.sqjsj.gov.cn/ReadNews.asp?NewsID=32181.其次各地根据不同的城市情况又出台了不同的计算容积率的建筑面积。 通过以上解读，我想茶友应该都明白了。所以今后茶友要是买房，最好是买纯住宅楼，而且户型单一的，这样合算。如果是综合楼或者下面几层是商业或者其他功能，你分摊的交通面积就要多一点，而且买大户型的话如果本楼其余都是小户型，那你分摊的面积也会比相同户型的单一楼体要多。小户型的话就没关系了。茶友买房如果还有疑问，可在下面跟帖，我会尽力就我所知解答。
楼主我爱你.
另外: 关于学区房
ps1 : 有学校要求必须是xxx小区, yyy小区才能来本校就读, 这种规定有法律依据么?
ps2 : 还有要求必须买房必须几年以上, 一套房子只能一个孩子就读一次等规定有法律依据么? 本帖最后由 far8008 于 2014-1-10 16:43 编辑
profer 发表于 2014-1-10 16:21 static/image/common/back.gif
楼主我爱你.
另外: 关于学区房
实在是抱歉，您问的这些还这真不清楚，这边一般是这样，某个小区可以和某小学（一般是私立，稍好的）签订协议。此小区的业主可以就读。另外就是教育局划片。片外就读要交一部分额外费用。
ps2.我不好说，有的学校只要有购房合同就可以，有的是要房产证。学校设置这些障碍就是为了多收点钱。我觉得是没有依据的。 谢谢楼主的详细介绍！
请教一个小白问题：
对于以下两种纯住宅楼，套内使用面积与销售面积的典型比例分别是多少？
(1) 总共6层，没有电梯
(2) 总共18层，有电梯 far兄业内专家，早给茶友们科普就好了，呼吁以后有更多这方面的分享。
通读了链接，感觉GB/T 17986就是让开发商多卖钱。
请教个问题，要是没有电梯的多层住宅，最好是买2、3、4层，里面有什么讲究，为什么1、5、6层公摊相对会多一些？ 玩钉耙的悟空 发表于 2014-1-10 20:06 static/image/common/back.gif
far兄业内专家，早给茶友们科普就好了，呼吁以后有更多这方面的分享。
通读了链接，感觉GB/T 17986就是让 ...
这个我想是跟生活有关系，1楼在南方湿气重，5,6楼太高生活不方便。我个人认为3,4楼最好，最后要选一个就3楼。 玩钉耙的悟空 发表于 2014-1-10 20:06 static/image/common/back.gif
far兄业内专家，早给茶友们科普就好了，呼吁以后有更多这方面的分享。
通读了链接，感觉GB/T 17986就是让 ...
师兄，不是公摊多，是方便。而且舒适性高。公摊一样多 西伊 发表于 2014-1-10 18:40 static/image/common/back.gif
谢谢楼主的详细介绍！
请教一个小白问题：
六层的在15％以下，18层的在20％以下。这个和户数还有套内使用面积有关。不绝对。套内越大，分摊系数越小。相对来说楼电梯的面积是一定的。 宋兵丙 发表于 2014-1-10 21:44 static/image/common/back.gif
这个我想是跟生活有关系，1楼在南方湿气重，5,6楼太高生活不方便。我个人认为3,4楼最好，最后要选一个就3 ...
对啊，3层最好，3是“财”嘛 far8008 发表于 2014-1-10 22:42 static/image/common/back.gif
师兄，不是公摊多，是方便。而且舒适性高。公摊一样多
理解错误，原来还纳闷，公摊怎么会不一样呢{:4_267:} far8008 发表于 2014-1-10 22:42 static/image/common/back.gif
师兄，不是公摊多，是方便。而且舒适性高。公摊一样多
一楼不是可以送花园，有个小院。六楼可以送阁楼
都抢这2个楼层啊 大文盲 发表于 2014-1-11 10:37 static/image/common/back.gif
一楼不是可以送花园，有个小院。六楼可以送阁楼
都抢这2个楼层啊
如果有地下室的话，一楼还可以，否则潮湿。六楼太高，老了以后上楼不方便。 far8008 发表于 2014-1-11 11:01 static/image/common/back.gif
如果有地下室的话，一楼还可以，否则潮湿。六楼太高，老了以后上楼不方便。
进进出出人多，对于喜欢安静的人来说，一楼太吵了。
如果孩子还小，上下楼抱着，5、6楼太费事了，我有个同事就是因为这个原因最近换了房。
还有一个问题请教far兄，有人说高层9-13楼是扬灰高度，确切吗？ 好贴 玩钉耙的悟空 发表于 2014-1-11 20:55 static/image/common/back.gif
进进出出人多，对于喜欢安静的人来说，一楼太吵了。
如果孩子还小，上下楼抱着，5、6楼太费事了，我有 ...
