请教：关于某牛奶企业在农村征地问题
本人家乡是东北一小县，山区。主要产物是玉米。每户耕地面积在10亩到20亩不等，有一部分山坡地和平地。现在某大型牛奶企业来本县投资，开设大型养牛基地，需要征用农民耕地（主要是平地），用来种草，做饲料。
给出的价格是每年每亩750元，期限15年，一次性付清（现在当地的价格是每亩每年400-450元）。
请教这其中的道道，农民是否合算？ 家里有10亩地，按照这个价格，15年的租赁费才11万出头，如果家里没有别的主营收入，这个肯定不合适，这些钱太不禁花了，何况现在土地流转政策不明，最好观望。这个价格觉得太便宜了。 等开完会再说不迟
不合算
不能这么算
至少应该按照每年的通货膨胀率来计算逐年收益，比如说按照一千斤大米当年价格收取租金。收租金哪里能一次这么多年一起收？
还有涉及农地的补贴谁收？
如果情况不变这样算至少不亏，但问题是十五年啊，你能确定不发生变化么？
单纯从目前这个价格来考虑，条件是不错的，因为现在纯农业生产土地的产出是比较低的。但是考虑到通货膨胀长期化的现实，这样的结算方式是不合理的。合理的结算方式应该是三年或五年评议一次价格，到时候按照市场的实际情况定价。要设置一些谈不拢情况下相互补偿的条款，不能让投资人的资金风险太大（否则他现在就不谈了）。当然，也可设置一些客气的条款，比如说通货紧缩了也可以把价格让下来，以体现双方权责对等的原则（这种情况发生的概率基本为零）。
至于为什么说通货膨胀会长期化，我简单讲讲，主要原因是通货膨胀本身就是一种特殊的税，国家将利用这个工具作为改革深层调整的工具，化解一些根本性矛盾。比如房价的问题，贫富差距很大的问题，地方政府债务问题等等。我们可以设想一下，如果目前的一些债务及累计的财富不变，而政府在引导缓慢通货膨胀的同时，适当地使民众的收入增长速度大于通货膨胀的速度，过若干年后你再去看看是个什么状况？原来八十年代初牛X得不得了的万元户也就是那么回事嘛，现在谁不是万元户？
相信我提供的方法，沿海农村土地租赁都是走这个模式的。 还有一个细节没有提到，就是分段到期后价格怎么定的问题。一般来讲是考虑养牛场的平均效益，以及具体到你们这个村的投资人的实际情况，最好要求到时候评估他的账目，做他的效益测算，以他的实际效益定一个利润分成的比例，最终测算出新的价格。当然，投资人是承担投资风险的，这个比例上要适当照顾一点投资人，你不出钱出力就想平分人家的利润，那就没人去投资了。 如果种地收入已经不是家庭主要收入来源，而且对家庭收入在可以预计的未来几年里的稳定性有信心，那么这个价格既然按照楼主的说法，比当地当前市场价溢价如此之多，那么大可以接受之。
反之，不满足上述前提条件的话，这个价格虽然好，对楼主来说，最好还是不要轻易搞这个一锤子买卖。
楼上有几位提到“一次性付款没有考虑通胀因素不合理”之类的，我不得不不客气的指出，楼上这种讲话的，在经济学常识上，都是些半懂不懂的大哥。 本帖最后由 derek 于 2013-11-12 11:47 编辑
关于农民是否合算的问题。
从这个其他给出的价格和当地现在的市场价来说，这对当地农民来说，显然是非常合算的买卖。学院派一点来说，这里暗含着认为，当前的市场价，是当地农地交易市场中的所有参与方，理性考虑了所有相关影响因素后，达成的均衡价格。亦即，这里暗含着认为，当前当地的市场价，是有效市场的有效价格。
那么既然这个企业给出的价格，比当前有效市场的有效价格要溢价很多，那么我们就认为，这对当地农民而言，肯定是占了大便宜的，也就是合算的，或者说非常合算的。
那么对于这家企业来说，这个价格岂不是亏了，岂不是不合算。答案也是否定的。因为我们知道，土地有级差地租现象。可以通过对土地的投资，改善其生产条件，提高其产出能力，从而获取更多收益。也就是说，这家企业作为当地土地市场过去所没有的参与方，他们很可能拥有当地原有的土地市场参与方过去所没有的、创造级差地租的能力，而这个溢价，也正是来自于其创造级差地租的能力，也就是说，这家企业将这其中的一部分红利变成收购溢价，给了农户。
对于家庭主要收入来源已经不是土地耕作的那些农民而言，这个溢价大可以笑纳；并且，其实对于这些农户而言，这家企业能创造多少就业机会，才是更值得关注的。因为，即使不是直接获得这些就业机会，该县就业机会的增多，或多或少，都会带动当地每一个就业人员的薪酬待遇、提拔发展机会的增加。对于商户，当然也会直接或间接的带动他们销售额的增加、利润率的提高。如此等等。 derek 发表于 2013-11-12 02:02 static/image/common/back.gif
关于农民是否合算的问题。
从这个其他给出的价格和当地现在的市场价来说，这对当地农民来说，显然是非常 ...
