咨询下大家耕地征地补偿标准
本帖最后由 鼓捣 于 2013-12-14 12:24 编辑老家为一位革命先烈修纪念馆，估计附带还有商业配套，征用了我的2亩多土地，村里说补偿标准是良田3W多/亩，旱地1W多，虽然是为烈士做贡献，但那啥也太低了点，以后我就没有土地了，现在行情一般在多少？
承包田归集体所有，做浴场要转变土地性质，先从集体转成国有，再改变土地性质，成为商业用地，这个过程不是一般人能搞定的。
何必抱着补偿标准不放，谈一下，要一点附近的商业配套，或者找一点其他的“兑价”，细水长流比一次性补偿强 玩钉耙的悟空 发表于 2013-12-12 18:10 static/image/common/back.gif
承包田归集体所有，做浴场要转变土地性质，先从集体转成国有，再改变土地性质，成为商业用地，这个过程不是 ...
感谢热心指点！
不过刚才收到的反馈比较搞笑：村支书说，土地要收回村里，补偿由村里支配;P
我决定回去看看。 玩钉耙的悟空 发表于 2013-12-12 18:10 static/image/common/back.gif
承包田归集体所有，做浴场要转变土地性质，先从集体转成国有，再改变土地性质，成为商业用地，这个过程不是 ...
哈哈 这个注意好 细水长流。担心的无非就是这。 鼓捣 发表于 2013-12-12 19:00 static/image/common/back.gif
感谢热心指点！
不过刚才收到的反馈比较搞笑：村支书说，土地要收回村里，补偿由村里支配
我决定回去 ...
村里看上这次机会了，准备打上级政府的秋风。
这样的纪念馆应该是国家给专款，地方配套一些资金，村里就是跑个腿，中间得一些跑腿费，根本没有话语权。
主帖中的补偿是低了点，如果没有其他的田，还会给承包人一定的养老金，这个钱进入养老统筹账户，不归个人支配，到了年龄领取养老金。
这是个非常好的故事题材，呼吁兄台把整个过程“鼓捣”在茶馆，茶友们一定非常感兴趣。 tdyxssrs 发表于 2013-12-12 19:09 static/image/common/back.gif
哈哈 这个注意好 细水长流。担心的无非就是这。
基础政府应对这种事情，就是做生意的心态，大家坐下来谈，坐地起价，就地还钱。
特殊情况特殊对待，感觉楼主可以争取一下。 鼓捣 发表于 2013-12-12 19:00 static/image/common/back.gif
感谢热心指点！
不过刚才收到的反馈比较搞笑：村支书说，土地要收回村里，补偿由村里支配
我决定回去 ...
回去好，摸一下情况，了解更多的细节：这个工程是否紧急，村里有多少户土地被征用，是否只有自己以后就没有田了等等。
把自己树成特殊情况，有理有节，相互尊重利益，不狮子大开口，不走极端，在获得同等补偿的情况下，一般都争取一下的 玩钉耙的悟空 发表于 2013-12-12 19:20 static/image/common/back.gif
回去好，摸一下情况，了解更多的细节：这个工程是否紧急，村里有多少户土地被征用，是否只有自己以后就没 ...
有道理，做到有理有据有节很重要。可以看一下今年12月1日执行的《江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法》（省政府第93号令）。征拆标准的制定一方面取决于土地原规划性质和使用用途。另一方面就是面上的平衡。如楼上建议的，如是开发商业用途，考虑“返产”诉求不失为细水长流的好办法。 上下左右 发表于 2013-12-12 21:22 static/image/common/back.gif
有道理，做到有理有据有节很重要。可以看一下今年12月1日执行的《江苏省征地补偿与被征地农民社会保障办法 ...
土地折算成股份，每年分一点红，到一定年限截止，比如10年，这样可能更好 本帖最后由 鼓捣 于 2013-12-14 12:20 编辑
玩钉耙的悟空 发表于 2013-12-12 23:18 static/image/common/back.gif
土地折算成股份，每年分一点红，到一定年限截止，比如10年，这样可能更好
感谢大家热心关注！我争取给大家直播整个过程。
其实涉及利益不大，工程规模很小。
目前看起来大师兄的建议是获利最大的方案，但实现难度大，需要勾兑，支书态度很不好，而且马上有个工程指挥部入驻，大家都在盯着。
商业价值：远期规划有旅游商业度假，风传附近拟建别墅区----这些都还没影，不过也可预料最多也就是旅游地产。
我的对策是和其他征地户结成不归队同盟，然后争取部分商业对价---允许获得部分优先经营权：餐饮、浴场、度假（我们还有几亩旱地和林地，如有后续的商业开发会涉及），以入股或买断承包。
我打算回去谈谈，态度不好我就往地理种点树，让他们来找我谈。
鼓捣 发表于 2013-12-13 19:28 static/image/common/back.gif
感谢大家热心关注！我争取给大家直播整个过程。
其实涉及利益不大，工程规模很小，但是有发展前景----主 ...
