第二次代老哥发帖求问：高速公路收费站附近建设物流园区，应该怎么建？
本帖最后由 slyypp 于 2013-5-14 16:01 编辑几个月前，我代老哥发帖询问，他们分公司要拿地建设物流园区，老哥的任务是负责前期调研和撰写项目建议书等文件（3份：发改委、当地政府、公司总部）。各位有没有什么建议。
最近，老哥公司那个物流园区项目已经被批复。发改委将其列为省重点项目，总部也同意给他们几个亿拿地建设物流园区。
这本是一个好事，但老哥闷闷不乐，原因在于，当时他提交的项目建议书，由于各种“必然”因素，尤其是在分公司领导拿地心切这个思路的指挥下，存在明显的夸张成分，但老哥凭借逻辑能力和分析能力，把这些报告写得看上去很美，居然把各方都给糊弄住了。目前，总公司今后会考核物流园区的业绩，老哥的领导再次把物流园区具体规划这个任务交给老哥去办，而一旦规划好，就很难再更改了，因此，老哥事实上面临着充分的风险。
问题来了。这个物流园区究竟干神马才合理。
已知，这个物流园区，位于郑州市西北角4环，连霍高速支线（东西向）与郑州环城高速（南北向）的交叉口，那里有个高速路出口收费站，叫广武站。
又知，该物流园区东向10公里左右的地方，有郑州市最大的冻品（水产、畜牧禽肉等）批发市场。
还知，这个地区的经济不是太热，比较穷，还有很多的农田等。
最后，老哥的分公司领导们属于典型的国企领导，当时拿地的直接思路是，圈住一块地，啥都不干，等10年后，慢慢升值，也赚回来了。但是不凑巧的是，总公司现在来劲了，要求，你分公司得给我干出点什么来，土地增值的事先别考虑。
老哥现在寝食难安……
茶馆的大侠们，能不能给我老哥一个建议，就是根据我上面所述，这种在高速公路枢纽出站口的物流园区，一般都规划些什么，以后都干什么，干什么赢利较好，有什么具体的方案没有？
多谢各位了。
既然有几个亿，那可以划出不小的一笔钱，请很专业的咨询公司，搞一个很专业的咨询报告了。
物流的话，必然要思路广一点，不可能只盯着当地的。郑州这个枢纽，四通八达，物流潜力不可限量。
如果是几个亿的事情，要讨主意的话，除非是忙总这样的大牛，一般人很难张口就来，给出什么好主意的。
咨询报告也是看上去很美。
搞个公路港什么的怎么样，再加些城市配送的功能进去。 Zoroo 发表于 2013-5-13 22:41 static/image/common/back.gif
咨询报告也是看上去很美。
搞个公路港什么的怎么样，再加些城市配送的功能进去。
老哥的项目建议书写的很好，受到各大头头们的一致表扬，否则也不会能在40多个分公司中脱颖而出，被总部相中，承诺投资。
那个建议书，基本上把逻辑三段式演绎的很完美：语言上也很有技巧，狡兔三窟，市场调研和数据收集也非常全面真实，最后的投资估算和财务概算也是比较真实可信的。
但是，这个问题的核心是：郑州的经济并不算多发达，发展质量也一般。现在到了具体干事的阶段，就能明显感受到这种文字和现实的差异。
derek 发表于 2013-5-13 21:14 static/image/common/back.gif
既然有几个亿，那可以划出不小的一笔钱，请很专业的咨询公司，搞一个很专业的咨询报告了。
物流的话，必 ...
