楼市马后炮兼分析和猜测
中国的楼市或是房市是挑动人的话题。中国的新三座大山，医疗，教育，房子，其中医疗和教育都在逐渐缓解，而楼市却越长越高，似乎永无尽头了。医疗通过新医保，医药分离等等，应该是在逐渐缓解。教育，现在大学的收费差不多20年不动了，以前的所谓私立学校的学费也有十年不动了，随着人们的工资增加，当年那些高不可攀的学费，现在也显得没有那么可望而不可即了。只有房价是个例外。
过去十几年，房价的上涨主要有几大动力：
1 首先是中国人均收入的增长，这是房价上涨的最根本的基础。2000年，人均收入大概在800美元左右，2012年，人均收入大概在4500美元左右。同时中国的人均收入的增长并不是由房地产带动的，而是通过中国的工业化带动而来的。
2 美国自2001年纳斯达克泡沫破裂以来，除了中间短暂的紧缩导致次贷破产以外，一直都执行货币宽松政策，造成世界范围的美元泛滥，显著特点就是黄金从300美元/盎司最高涨到1900美元/盎司，石油从20美元/桶最高涨到150美元/桶。
3 中国为了保证汇率的稳定实施的是强制结汇制度，结果就是有多少美元进来就要印多少人民币。在美元泛滥的大背景下，造成人民币也不得不泛滥，中国政府急需一个货币收纳器，从事后结果看，房地产承担了这个光荣艰巨的任务。
4 地方政府需要用地价做抵押，来进行城市建设，对维持和推高地价有主观故意的动机。
至于啥丈母娘经济，中国传统观念都是经济大潮中的小浪花，能锦上添花，不能雪中送炭，力挽狂澜。
现在这四大支柱的趋势是这样的：
1 中国人均收入还有20年好涨，暂时看不到停止的迹象。
2 美国的QE有结束的趋势，具体原因不太清楚，现在是清楚的不说，不清楚的乱说。以宋鸿兵的说法是美国的债券回购市场要出问题，他说的东西，分开来的汉字我认识，合在一起就完全不明白了。不过反正美国在缩减QE，具体操作看美联储的了。
3 中国正在走自由兑换之路，换句话就是中国正在一点点的放弃掉强制结汇制度，最终的结果就是人民币和美元脱钩，也就是说美元的泛滥不再必然导致人民币的泛滥了。
4 中国一线城市的土地越来越紧张，地方政府通过推高地价来筹措城市建设资金的方法会越来越困难，或者说地方政府要换个方法筹措资金了。
从这几个条件看，房价的四大支柱有三个要出颠覆性的问题，只有人均收入的增长可以依靠。似乎好像，中国房地产市场要掉头向下进行调整了。不过有人均收入顶着，估计最终会涨回来了。
最近发现一个现象，以上海为例，500万的房子，租金最多也就是9000多/月。而由于互联网金融和银行理财产品的存在，500万的年回报率最保守是5%，也就是25万。也就是出租房子的资金回报率只有理财产品的40%左右。换句话是如果把自己的房子卖了，用投资收入租房子，马上可以大幅度的改善自己的居住环境，还能每年挣个几万块钱。而上海05年以后买的房子，普遍入住率不超过50%。房子，至少上海的房子真的是在踩钢丝，只是不知道这个钢丝还能踩多久？
关键你有了一定的存款后不买房子拿去做什么？通胀是大家都看到的，就算做理财产品，但对自己来说存钱只是个数字，没有底的。
如果在一个城市发展，没有自己的房子的话，对于外来人员，迟早会离开这个城市。因为等你老的时候，没人会租房给一个老人。。。
很多因素都会起作用的时候，更多的是要看哪一个是决定性因素。
对于房价而言，货币滥发是这个决定性因素，而不是投资回报率，一年5%，连通胀都抵消不了，还有什么计算价值？
楼主第三点说反了吧，建房买房需要贷款，信贷乘数的存在使得货币更加泛滥了~~ 楼主高人，屁民倒霉啊！富人都去投法国酒庄了。。。还有哪摩多不名九里接最后一棒:dizzy: 呵呵，挺全面的。再补一点，房价上涨的推手也反映了中国畸形的分配制度，也是一种二次分配不均。比如政府收了大量的税费和土地出让收入，大部分还真不是吃喝玩乐和贪污腐败，而是用于吃饭（行政事业单位人员工资，科教文卫等公共事业投入）以及道路等各类公共配套市政建设。当然，这些配置主要在大城市〉中城市〉小城市〉农村。一公里几个亿造价的地铁，相当于潜移默化的分了至少几十万给站点周边的房子。所以，才会有学位房、地铁房等等。。。
只要政府这种投资习性和收入来源没发生根本变化，除了房产税等出台会对房价短期走势有强烈扰动外，人口净流入的城市的中心区域房价上涨仍然可期~~~ zyizlake 发表于 2014-1-6 17:29 static/image/common/back.gif
关键你有了一定的存款后不买房子拿去做什么？通胀是大家都看到的，就算做理财产品，但对自己来说存钱只是 ...