好奇：您多年在外不回，家里的地平时谁在打理？转租给别人？还是干脆不问不管，任凭村委会处理？
尽管，按规定这块地的承包使用权还在您手里，但有句老话，人在人情在，您多年不回老家，一回去就要算账拿钱，恐怕没这么容易吧？
而且，看您最后一句话的意思，对谈判根本是不抱多少希望的，您的打算，就是联合其它征地户，“强迫”相关人员主动找你们？问题是您跟其他征地户关系怎样？他们究竟什么想法？如果他们被相关人员分别做工作，“各个击破”怎么办？
还有，有些地方的征地、拆迁，限定期限内谈不拢，会出动黑社会的。不知您那边是否有过这样的例子？万一出现这种情况，您有考虑过后路吗？
当然，越是基层，越容易“人善被人欺”，所以争是肯定要争的，具体到何种程度、分寸，只能您自己把握了。 鼓捣 发表于 2013-12-13 19:28 static/image/common/back.gif
感谢大家热心关注！我争取给大家直播整个过程。
其实涉及利益不大，工程规模很小，但是有发展前景----主 ...
抱团，不要被各个击破，平时互通消息，特别注意和村里、政府有亲戚关系的人，勾兑的主要对象。
但楼主好像没有时间，政府可能会用拖字诀，想好应对策略。
丈量土地时到场，村里可能会多量一点面积，那是他们打政府秋风，和被征户没有关系，不争。
入股或买断经营，不要抱太大期望，敲下一块就可以了，好多眼睛盯着 本帖最后由 鼓捣 于 2013-12-14 11:10 编辑
dada2020 发表于 2013-12-13 22:52 static/image/common/back.gif
好奇：您多年在外不回，家里的地平时谁在打理？转租给别人？还是干脆不问不管，任凭村委会处理？
尽管 ...
谢谢您的关注。
1.土地还有11年承包期，地给邻居耕作。
2.村里想无偿收回让我很不爽，这样做就过分了，好像以前卖地他们是这样操作的。本来我不想千里迢迢回去，征地他应该先跟我沟通才对，这个本来是好事，我无条件支持。各个击破倒不怕，我有理有据，不无理取闹。
3.他出动黑社会社会，那我投降。以前听说都是恐吓下老百姓就怕了，我们那农村老百姓比较怕官，我也怕半夜跨省来找我。
要么讲道理，要么投降，还有别的可能吗？不了解情况，不敢乱讲，您还是回老家多打听下吧。。 县城，一亩地有土地补偿费和安置补偿费，这个应该是田亩产的27倍，有三年补产，有青苗，还有果树赔偿和建筑物赔偿。
大约价格不算果树和建筑物在5万这样。
给予一定比例的集体用地和个人回建地，这部分使得这地价在组内私人买卖在20万元左右。
当然，我说的是靠近县城的价格。
但是，一事一议等村组受益项目，地是不补偿的。
而城市的一亩赔偿在20万这样。这是相应的参考，俺这是穷地方。 本帖最后由 鼓捣 于 2013-12-17 16:01 编辑
temptemple 发表于 2013-12-16 23:59 static/image/common/back.gif
县城，一亩地有土地补偿费和安置补偿费，这个应该是田亩产的27倍，有三年补产，有青苗，还有果树赔偿和建筑 ...
谢谢你提供参考信息。
我也了解了下本地工业土地出让价大约在7万多，补偿标准肯定在这个以下，我对最终议价没有信心。
而且现在的焦点是组长和支书要收回土地----政策比较坑爹，好像承包权未明确到到底是村民小组集体所有还是个体农民。
对策已有，不能在这细说，到时再来报告。
鼓捣 发表于 2013-12-17 15:40 static/image/common/back.gif
谢谢你提供参考信息。
我也了解了下本地工业土地出让价大约在7万多，补偿标准肯定在这个以下，我对最终 ...
工业地出让价各地非常不同，当地以引资为主，相对便宜，提供一个参考，某地出让价是6万多，征地价在3万出头。
一般来说，农地归集体所有，承包权和经营权归农民，如果涉及到自留地，征地价更高。
坐等后续故事 鼓捣 发表于 2013-12-17 15:40 static/image/common/back.gif
谢谢你提供参考信息。
我也了解了下本地工业土地出让价大约在7万多，补偿标准肯定在这个以下，我对最终 ...
