笨狼说说2014以后的房产业形势
笨狼说说2014以后的房产业形势作者博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn作者西西河文集—— http://www.talkcc.com/user/迷途笨狼首先，防范债务风险，续命以外的金融放水是不可能的，少量放水也要有人事交换等配合，年初银监会除了贷款风险，专门提到防范基金和信托风险等。
其次，大量新股上市，别说从股市圈钱，想少割肉离场也难。《人民日报》刚刚明确表态，不看好2014股市上行空间。
再次，房产税法2014肯定推出，不管多么温柔（可能吗），都是房产商、炒房者和多房者的噩梦。就算是2009离场的，几万亿土地增值税也躲不掉，很简单一个办法，视面积大小从拿地时间开始，n年没卖掉也按照规划征收房产税和土地增值税，针对前者，济南几个月前已经开始了，不过动作太轻。2013年11月后，本地建委网站退房数据先是连续n日无法显示，后来直接挑数据挂在上面，不过跟地产商某天集中退房那样（太多了），一点不用心，一看就明白有猫腻。
笨狼判断，最迟2014年末房产业就可以基本完成兼并重组，6-8月可能性更大。 《笨狼确信，房价全线崩盘已经进入倒计时》http://bbs.tianya.cn/post-develop-1430469-1.shtmlhttps://www.cchere.com/article/3916526
不需要做任何调整，另外2013全年钢产量比2013还高，对应房产增量比2012还恐怖。笨狼确信，2014起n年内，绝大多数地区的住宅、办公房产、商铺，不管哪类实际价格不猛降都卖不动。
1、关于住宅，再读一遍笨狼2013秋初写的《笨狼确信，房价全线崩盘已经进入倒计时》即可，反正2013钢产量和（包括骗贷自己卖给自己的）商品房成交总量都是公开的，自己算就是。《笨狼确信，房价全线崩盘已经进入倒计时》https://www.cchere.com/article/3916526部分文字—— 笨狼献出自己判断房产投资价值（包括卖得怎样）的暗招：圈了很久不动工的、宣传很久才开工的、总面积不大开发周期却很长的、结构性封顶一年还没入住的、入住（1年）后黑灯率高的、网上代售比例大的楼盘（一手房查建委网站，注意总量而不是开盘量比例；二手房查房产网，注意占已交房比例）……不管卖家如何忽悠，不猛降，统统过滤掉。房价崩盘后，中介发财的机会就来了，想买二手房的建议先搜索下黑中介手段。
2、关于办公房产，除了基建落后地区，大家是不是觉得地方政府办公楼太多了？债务压力会迫使它们大量出租出售。
3、关于商铺，非服务型实体店和对物流要求低的产品终端怎么也不是网店对手，而且习惯网购的年轻人消费比例会越来越高。把网店优势归结于逃税不是犯傻就是居心不良：即使网店全面征税，税负+物流成本上限也就营业额的6%-8%，中高档服装等中间环节（包括直至实体店的各级通路）占到60%-80%很正常。为了缓解就业，中小网店不减税也不行，还不说快递等关联行业。有关系，小地方实体店比网店偷税漏税容易多了，不过多数经营者显然没有这特权，工商税务以外，还要应对水、电、公安、消防、地痞流氓刮油。三线及以下市镇，还有商品不时髦、缺少选择等先天不足。小地方不缺建商铺的地皮，除了极个别黄金位置，哪怕是自有房产往后n年也难大幅升值，自有房产混个全家温饱没什么压力。大城市商铺，经营有方者从来是少数，多数租金或房款利息一项就比网店税负上限高，而且是难以压缩的死成本，跟成交量不成正比。
网店的敌人，一是有经营头脑的创新型竞争对手，二是经济不景气，影响年轻人消费，不过网店不行的话，不是面向最底层的实体店会更萧条。
Tg通过房产业宰猪其实很温柔，要是严格按照新《刑法》追查逃避个税责任，很多多头比当年老地主还惨！
注明作者和出处，本文全文网络转载一律免费，作者西西河文集——http://www.cchere.com/user/迷途笨狼 博客笨狼出山http://mememevvv.blog.tianya.cn壮志豪发，海天阔，鹿鼎明灭。翻坤乾，明分日月，扬善惩恶。天下兴亡百姓苦，古今治乱英雄业。厌逐流，浸凉满腔血，禄蠹孽。庚子耻，明日雪。裂土恨，回归克。运妙笔、划补中华图缺。卧薪尝胆上下责，纵横捭阖寻常策。砺倚天、锋刃利屠龙，万邦贺。
崩盘不崩盘要看不同地方
房价是个政治问题
要相信党的政治能力
全崩了，地产党破产，gc党也得喝西北风 本帖最后由 白沙 于 2014-1-7 23:29 编辑
经济问题大到一定程度都是政治问题，实际上楼主从来就没意识到这个环节，而是在自己的思维世界里兜圈圈，那样永远得不出多少有益的结论来。
至于房产税的问题，即使从我个人认为推出几率极高的立场来说，也不敢轻易断言他什么时候推出。至于楼主飘飘然一句明年推出的论断，我只能告诉你一个事实：你对政策出台的程序就没有多少常识性的知识，更何况那将是一项影响极其深远的政策！建议去哪里补补课后再来发表相关的观点。 白沙 发表于 2014-1-7 23:27 static/image/common/back.gif
经济问题大到一定程度都是政治问题，实际上楼主从来就没意识到这个环节，而是在自己的思维世界里兜圈 ...