那些“理财产品”拿到了钱，都在做什么？
{:4_264:}
计算房子的收益不能只看房租，还要计算房价上涨部分，这样一比就能完爆大多数理财产品了，而且还有保值功能。 边疆土人 发表于 2014-1-6 19:53 static/image/common/back.gif
楼主高人，屁民倒霉啊！富人都去投法国酒庄了。。。还有哪摩多不名九里接最后一棒
因为放在手里和存在银行一样是贬值，投资渠道不畅理财产品风险同样很大
银行贷款等债务都是靠物业房产为抵押
不为增值而为保值，求稳的话，不买房还能做什么？ 本帖最后由 曾自洲 于 2014-1-7 16:14 编辑
愚者乐言 发表于 2014-1-7 15:24 static/image/common/back.gif
因为放在手里和存在银行一样是贬值，投资渠道不畅理财产品风险同样很大
银行贷款等债务都是靠物业房产为 ...
银行和基金是相对安全的。
个人卖房有交易成本，最起码是全额付款，如果不贷款的话。
但是银行和基金是打折抵押，有的时候抵押非常低，但是拿到的是全部权益的抵押物，所以银行基金就像当铺，绝当了也没关系，可以处理掉绝当的东西，利润甚至还大于固定的年收益。另一方面由于拿到手的成本低，租售比就变得合理得多。
同样是拥有房屋的所有权，大资金和个人所付出的的成本绝对不对等。
同时由于中国经济的增长，银行亏掉折扣价的可能性非常小。银行的主要风险是重复抵押。 曾自洲 发表于 2014-1-7 16:13 static/image/common/back.gif
银行和基金是相对安全的。
个人卖房有交易成本，最起码是全额付款，如果不贷款的话。
其实你不觉得你所说的这个“安全”是相对意义上的安全吗？
其实钱放银行存着，或者干脆放手里，是最“安全”的吗？
但这种相对的“安全”在通胀面前就是“打折”的了，而且有时候折扣非常低。
如果你单纯是在分析理财投资的问题，你说的或许没错。但牵扯上了房市，这就是另一个故事了。
资本都是逐利的，这么多资本进入房市，而且是这么长期的进入，已经说明了很多问题了。
水往低处流，除了极个别的物理现象外，再少量的水也是会倾向于往低处流的。
资本也一样，小老百姓再小的资本，也是倾向于进入他们觉得最合适的领域的。 梦得 发表于 2014-1-7 18:08 static/image/common/back.gif
其实你不觉得你所说的这个“安全”是相对意义上的安全吗？
其实钱放银行存着，或者干脆放手里，是最“ ...
同意，把握住了机会进入楼市改变生活层次的我身边就有好多。
我记得深圳03年时候房价级别是后海也不会超过8000，更不要说那个时候还在大海里的宝安中心和还是山地的龙华新区。有些很有眼光的同事就本来用买一套房子安家的钱买了四五套。现在我就不用说了，价格大家可以查得到
而且我没看出来那些人对于08年的波动有啥不舒服，因为起步资本太低了，这点看大环境是给了我们发财机会的。那时候可以0首付或是大学生入户深圳可以押着毕业证按揭。我觉得没必要嫉妒。人家眼光好。那么多有点钱的人也是只当深圳房价的看客
最后一点，如楼主所讲，要是地产崩盘，降到10多年前价格，恐怕最惨的不是这些早就积累了很多的阶层吧，何况还有巨大的社会地震，覆巢之下无完卵。如果小跌，楼主也说了，有人均收入的支撑，跌不了太多。 其实很好理解，我们可以结合葡萄说的大的环境，中国第一次有机会跟欧美站在同一起跑线，如果错过了，我们就再也没有机会赶上了，那么阻碍再次工业化升级的东西都会被清扫出去，我们的金融必定会从全力支持高房价炒地皮转变去支持实体经济，工业化需要大量的工人去支撑，那么必然不能让社会一直保留这么多的食利阶层存在，必然会对存量房征收房产税，遗产税，当社会的资金成本越来越高（通过钱慌我们就知道了，看看高企的隔夜拆借利率，6点多的余额宝），当房租持有税遗产税都出台的时候，大量持有房产还那么有吸引力吗？如果没有，现在脱离绝大部分人的收入的高房价还有支撑的依据吗？不要说国家没有决心断腕，除非顶头的人不想在那个位子上坐了，现在的问题已经越来越没有多少空间可以腾挪了 忙总以前就说过，这一次牺牲的将会是现在的这些所谓的中产阶层 忙总以前就说过，这一次牺牲的将会是现在的这些所谓的中产阶层 hpch_007 发表于 2014-1-8 19:13 static/image/common/back.gif
其实很好理解，我们可以结合葡萄说的大的环境，中国第一次有机会跟欧美站在同一起跑线，如果错过了，我们就 ...