没有依据。但是真实情况谁也不知道。网上也是各种声音 far8008 发表于 2014-1-11 22:38 static/image/common/back.gif
没有依据。但是真实情况谁也不知道。网上也是各种声音
众说纷纭，没有一个可信的说法。
房市还不热的时候，某个比较好的楼盘刚开盘第二天，高层，18层-23层就被各种关系户签下了，7-8层也被签下，大概能说明一点问题。
还有个疑问请假，住宅电梯保养周期是多少年，使用寿命是多长时间？ 房屋面积到底多大都是所谓的什么测绘大队测的结果，给开放商交房款，物业交物业费都得按照这个面积交，是这样么？ 玩钉耙的悟空 发表于 2014-1-12 00:07 static/image/common/back.gif
众说纷纭，没有一个可信的说法。
房市还不热的时候，某个比较好的楼盘刚开盘第二天，高层，18层-23层就 ...
住宅电梯一般是使用15年。电梯保养和厂家有关系，不同的厂家好像是不同的。按照国家相关规定，电梯维保应当由具有资质的维保单位至少每15日进行一次日常维保，包括清洁、润滑、调整和紧固4个方面，按照每15天(两周)、每月、每季度、每半年和每年的固定周期按时进行维保，根据周期的不同，电梯接受的维保检修项目也不同。
但实际上不可能有这样勤，更何况现在都是低价竞争。 天天 发表于 2014-1-12 00:26 static/image/common/back.gif
房屋面积到底多大都是所谓的什么测绘大队测的结果，给开放商交房款，物业交物业费都得按照这个面积交，是这 ...
以前不是计算机绘图的时候，房管局测绘（或者下属公司）会在房屋竣工后现场测绘。现在一般是用电脑电子图纸测算。物业费一般是按房产证交，但是采暖费有的地方是扣除公摊的，有个系数。 far8008 发表于 2014-1-12 08:56 static/image/common/back.gif
住宅电梯一般是使用15年。电梯保养和厂家有关系，不同的厂家好像是不同的。按照国家相关规定，电梯维保应 ...
15年之后，强制更换吗，还是更换部分配件继续使用？ 再请教far兄（问题有点多哈），在什么情况下可以动用维修基金，怎么样一个流程？
如果内容多，不妨另外开个主题帖 玩钉耙的悟空 发表于 2014-1-12 22:20 static/image/common/back.gif
15年之后，强制更换吗，还是更换部分配件继续使用？
电梯使用年限超过15年的，使用管理者可以委托特种设备检验检测机构或者原电梯制造单位进行安全技术评价。也就是说，年满15岁老电梯需要进行全面的体检，报废还是继续使用，全依据“体检报告”。如果检验不合格必须报废，进行新电梯更换。
这也是网上的说法。应该是这样 玩钉耙的悟空 发表于 2014-1-12 22:22 static/image/common/back.gif
再请教far兄（问题有点多哈），在什么情况下可以动用维修基金，怎么样一个流程？
如果内容多，不妨另外开 ...
真不知道 far8008 发表于 2014-1-13 08:05 static/image/common/back.gif
电梯使用年限超过15年的，使用管理者可以委托特种设备检验检测机构或者原电梯制造单位进行安全技术 ...
谢谢far兄认真细致地解惑{:4_247:}
以后又疑问再请教
far能不能讲讲，普通商品房各种房型的优劣对比，比如2房中，什么房型最好，3房什么房型比较好。还有，购买别墅有什么讲究 玩钉耙的悟空 发表于 2014-1-13 17:06 static/image/common/back.gif
far能不能讲讲，普通商品房各种房型的优劣对比，比如2房中，什么房型最好，3房什么房型比较好。还有，购买 ...
这个地区差异很大，南方和北方也是有很大区别的。泛泛的讲，肯定是通风良好，采光充足，功能分区明确的户型最好。
还有就是买房的时候需求不一样，所以要求也会不同。从使用角度，错层的房子最好不买。跃层的房子使用起来也不方便。 还有一个预售制度。
商品房预售是根据蓝图计算的，可是后期施工有些地方可能有变更，房产测绘队还要实测一回。
这就导致了合同上面的面积3%的误差之说。
按最高人民法院司法解释处理， 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
有些开发商合同上有两个选择，一个是依照3%的误差；一个是按照实测面积多退少补。选择3%的比较赚。 far8008 发表于 2014-1-12 08:58 static/image/common/back.gif
以前不是计算机绘图的时候，房管局测绘（或者下属公司）会在房屋竣工后现场测绘。现在一般是用电 ...
其实江苏地方现在还有实测一说。 大师兄说得对。
商品房的面积计算非常复杂，地方性法规、不同主管部门的统计口径也不一致。不少城市的封闭阳台在规划口，算半面积，但是在房管口算全面积。就容易出现在规划口符合容积率要求，但是房管口最后实测超容。有的地方则是规划和房管一概按照半面积计算。
对类似阳台、露台等灰空间的管理上，也是一个城市一个政策，有的非常宽松，有的则是异常严格。所以公摊和最后实得使用面积不能一概而论。
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