浅谈新加坡商品房的购买<二>实录
新加坡近期有一个商品房楼盘开盘，我们来看看怎么样才能再这个过程中赚钱：2013年6月22日，一哥们了解到这个叫J GATE的楼盘要开盘，准备买来投资，他上网咨询，咨询前先自我分析如下：
想买一个J GATEWAY公寓投资, 最好将来也可以住. 以我们现在经济情况,最多只能考虑2房的UNIT（６００＋ＳＦＴ）.
分析了一下:
吸引人的地方 是 它的 LOCATION (不知对否,请提供意见):
1) 5 个MALL (如JEM 等)
2) MRT, BUS INTERCHANGE
3) 医院
4) LIBRAY
5) OFFICES, COMMERICIAL HUB 等, 有一定的发展前景
6)生活方便
不可心的地方 (不知对否,请提供意见):
1) 好像很小的一块地, 游泳池是一小 条, 并把一些设施建在24层(不得以的办法?). 不知它的面积和PLOT RATIO 是多少? 如知道, 请提供信息,谢谢.
2) 房间很小, 呆长了, 会很压抑. 并且 厨房和客厅在一起, 有油烟问题, 只能煮简单如面条等, 不是长期居家生活的地方
3) 阳台太大, 浪费空间.
4) AIR-CON 主机放在一个BEDROOM 窗口外, 阻挡光线视线, 并很吵
5)会很吵, 因为: 地铁线很多, 还有BUS, 十字路口, 将来人很多(是下一个JURONG POINT?).
6)小房(如1房和2房)可能没资格拿到车位
7)离医院太近只隔一条马路, 是不是不好?(请提供意见)
8)毕竟是99年的房子, 加上离市区很远, $1500psf-$1600psf 价格可能太高了.
如果以上分析是对的话, 将来自住不适合,那只能剩下唯一 一个目标---投资.那投资的目标就是(不知对否, 请提供意见)：
１）房价要升至少１８－２０％才有得赚（因为买房和卖房的费用大概是:３％ｓｔａｍｐｄｕｔｙ＋１０％ＡＢＳＤ＋３％ｓｔａｍｐｄｕｔｙ（ｓｅｌｌ）＋１．５％Ａｇｅｎｔｆｅｅ＋１．５％ｏｔｈｅｒｆｅｅ＝１９％）
２）其次ＲＥＮＴＡＬ最好可以ＣＯＶＥＲ每个月的费用和贷款．以２房（６００＋ＳＦＴ）, ８０％贷款（１５年, ２％ ＩＮＴＥＲＳＴ）算，ＴＯＰ时, 每个月需要还$５０００
我的担忧是这两个目标都难以达到(不知对否,请提供意见):
１）房价: 政策方面---私宅供应量大,每年2W 套, 并且同时限制外来人口. 另外 利息可能上调（ＤＵＥＴＯＱＥ３ＳＴＯＰ？）．房价格上涨的空间有多大? 下跌的可能性是不是反而更大呢?
２）ＲＥＮＴＡＬ：不知ＪＵＲＯＮＧ ＥＡＳＴ 附近的旧的CONDON （2 BEDROOM） 的RENTAL 如何, 主要是什么样的人来租 (如有知道的朋友, 请告诉一下). J GATEWAY 建好后, ２房（６００＋ＳＦＴ）的UNIT 也许能租$3000 ?