那类报告老哥看过许多，看过之后的感觉是，基本上是通用格式的扯淡，其实大多数这类公司也是为那种想拿项目的公司服务的，就是骗钱。
老哥实际上是经过很细致的调研了，写出来的东西，起码比较真实。咨询公司是格式精美而已，很多东西都是废话。
现在的问题是，那块地虽然临近高速公路枢纽，但缺点是，周边离郑州市郊区大概有7、8公里左右，连城乡结合部都算不上。
老哥去年刚工作，那个地的选址，事先就是领导去选的，已经定好了，只能硬着头皮干了。 作为中原经济区的核心，郑州应当有雄心替珠三角腾笼换鸟，杀杀那些土财主暴发户的威风
如果从这样的高度搞产业集群和物流规划的话，你老哥的那个小物流园就很好搞了。不然生意太少，本质上就变成了是铺个摊子替党国把钱花光的玩意，既然如此，索性就拉下脸直接以此为目的好了。
物流园离市区远本身不是个问题，除非定义在服务市区配送本身，否则离市区远是优势不是劣势。
西北角离山西陕西河北近，我从哪里的高速路路过时，看物流很繁忙的，连霍高速根本不够用，扩建搞了好久了好像还没搞定。现有的这些物流都走的哪些物流园呢？比较好奇~ slyypp 发表于 2013-5-14 08:39 static/image/common/back.gif
老哥的项目建议书写的很好，受到各大头头们的一致表扬，否则也不会能在40多个分公司中脱颖而出，被总部相 ...
“这个问题的核心是：郑州的经济并不算多发达，发展质量也一般。”我倒觉得这个不是核心问题，经济基础是物流的影响因素，但在这个项目上不是核心因素，关键是项目的定位。
从有利因素来看：1、周边的交通衔接条件比较好；2、周边有几个大工厂，未来是规划的工业园区；3、市政府规划三环以内不准存在大型仓储物流；4、业主是央企物流公司；5、得到总部的支持，并被发改委列为省重点项目；6、离城区中心约20公里。
首先，除了考虑本地区的相关因素条件外，还要认真分析集团公司的业务发展；是否有可能把这个项目再纳入到集团的发展战略中；物流需要网络，一方面本项目可以通过与别的节点互动支撑本项目的前期发展，另一方面通过区位优势和未来发展势头优化集团公司的网络。另外有集团撑腰的话，修不修铁路专用线也是可以大胆的考虑一下的嘛。
其次，政府的规划应该有一些配套的支持政策，再加上被列为省重点项目，可以向政府要资源，土地优惠、税收减免、专项资金支持等各方面的，这个为项目前期运营保驾护航有一定的作用。
第三，周边有工业园区，这就有两个思路：一是就为他们提供仓储、运输、配送、加工、仓单质押等服务；二是和几家大的企业谈，做成他的供应链物流（这个可以作为集团公司支持的试点项目）。
第四，项目地离城区的距离不算太远，再加上以后也都要迁出，货车入城限制这些因素，城市配送是可以考虑的。
最后提一提，600亩的土地不要觉得大，在没有考虑好之前可以列为拓展用地，分期建设，先把地拿着，我看了下地图，那块地还是很不错的。
楼主说的对，文字和显示的差距只有自己干的人才能真正体会，我也就是瞎说一番，没有章法，仅供参考。 物流是江湖“码头”，先要拜码头，缆绳系得紧，货源自然来 Zoroo 发表于 2013-5-14 14:33 static/image/common/back.gif
“这个问题的核心是：郑州的经济并不算多发达，发展质量也一般。”我倒觉得这个不是核心问题，经济基础是 ...