其实很多人在评价经济政治政策的时候，都常常忘记了一点，可行性优先于合理性。
先不说他们对合理性的判断是否正确，就那些一厢情愿的想法完全不考虑是否可行的态度，就知道他们的所谓判断都是拍脑袋看屁股的儿戏而已 我不看好房产税的出台，短时间连小产权都解决不了，对存量房收税几乎是不可能的 小产权现在就是雷声大，雨点下。建设部和国土局怕政府的土地没法卖了。所以叫的欢，而地方的小产权房和政府高官和大佬们有说不清的关系。前两年，农工委推动的新民居就不了了之，没有住建局和土地局的配合。 说的好！！！！！ aoi1905 发表于 2014-1-8 09:15 static/image/common/back.gif
我不看好房产税的出台，短时间连小产权都解决不了，对存量房收税几乎是不可能的
请注意今天早上最新的放风消息，上层可能有意把房产税、小产权房和农村住宅几个问题一并捆绑解决。有可能的话甚至连土地流转这个大项目也一并绑在里面。
上面是一个大的趋势的判断，具体到时间节点的环节，我个人认为所有这些工作的开展必须要具备一个大前提，那就是农村土地确权（尤其是建设用地这块）的活必须有一个明确结果才行，没有土地确权，所有跟土地有关的改革行动将是打混仗，到时候又将免不了各种泥沙俱下。土地确权的活目前正在试点中，可能会根据实际情况加速推进这项工作，但是起码5年左右的时间是要安排的。所以我在时间节点上的总体判断是：房产税即使推出，其全面铺开的时间起码要在2016年（考虑土地确权已在部分省份试点有一阵时间的因素）以后。当然，不排除在之前会有房产税（不是重庆上海那样的征收法）的试点展开，即使要展开试点，起码也在2015年以后了，这中间需要一个政策的协调讨论征求意见过程。 白沙 发表于 2014-1-8 12:10 static/image/common/back.gif
请注意今天早上最新的放风消息，上层可能有意把房产税、小产权房和农村住宅几个问题一并捆绑解决。 ...
哪个风，没看见啊 本帖最后由 白沙 于 2014-1-8 17:07 编辑
ccaaatt 发表于 2014-1-8 13:49 static/image/common/back.gif
哪个风，没看见啊
早上开车听收音机播报新闻，有谈到房产税或许要涉及到农房那一块，具体那个媒体透露的我还真没仔细去探究过。
刚才去搜了一下，好象是住建部村镇建设司司长赵晖放的这个风。接近住建部的一位人士介绍，目前三中全会提出要建立房地产税，这其中不只包括城市土地的产权房，还包括农村集体土地的产权房。据其了解，在当前有关房地产税立法的研讨上，已经开始考虑把农村房产纳入税收体系的可能性。 分地方吧，原则上越贵的房子越不会降，优质资源自然有优质的资金追捧。比如北上广。都在叫房子贵，可是眼睛都盯着，想找个机会买套自己的窝。中低档的房子降价可能还是有的。也只能说有。地方政府没了房产，土地。财政的资金会少多少？这点房产税恐怕补不回来。没有新的财政收入来源前，用死手打压房地产还只是消费者的一厢情愿。毕竟20万亿地方债在那摆着，那什么还？况且，难道抱怨楼市贵的自己不在想着等房子便宜了，自己买一套吗？大有人在。就这些期盼的眼睛就决定房价，尤其是优质房价的大幅下跌基本是痴人说梦。 白沙 发表于 2014-1-8 16:57 static/image/common/back.gif
早上开车听收音机播报新闻，有谈到房产税或许要涉及到农房那一块，具体那个媒体透露的我还真没仔细去探究 ...