你这个思路理论上是成立的，但是现实情况往往要比理论的假设条件复杂得多。如果对一个长年在外打工的人来说，他老家的承包地会有几种处置模式：抛荒、给亲友免费耕种、以一定回报给其他人种，在第三种获取一定回报（比如一年几百斤大米）的方式中，就是你所说的种地收入不是他的主要收入的状况。
具体到楼主这个问题上来，我们是不是还可以假设有这么一种状况：村里一部分人以外出务工为主要收入，而另一部分人仍然以种地为主要收入来源，那么在这种状况下如何达成协议？ 本帖最后由 西伊 于 2013-11-12 14:52 编辑
在做选择时，眼前能拿到的现金额是一个指标，但最重要的，是农民自己的人生规划。假如选择了将地出租15年，那么这15年间如何生活？能否将一、二十万元的租金收入投资于自己擅长的领域，获得比种地更加可观的收入？
另外再提醒一下，假如选择了将地出租，那千万要记得事先在合同里约定，当租期结束后，承租方要保证土地本身适合耕种的程度不低于租期开始日的情形。否则，万一15年后那里成了一片水土流失严重的沙土地，农民可就苦了。要知道，牧区有很多草场就是因为不合理放牧而变成沙漠的。 本帖最后由 guadalahala 于 2013-11-13 12:35 编辑
谢谢大家的建议，现在的情况是大多数都表示同意。有一部分是家搬走了，去了城市，不回来了，但户口还在这的。还有常年在外打工的，地不是主要收入。还有年纪大的，可能15年后在不在都两说。
这个价格现在来看是非常合算的，主要是没有外出打工能力的人来说，能不能有些其他经济来源，15年的时间确实太长了些，不知道还能不能有什么未知的变化。
还有分地问题，增加人口（主要是嫁过来和生小孩），减少人口（主要是嫁出去和有人去世），水土流失，可能10-15年就要重新分地。还有农村是分小队的，这就有人地多有人地少了，有的一家3口人30多亩地，有的一家5口人10多亩地。在农村是做不到绝对公平的。
种玉米，每亩年产在1400-1500斤，现在的价格是0.8元，过段时间可能会涨到1元左右，国家补贴每亩70元左右。成本每亩在400元左右(种子，农药，化肥，翻地）不算人工。时间是每年五一种地到十一收地，活能有2个多月，在这期间外出打工也就3个月。冬天基本就是打麻将了。 guadalahala 发表于 2013-11-13 12:31 static/image/common/back.gif
谢谢大家的建议，现在的情况是大多数都表示同意。有一部分是家搬走了，去了城市，不回来了，但户口还在这的 ...
就按我说的套路去跟老板谈吧 guadalahala 发表于 2013-11-13 12:31 static/image/common/back.gif
谢谢大家的建议，现在的情况是大多数都表示同意。有一部分是家搬走了，去了城市，不回来了，但户口还在这的 ...
看茶友说的情况和语气，似乎这个项目是在我国西南地区（也就是云、贵、川一带）。 冷酷到底 发表于 2013-11-13 14:08 static/image/common/back.gif
看茶友说的情况和语气，似乎这个项目是在我国西南地区（也就是云、贵、川一带）。
是东北 楼主的ID是墨西哥第二大城市…………会西班牙语？
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