总之, 现在我们真的不知道该不该投资, 请大家帮忙出出主意. 也请大家帮忙看一下以上的分析是否正确, 有哪些需要补充的地方. 另外, 我们攒点钱觉得不容易, 也不是那种敢冒太大风险的人.谢谢！
狮城阿嚏给出的建议：
现在新加坡大势不是特别好，很难讲几年内能够卖了赚钱，除非你发誓要拿10年，你就可以越过很多波动。但是，如果想短期赚钱，中国一二线城市绝对是只赚不赔，收益要远大于新加坡。可惜很多人买不了（限购或者限贷）。
J Gateway关键是价格，1500-1600psf在Jurong不用讲创了绝对新高，但是和Clementi比起来，其实并不贵。我早分析过，未来Jurong East房价是要看齐和超越Clementi的。2房如果开盘能够卖到1550以下，应该是不错的价位。
狮城阿嚏是明白人，因为3年来他的预言绝大多数都是靠谱的。所以咨询的人开盘那天去了，到他选的时候，他喜欢的房子单价是1420PSF（PSF=新元/尺），在狮城阿嚏的建议价格之下，于是他果断出手。
他的选择对不对呢？我们来看第二天的新闻：
J GATEWAY 所有的单位都卖关了。一共738套，一天就卖光了。均价1480PSF。http://www.businesstimes.com.sg/premium/wealth/others/j-gateway-preview-all-738-units-sold-20130629
另外一个哥们则没有买成：
“朋友A，新加坡人，手揣30万现金，买房从5年前等到现在，曾经2次因为一定要砍价多1万块对方不肯而没买成，后又看了无数的新老楼盘，看着身边的人当初买了的已经赚了好几十万。住在西部的他这次终于决定要考虑JGW。
从showflat开前就迫不及待蠢蠢欲动，到后来两次约见中介销售，请我帮他分析了不下3次。对方一再说超额认购，1千多张支票。。。终于在26号示范单位关门之前交了支票登记了VVIP。
挑三拣四说了一大堆市场会跌利息起怎么办的话，中介一直耐心解释。。。其实陪他，看得我自己都无比心动，无奈这回老公说了必须三房而预算真的是不够。我心想D nest 900多户，也是千多张支票，价格又超级低，第一天也就卖了400多间，这个价格那么高应该能买到。
VVIP前。 2房 的 低，中，高层指导价是1550，1600，1650 ，A君基本接受，就是拿不定主意选什么好，我劝他2+study,他不喜欢厕所要从study进去，偏喜欢2房有西照的角头，中介说了N次也不明白 “投资就要逻辑考虑价钱，不要过多带入个人喜好”。
老实说，大众私宅类似价位的地块里面没有比这一块更中心前景更看好的，而且也是唯一的一块，过去十几年间没有，未来master plan不改也不会再有，他自己也跟家人说全新加坡crush这里也很安全。回头跟我说：其实我２８号可能还是不会买。 。。。。http://cache.soso.com/img/img/e122.gif好吧，暂时这样。反正不是我的钱。
２７号晚上已经收到消息，价钱比ｇｕｉｄｅ ｐｒｉｃｅ 低许多，２房SOHO的中层最多１５００ ！！！！内部吸购已经去掉70间左右，28号一早有60组 多间购买，就算平均每人2间又去掉120间，剩下500多间，1300多张支票抽。。。。 我估计是因为前一周新闻爆出JGW 可能会创历史最高大众化私宅均价1650的缘故，发展商有压力了。自然A君很兴奋。第二天准时10点坐等抽签，结果多间认购延迟，11点才开始抽单间售卖的。殊不知如此悲催，一坐坐到4点半，除了偶尔去厕所，吃点大塑料袋传下来的简易三明治，就是在那里傻子一样的听号http://cache.soso.com/img/img/e130.gif 拜托人家ＶＶＩＰ都有自助餐的好吧。。。。。
直等到最后的三分之一终于到了，里面已传出2房只剩很少单位。Ａ君悻悻地去排队，一边心里打鼓要不要考虑1房，原因很简单，连pendhouse， 4房，3房到了中午时已经陆续卖完！！！
中介开始劝他考虑1房好啊，他一脸气愤，现在当然是要2房study!!! 他说这话是因为此时传出 soho两房study卖完。只剩少数2房soho 和普通两房公寓，按理这是他的第一选择，但就是看到别人抢完了有书房的SOHO也觉得那个最好了，之前中介和我一致说好也都没用。
很快的他所在队伍进入showflat时已经连1+ study都只剩很少了，1房还有一些。这转上去容易，转下来就难了，怎么样也无法再接受1房其实也挺好，出租回报最高，而且那一带稀缺1房。。。。。最后快到他的时候实在忍不住，连价钱也不想看，就气愤加失望地离开了。此时下午5：30。穿过大棚时还有许多人坐着傻乎乎的等抽签号，真是搞笑，还等什么呀，感觉大家都被耍了一通。