谢谢。
如果要拉上集体用地建房一起干，又要拖几年了 dolphin 小产权房限制性转正？
小产权房的问题非常复杂，必须要区别对待。但是首先要遏制住小产权房继续蔓延发展的势头，这在前两年是做不到的，但是目前的形势下应该有所作为。其次是要认真梳理，区分集中不同小产权房的主要类型，要按照不同类型制定对应措施。一般来讲，无任何正当性理由的将作为违章建筑坚决予以拆除，数量应该属于小部分。其他不予拆除的房子，将根据正当性理由的充分程度予以适当的出路，个人认为理由月正当越充分将少缴纳赎身费，居民实际住房类会少缴纳赎身费，反之则根据不同情况缴纳赎身费，最后实现所有房子权益的正当化。 白沙 发表于 2014-1-9 12:39 static/image/common/back.gif
小产权房的问题非常复杂，必须要区别对待。但是首先要遏制住小产权房继续蔓延发展的势头，这在前两年是 ...
眼下最大的政治是稳定，共度难关。地方债中土地，房子为抵押的占比不小，降太快了直接就把银行点爆了，一挤兑还能有个好。要降价也是一点点来，直接要崩溃就是唯恐天下不乱。
房价中商品房价是标杆，稳定房价有困难，要保帅只好丢出二手房这只车，现在二手就不少限制了，以后肯定还会多。小产权是小卒，即便马上拍死怕乱，现阶段不承认和挤压是肯定的，等渡过难关后要解决也简单，房产税多收点就回来了，没必要搞那么复杂。个人瞎说，有错轻拍。
现在明白了，当初限购为啥划定5年，不是3年，或5年以上，2008-2012正好5年，目的就是防止二手房抛售导致崩盘，托住房价保持继续上涨。 本帖最后由 白沙 于 2014-1-9 14:07 编辑
zy134 发表于 2014-1-9 13:28 static/image/common/back.gif
眼下最大的政治是稳定，共度难关。地方债中土地，房子为抵押的占比不小，降太快了直接就把银行点爆 ...
真要是债务只有那么点的话，我说两大当家人晚上睡觉都能笑出声来，这点压力根本就不是压力。具体就房地产环节来说，处理起来是不会太复杂的。可以下令各地按照当地平均物价、人工、地租级差等指数测算各个区块的房价标准基数，确定基数以后就放手搞各种改革项目，就是要逼手上有多套房资源的人把房子吐出来，逼他抛售房子（具体手段如房产税）。市场一旦形成抛售就必然拉动市场下行，政府按各区块基数准备接盘，凡价格跌破基数的，统一由政府公屋公司收购，这样就形成一个市场预期的底线。这个操作的实质是政府通过决堤放水的行政手段，逼迫多占房屋资源的群体自动放弃资源，政府以基准价格做对价大量回收这些资源。资源回收以后怎么处理？学香港，品质一般的做公屋（保障房来源就保证了），品质好的按市场价出售（还是有刚需会接盘的），这个消化过程需要一段时间。要做这样大型的操作，那么政府的保障资金从哪里来？我说既然放水那么多年了，再放一次狠的也无所谓，放完还可以收啊，这个过程完成后部分资金是要回到央行池子里的，长期不会形成通胀压力。
上面只是一个大致的操作思路，实际操作起来必然要更加仔细更加谨慎，但是，请注意，这样操作的总前提是债务就那么点，这个非常重要。而我担心的始终是这一点。 白沙 发表于 2014-1-9 14:06 static/image/common/back.gif
真要是债务只有那么点的话，我说两大当家人晚上睡觉都能笑出声来，这点压力根本就不是压力。具体就 ...
接续一下上面的话题。为什么我说公布的那点债务数据值得乐观？这个可以从我们的经济总体发展规模去判断。以2012年数据为准，2012年全国GDP数据为51.9万亿，全国财政收入为11.7万亿，如果按照公布的20.9万亿债务测算，我做个大致的处理方案：破产清算一部分（比例大小视试点后社会反映情况确定）；资产托管一部分（类似当年的不良资产处理办法）；资本化运作一部分（依托社会大家来买单，当然要包装好）；时间延展一部分（这个才会形成真正的财政压力）。假定有一半的债务需要做时间延展，那么大概是10万亿，考虑总债务10年完成清算，每年还本金1万亿，利息平均每年1500亿，每年的平均财政负担也就是1.15万亿。那么我们目前M2的增长速度是多少？去年不是还在14%吗？在11.7万亿财政的基础上，考虑适当的自然增长率及人为放水扩大的增长，保持目前这种过紧日子的势头，每年拿出1.15万亿清债有什么困难的？我这还是温和的办法，胆大点3--5年都可以清算掉这些债务。这样的局势难道不值得两位当家人笑吗？ 白沙 发表于 2014-1-9 14:29 static/image/common/back.gif
接续一下上面的话题。为什么我说公布的那点债务数据值得乐观？这个可以从我们的经济总体发展规模去 ...