您对高房价的痛恨可以说是溢于言表了。
在帝都混的，我也不喜欢高房价，房东固定每年涨10%的房租还跟我说已经是良心价了。
但不喜欢不代表就要让这种不喜欢来影响自己的判断。
阻碍再工业化的东西需要被清扫出去，不等于他们就一定能被清扫出去，想了不等于做了，更不等于做到了，这也是忙总说的。
为官的，考虑问题第一不是合理性，而是可行性。这还是忙总说的。
所以，别只把忙总说的那些你喜欢听的记住，或者说只朝着自己期望的方向理解。这样的思维判断叫做wishful thinking。
金融全力支持实体经济的必要前提就是，实体经济会带来最大限度的回报。这个，在目前全世界都暂时还是幻想而已，并不现实。
至于需要大量的工人，你认为是让中产们去做工人更有可行性呢？还是让城镇化造成的无土地农民去做工人更可行呢？
曾自洲 发表于 2014-1-7 16:13 static/image/common/back.gif
银行和基金是相对安全的。
个人卖房有交易成本，最起码是全额付款，如果不贷款的话。
打折抵押是惯例，如果抵押价格是按市场评估价的七至八折计算的话，那银行还是比较厚道的
因为银行从催收贷款到通过法院主张抵押物变现需要时间成本和包括律师费，法院受理费，拍卖机构人员费用等相关的费用支出，这些都只能在拍卖抵押物后变现的金额里支出，这还不谈由于市场大环境的变动，资产价格也会发生变动
shark737ng 发表于 2014-1-8 16:55 static/image/common/back.gif
同意，把握住了机会进入楼市改变生活层次的我身边就有好多。
我记得深圳03年时候房价级别是后海也 ...
确实，小跌很正常，而且现实中已经出现过多次
但是要是出现如某些人所宣称的大跌或者崩盘，那对整个国家和社会都是灭顶之灾，包括银行在内谁也跑不了
所幸的是，中国经济增长的基本面目前到未来相当长一段时间内还是向好的
所以房价在短期小跌后还是会慢慢涨回去的 本帖最后由 tianxia8206 于 2014-1-9 01:40 编辑
愚者乐言 发表于 2014-1-8 22:49 static/image/common/back.gif
确实，小跌很正常，而且现实中已经出现过多次
但是要是出现如某些人所宣称的大跌或者崩盘，那对整个国家 ...
如果历史上出现的小跌指08深圳，温州，鄂尔多斯的幅度的话，这样的小跌的确是很正常的
向好么？那样看看主席台怎么玩~
自己把自己玩死的历史上也比比皆是，先帝朝的JB桑是个很好的例子
不过呢，中国经济的向好和房地产的向好可不算是一个概念~
中国经济真正的好转=经济转型成功时，估计地产剩下的连崩盘的结果都不如了~
梦得 发表于 2014-1-8 21:42 static/image/common/back.gif
您对高房价的痛恨可以说是溢于言表了。
在帝都混的，我也不喜欢高房价，房东固定每年涨10%的房租还跟我 ...
要有足够的职位与需求才能把无地农民转化为工人，否则只是制造大量失业人口罢了
如果不把投资过热的趋势用调控的手段强行拉回来，趋利的资本永远也不会在崩溃前从投机里自己走出来。
嘛，这大概就是继续玩金融游戏的下场。
tianxia8206 发表于 2014-1-9 01:20 static/image/common/back.gif
如果历史上出现的小跌指08深圳，温州，鄂尔多斯的幅度的话，这样的小跌的确是很正常的
向好么？那样看看 ...
问题啥时候出现转型成功而且外加地产不值一提，喊了这么多年不也没感觉，不晓得还要等多久。我只看周围这些通过投资房子完成自己人生改变的没啥影响，存款也有，套现一些移民的也有，08年也没见他们哭天喊地。只要有一份固定工作，都说政府当年为啥要救，其实我也不懂，不过人家跟对了。大局观我不懂，眼睛里看着人家现在反正比我滋润。不是所有人都等得起转型完成，赌那个时候房子和收入比不再是高不可攀。赶上了这波找机会把握才对。以后人有以后的方法 文章中“一点点”“不清楚”“应该”“他说”这样词太多了，需要定量分析支撑文章的论据 本帖最后由 曾自洲 于 2014-1-16 10:25 编辑
中国2013年，外汇储备增加值创新高，M2增加13.6%。可以感觉到中国的强制结汇制度在逐渐放松。
依据央行的数据做了一个1999年到2013年的外汇储备和M1 M2的比值表
可以看到中国货币量从2000年以后和外汇储备关系，从2000年后到2012年，中国经济基本是在外汇储备的增加基础上，货币存量越来越多，2013年有收缩的迹象。不过这个表的参考价值有限，央行说自2003年起，逐步购置黄金，然后到2009年4月就一下子从1929盎司增加到3389盎司，然后黄金储备就一直保持不变。
《资产评估法》有望今年全国两会后出台----新华社
国土部酝酿不动产数据平台----新华网
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