这时我想，如果是我的话，我也许宁愿高几万而能买到喜欢的单位。
再搞笑一点的是晚上回家就看到了电视广告，第二天整版的报纸广告，把我给逗乐了，此时不知道发展商老板作何感想，１，２房尺价比指导价低１００ｐｓｆｔ， 就算平均每间少卖１０万，７００多户卖便宜了多少钱啊！！！！ 就算预先知道当天会出新措施，也不致于一块宝地便宜卖。。。。其实卖到一半的时候完全可以起价了，像别的发展商一样，比如远东，ＶＶＩＰ热卖１小时调１％，１天调３％，这个叫做会赚钱啊。。。说来说去还是替A可惜，第一次投资，忍这么多年好不容易遇上JGW。。。。
更搞笑是据说２８号半夜，中介发出消息，有间跳出来要抽签再卖，各路英雄白天没抢到的摩拳擦掌第二天冲下去，结果又白瞎一趟，原因是本要放弃的买家一看这么多人等，又犹豫了；新政加上一日售罄的传闻，记者早早就守候ｓｈｏｗｆｌａｔ，弄得大家又悻悻然离去。
可怜那些中介，日晒雨淋筹备几个星期，买成一间才0.1%服务费，遇上这种有钱买不到的情况真的要吃风撞墙。
正当ＶＶＩＰ一周后大家灰心失望之时，截至发稿前，又有消息明天要抽签２间跳出来的单位咯http://cache.soso.com/img/img/e194.gif。。。。。中介通知Ａ君，当时留有他的支票表格所以有资格参与抽签，Ａ君出差请我帮忙，本也答应，因为唯一 一间中层ＳＯＨＯ，还是他要的 2+study，才１０２万 尺价１５００ ！！！ 随后他又说。。。恩。。。此单位不是理想户型，但是预算符合。。。。我立刻汗一个。。。大家都劝２＋１时他说为什么有ｂｕｄｇｅｔ就一定要花尽？好，那就１＋１，轮到自己剩下高楼，排１整天都没买； 大家抢完２＋１时有２房，他说当然２＋１好。。。。现在好不容易跳出来唯一的２＋１，公平再抽签，又说不理想。。。真不知道哪个是您理想的呢？
Ａ君最后还是决定ｐａｓｓ掉，这回我当下说好，不多劝一句。
很多很多年前就听一个中介说：有许多买家，就像坐过山车，从低看到高，又跌倒低谷又涨上来，还是观望等待入场，人家赚几轮了还在看还在讲“我要买屋子。。。。”当时当笑话听，不太相信，现在我是见识了。
当勿洛地铁商住单位开盘时，我也问中介会不会买在高价，她回答说，其实不是我们中介要做生意催买家买，也不是价格的问题，是这种降温措施一出又出，下一步还能买得到买不到的问题。果然之后就来一招，错过勿洛的，趁市场因新政怯步，赶快入手了另一个。现在拍心口庆幸。
如今更相信其实穷人也好，富人也好，机会人人都有，很是公平，为什么有些人能越来越富？有些人自己放弃却老怪运气不好怪社会不公平怪外国人炒高房价怪。。。。因为有些人输得起，看得开。有些人永远要求自己的利益最大化，赚到尽，而且深怕别人赚自己的钱而诸多不信任。。。。很不幸的，Ａ君一直跟我强调他是这样的人，对自己表示很Give upp。
对比自己另一位中国友人，十分佩服他对金钱的豁达，对投资很爽快不说，对朋友也很大方。1周的坡县旅游就决定要置业，我给他的诸多谨慎分析他也认真参考了，最后VVIP 时价钱也比预期高2万，我问要不要再考虑一下，他还是果断入场，原因很简单，考察一轮即使加了15% 的税价钱也在能接受范围，差不多就行，自己也说人家是公民，第一套房自己住，我是投资，缴税正常的。当天的ＶＶＩＰ中介手里的支票有６张，他的号最早出来，我现在有理由相信，机会似乎比较青睐这样的人。。。。财大气粗非富则官的中国投资客？非也非也，只是个白手起家有点小生意的小康家庭。
不久前一位朋友跟我诉苦，看了这么多不是这不好就是那不好，我说都好了价格又不好啊。。。。连价格都好的又担心这么好为什么价格也好，是不是死过人？大耳窿？。。。。我就举例最近开的Ｄnest 2个月卖到七七八八, 他说对啊，我就是要找这样的可以啊，这个价钱地点很好啊，我说对不起，没有复制的，而且就算当初你赶上了，你也不会果断下决心的，也能挑许多的毛病。
买家，只有两种-----READY的 和 未Ready的。Ready 的过程可真是迥异。。。要Ready非得先交点学费或错失良机？。。。。”
这个人讲的不一定真实，但反应的老百姓心态是比较靠谱的。
狮城阿嚏的评价：
像A君这样的人，就代表了普通老百姓。他们共同的特点就是： 1）不敢冒险和贪婪；2）占小便宜；3）犹豫不决，瞻前顾后；4) 过于自信或者过于听信别人；5）怨天尤人；6）不会和人合作实现双赢。http://bbs.sgchinese.net/static/image/smiley/default/tongue.gif
正是因为有这些小老百姓存在，我们这类普通人才能够从房地产市场挣钱。斗过这些人还是不难的。
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