这么干估计要苦了体制内的人了。 例行捞分。 楼主是个政客型人才，他要的只是吸引眼球煽动民意 呔，楼上反对楼主的统统是地产党，全部拖出去斩了;P 愚者乐言 发表于 2014-1-9 17:20 static/image/common/back.gif
楼主是个政客型人才，他要的只是吸引眼球煽动民意
感觉楼主真说不上是“人才”，很情绪化 愚者乐言 发表于 2014-1-9 17:20 static/image/common/back.gif
楼主是个政客型人才，他要的只是吸引眼球煽动民意
我估摸笨狼的职业是老师，而且以中学或小学老师的可能性为大。老师的特点是有激情、有想法，但是唯独缺一点现实思维，他们不懂政治。 aoi1905 发表于 2014-1-9 16:13 static/image/common/back.gif
这么干估计要苦了体制内的人了。
以我自身为例，已经做好过苦日子的准备了。只要国家能真正走上兴盛之路，个人牺牲点算啥？再说了，本来一般的公务员也没失去多少，乱来的都是有实权的，机关里真正有实权的占少数。 白沙 发表于 2014-1-9 22:43 static/image/common/back.gif
我估摸笨狼的职业是老师，而且以中学或小学老师的可能性为大。老师的特点是有激情、有想法，但是唯独缺一 ...
貌似，白沙错了，据说笨狼在家啃老呢， 健恒 发表于 2014-1-9 14:06 static/image/common/back.gif
现在明白了，当初限购为啥划定5年，不是3年，或5年以上，2008-2012正好5年，目的就是防止二手房抛售导致崩盘 ...
现在看还真这么回事，上一任的断箭疗法？ 白沙 发表于 2014-1-9 14:06 static/image/common/back.gif
真要是债务只有那么点的话，我说两大当家人晚上睡觉都能笑出声来，这点压力根本就不是压力。具体就 ...
思路很新颖，预设的结果也符合绝大多数的利益。 但是有两个疑问 请教下， 1. 如果全国n套空置房，资源释放后，如果每套100万计算，总量就是100万*n， 关键是现在这个n到底到什么程度了， 去年还是前年有媒体说是8000万套空置，那总量可就是 80万亿； 就算直接去掉一个0，少一个数量级800万套，那也是8万亿了。 很难想象这样规模的资金 地方政府怎么样操作。
2. 地方政府如何订标准基数? 基数一定是会和以后的房产税配套起来， 高了- 以后的税收有保证了，抛售者满意了，刚需不满意了，而且也容易干扰市场价格； 低了- 那市场价格的震动必然很大，带来风险有多大，且税收是否能够顶上土地出让收入的缺口？ explorer 发表于 2014-1-10 14:00 static/image/common/back.gif
思路很新颖，预设的结果也符合绝大多数的利益。 但是有两个疑问 请教下， 1. 如果全国n套空置房，资源释放 ...
对，这里有个平衡点的问题。
平均100万一套这种估算绝对是有问题的，托底价格基数应该是当下人工、材料、地租极差再加上某个测算因子，这可以建一个模型模拟一下，也可以在一个区县、地市先行试点一下看看效果。如果以二线城市做试点，平均转手一套房子给100万，我估计对解决社会贫富失衡的问题没有多少帮助，既得利益阶层恐怕会笑得晚上都睡不着了。最好是找一个刚需基层与既得利益阶层的心理平衡点，当然这可能有点难度，可以在小范围摸索一下。
至于空置房的问题，按照你8000万套的说法，那是80亿平米的空置量，而我的测算目前全社会商品房（含改制房）的存量不会超过250亿平米，那样是三分之一的空置率，个人认为这个估计可能偏高了，当然我也没有具体数据。
运作资金的问题在10万亿以内还没有太大压力，我们目前每年新增的M2净值已经在10万亿以上，而且这个操作资金可以逐步放出去，不用一步到位的。 白沙 发表于 2014-1-10 15:40 static/image/common/back.gif
对，这里有个平衡点的问题。
平均100万一套这种估算绝对是有问题的，托底价格基数应该是当 ...
如果不是自住而是出租的房子也算空置的话，三分之一空置率是有可能的。 05年以后统计局统计住宅商品房竣工不超过2亿平方米，也就200万套，10年累计也就是2000万套，所谓8000万套有点扯淡