真正大单的还是回建地，但这个看地方政策
这块产权复杂，很多上下其手的机会，自己要花多些心思
毕竟财富要自己争取，征地这种就是交易，别想太多 补偿标准要看各个地方怎么规定的，政府有相应的征地拆迁方案文件。 本帖最后由 鼓捣 于 2014-1-15 18:50 编辑
元旦回去了，前面说的征地，估计要到开春才定，组里还想得一半钱，碰到施工队包工头，他也说是3万多一亩（黑吧，据说此人是一副县长的弟弟），看看最终能谈到多少，大家祝福我吧！
好消息是我的土地承包证终于找到了。
正月里初一还得回去-----地里种树，田里搞点简易大棚----搞点附属物宣誓主权，免得我不在家什么时候地被平了都不知道。 我老家，吉林省四平市下边的县，征地标准时65块钱一平米，当然村里是打折扣的，给35+30块白条,供参考
据说 65每平米是国家规定的。 再多回一个，我家那里离县城边缘2公里左右，算是下边所说的六类地区。
65每平米是耕地价格，如果是房产，则基本上一平米房子换n平米楼房，n在 1.5-2.5之间。
http://china.findlaw.cn/lawyers/article/d113333.html
“二、本次公布的征地区片综合地价是指征收农村集体土地时发生的土地补偿费、安置补助费两项费用之和。
三、本次公布的征地区片综合地价是：一类区160元/平方米；二类区120元/平方米；三类区100元/平方米；四类区80元/平方米；五类区70元/平方米；六类区65元/平方米；七类区50元/平方米。
”
另一种算法
土地征用补偿、安置费计算公式
一、土地补偿费的计算标准
土地补偿费＝前三年平均年产值×补偿倍数（6<补偿倍数<10）
二、安置补助费的计算标准
1、（被征用地块需安置人数×补偿倍数）>15时，总安置费＝该被征地块前三年平均年产值×15
2、（被征用地块需安置人数×补偿倍数）<15时，总安置费＝该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数
3、地上附属物和青苗补助费补偿的计算标准＝省、自治区、直辖市规定（一般按市场价格进行补偿）
http://wenda.tianya.cn/question/4598d246b154542f
详细来说:
一、旱田：产值每平方米1.00元；土地补偿费执行6倍；安置补助费执行15倍。
二、水田：产值每平方米1.50元；土地补偿费执行8倍；安置补助费执行15倍。
三、菜田：产值每平方米3.35元；土地补偿费执行9倍；安置补助费执行13倍。
四、温室、大棚：产值每平方米10.00元；土地补偿费执行9倍；安置补助费执行9倍。
五、林地及其它有收益的土地：产值每平方米1.00元；土地补偿费执行6倍；安置补助费执行6倍。
由于一亩地每年的收入大约是800元人民币（种玉米），所以每平米算下来大约是70块左右。
鼓捣 发表于 2014-1-15 18:45 static/image/common/back.gif
元旦回去了，前面说的征地，估计要到开春才定，组里还想得一半钱，碰到施工队包工头，他也说是3万多一亩（黑 ...
兄台要在内部发展一个“余则成”
不明白组里得一半钱是什么意思？ 刚新看到一个文件，说是工业用地不享受回建地
这个不知道是想解决遗留问题还是啥的
反正以后再征工业用地基本不可能了
然后可能以后地方拿来商业开发，农民也许被堵得没法说吧 好久没见鼓捣兄，新年好！
然后等土地承包到期后我可以再分田地
最好要求书面保证，盖上村集体公章，而不是现在书记村长签名，防止换届之后继任者不认账。 回乡趣事，土地一多一少：
1. 有块地我和另一人相邻且都被同一人耕种着，回乡在被征地地里随便戳了几株树，隔两天另一地主火烧火燎找我：你种树到我地里。没有啊，分界处还有界石的呢；我到地一看，没过界啊，而且他的地是横向我的是纵向，人说了：不对，界石你这头还有厢地是某某的（他们一个组的），他很久以前去新疆了，我一头黑线（这地我以前种过，依稀记得没某某的地，地形状还和以前一样没变化）。后来我找到种地人问，他说没有的事，那家伙以为你家老人走了想浑水摸鱼。我再回头找另一地主：种地的老叔说地就是按界石分的啊，没谁的事，明天下午2点你抽空和老叔、我一起去再看看；哦，没有啊，没有就没有，不用去了，哈哈。。。
2. 另一块地荒芜多年，界限不大好分辨，找来一地主，我指着一条隐约可辨的沟说，老叔是不是这里分界？他说不不我没这么多。我又一头黑线，这唱的哪出啊，那怎么分呢？他开腔了：那就暂时以沟为界，我转念一想，既然你说多了，那我就脸皮厚点：我以后建房用，老叔你帮帮忙多给我点吧！他随手一指，多给了我一米
------此公用我家乡俗语说是那种撒完尿都吮下手指头的主，为什么这次这么大方呢？我想良久才弄明白：
1.他要归队了，以后土地重新分配，而且这地块面积很少，无所谓。
2.最关键与他相对地块的人跟他不合，这人的地也与我相邻，且从耕作痕迹上看，他的地往我这边挖了一点，如果以之前的沟为界，我和后者的争议就不太大，如果前者多给了我一米后，我用新分界去衡量后者争议就大了-----老东西他这是一桃杀二士啊，厉害厉害{:4_279:};P 本地10年前的征地（本人原来在一家房企就是做前期征地工作）标准：
21W/亩（含全部补偿项目）
现在估计过40W/亩了，估计还不止
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