您是郑州的？！
我把你这篇回复发给我哥了。他就给我回了一句话“究竟何方神圣” slyypp 发表于 2013-5-14 19:43 static/image/common/back.gif
您是郑州的？！
我把你这篇回复发给我哥了。他就给我回了一句话“究竟何方神圣”
呃，郑州机场去过... 找到园区的使用者，即客户，是核心的问题
潜在客户其实很多——
出租仓库给大企业
电子商务网站的区域仓库
大型超市的区域仓库
物流企业的货物调配中心
摸清他们的需求，大致就能划分出园区的功能分区了
继而所需配套服务也能大致清楚
收入模式也可以确定下来
还可以按不同时间段制定发展计划（应该不是规划好了就不能调整了，土地嘛，又不是高层建筑）。。。 本帖最后由 sammoy 于 2013-5-27 10:57 编辑
楼主，建议你们先策划一个招商会，或者论坛，这个可以和一些行业协会合作。这个是最简单的方法，但是务必要准备充分，务求一击而中。
或者先去参加一些行业的展会，发放资料。
目的：吸引客户和你们洽谈意向，甚至还肯能有更多的合作，你们的位置好不好，客户眼见为实，而且很可能会发现你们暂时不知道的价值。
这个办法相对比较简单，而且较快出成绩，这个领导最喜欢。 铁路的话，晋南几个地级市例如运城、晋城、临汾、吕梁，直通郑州的几条铁路线（不再从风陵渡绕行），据说跨越倒台前就已经规划勘探都搞好了，这个十年很可能全部修通，中原经济圈也把运城等地划入了，但是更确切的消息恐怕需要找真正内部的人打探。这样的话，山西三分之一以上的人口（光临汾运城两市的人口就接近山西三分之一了）跟东部的经济联系活动，都要通过这些大动脉进行，具体的线路规划不很清楚，不知道过你老哥搞得地方不。至少连霍高速是经过的。
以苹果为例，按省份计算，国内的苹果产量上山西似乎仅低于山东。记得1990年代的时候，运城的苹果向南方贩卖的生意就已经很热了，线路就是用大卡车过黄河到三门峡，然后继续往南，一直到广东都有摊贩和货车长期经营，我一个高中同学的老爹就是干这个的，他们这伙还成功抢注了“关公牌”苹果啥啥啥的。不过这都是陈年往事了。
具体人家怎么跑物流的，俺就稀里糊涂了。线路和集散地总是有的，只是不知道人家到底怎么跑的，很多合作关系大概都是常年形成的了。比如晋城的丁书苗，不就是煤炭什么的搞车皮，逐渐靠上刘跨越的嘛。钢材煤炭什么的大宗物流方面的合作关系，应该是早就瓜分很厉害了（曾跟一个常年把运城和临汾出的钢材往安徽贩的聊过，但可惜当时聊得不是物流）。跑跑这些地方的物流中心，问问卡车司机什么的，应该可以了解很多。
铁路真的搞得话，影响的确很大，他们成本太低，公路是拼不过的。 我这边物流园基本有些套路是为了腾地，或是圈地 马云进军物流了，楼主的老哥可以去接洽一下，如果楼主老哥的物流园能成为其中的一个节点的话，那就爽啦！ derek 发表于 2013-5-28 17:51 static/image/common/back.gif
马云进军物流了，楼主的老哥可以去接洽一下，如果楼主老哥的物流园能成为其中的一个节点的话，那就爽啦！
是啊，比较悲催的是，马云把华中区的重心放到武汉了……杯具的郑州。 物流园区好比开发商，专门整“只租不售”写字楼的那种。当然行业比较特殊，一般开发商干不了。没做过，有熟人做过，随口说说。
服务的大头，一个是仓储，一个是物流配套设施，装卸啊，停放啊，加油站加气站修车厂，啥啥的。这个是做物流从业法人的生意。一个是本地大型生产企业的运输物流部门，一个是本地专业物流公司。有些生产企业物流外包给专业公司了，比如富士康。把本地的主要对象列个单子，逐一分析，合适就进攻。既然集团的牌子够硬，联系分管领导，看看寻求行业支持，请求领导协调，先通气，再拜访，多接触，多喝酒。
有发改委的路子，可以联系两桶油看看，划块地给他们，这个赚得比较多，他们不差钱。我做过，但不是在物流园区，也不是两桶油，是壳牌。
服务的小头，是为物流从业者的周边服务，餐饮住宿，啥啥的。这个是做物流从业自然人的生意。这个是小钱，一般来说，配套越齐，效果越好。可以去考察人家园区到底都建了些啥。这个烦，而且做好了也赚不了大钱，但必须做。
整体来看工作量很大，一旦搞起来，你老哥不是愁死，而是累死，呵呵。
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