一言难尽房地产调控
本帖最后由 morningtiger 于 2012-12-26 09:51 编辑2年多前开始搞房地产调控, 设计很美好，暂时限购+保障房供给。但到现在很有可能又空调的可能了。北上广房价已反弹至历史高位应该没什么争议吧。平心而论，限购政策虽有漏洞，但执行的效果尚可。但为什么没达到预期效果，保障房建设没达到预期应该是主因。这几年按官方数据建成的应该有1000万+套以上了，而商品房年销售也就是7-9百万套。如果真如官方的数，现在房价走势很难这么走。昨天住建部说要保护改善性住房了。这话对不对？窃认为绝对对。应不应该现在说？窃以为很有讨论的余地。房价不跌就涨，高位横盘的难度太高。若房价继续上涨，可能真的会倒逼又一轮调控。加上其他政治上的风险（反腐和老人重新题词，出书等），2013年不平静啊。
回顾一下从去年4季度冰点，真是别有一番感觉。
2011年10月23日 上海楼价急跌1/3 老业主砸售楼处泄愤 2011年10月24日 恒大推迟进入千亿俱乐部 明年将暂停买地2011年10月28日人民日报_楼市调控面对降价风波不能动摇2011年10月31日上海市长称上海房价太高 坚定不移调控楼市2011年11月03日 绿城再陷破产门 多家房企或临资不抵债2011年11月03日 土地市场坠入深度冬眠2011年11月24日11月新增信贷预计维持低位 个人房贷额仍紧张2011年11月24日住建部秦虹：房地产调控不会转向 会加大保障房投入她只表示，。。行业抑制政策已到极致，后续趋于中性。。。尽管中央态度目前并无显著改变，但经济回落和地方财政压力加大或令政策博弈在明年二季度出现。2011年11月28日李克强——坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施李克强强调 “加大棚户区改造力度的同时，增加中低价位、中小户型普通商品住房供给”。2011年12月14消息称首套房贷利率普遍松绑2011年12月30日北京发改委：北京楼市调控不排除适时微调2012年1月4日人民日报_中国有条件避免房地产市场硬着陆再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。通过政策调整，给市场发出明确的“鼓励居住、限制投资”的政策信号。2012年2月9日人民日报 央行“微调”房地产信贷政策“去年融资困难的房企，今年有望在普通商品住房开发贷款上“松一口气。。。继续落实差别化住房信贷政策，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求”。2012年3月2日 住建部重申房地产调控政策绝不会松动：地方玩小动作露头就打2012年3月6日上海部分区县未婚子女限购二套房 楼市限购趋严2012年4月5日 北上广深3月成交大涨 房企销售金额上涨589%2012年04月11日 调查称开发商预计房价最多还有20%的降价空间 （注：非嘲笑研究机构，当时偶也是预期房价会跌，虽然不会有20%那么大。只是想说当时普遍预期还是要有不小的跌幅）。2012年4月12日多地重启首套房贷利率8.5折2012年4月13日人民日报：房企告别暴利时代 今年可能现降价潮2012年5月7日杭州部分业主不满开发商降价连发3起房闹事件2012年5月8日北京60%楼盘试探性涨价 购房成交直线下滑2012年6月7日石家庄澄清——限购政策没调成2012年6月8日国土部重罚囤地 重申2年未动工土地无偿收回2012年6月11日六月初重点城市土地溢价率大幅上升2012年6月11日降息首周末 北上广深楼市现热销2012年6月18日房价还能不能压得住？（哎，人民日报开始用问号了）2012年6月20日住建部重申坚持楼市调控 严格执行差别化房贷“实际上，“喊话”不止是住建部，在进入6月仅半个月时间内，央行、发改委、银监会等三部委也密集“喊话”，将继续落实从严的楼市调控政策“。2012年6月22日上海收紧楼市限购 补缴社保不予过户2012年7月3日通州楼市复活 北京6月成交量再创年内新高2012年7月4日人民日报：楼市回暖已成事实 调控不能放松2012年7月6日温家宝：当前经济下行压力仍然较大决不能让房价反弹2012年7月11日北京万柳地块限价竞拍后仍问鼎全国地王2012年7月13日国土部：坚决遏制房地产市场异常波动2012年7月16日李克强：城镇化是内需最大的潜力所在2012年7月19日央行报告显示上半年房地产贷款回潮2012年7月24日人民日报_楼市若反弹不排除出台储备政策2012年8月13日国务院楼市督查组定调从严 控房价反弹2012年8月23日住建部_正研究措施强化楼市调控2012年9月24日广州市收紧楼市调控 房价过高项目限制销售2012年9月26日房地产开发贷现定向宽松趋势2012年9月27日开发贷定向宽松说法不实 各银行投放态度不相同2012年10月22日陕西出台楼市新政：项目利润率控制在10%2012年11月15日两湖房产税试点低调推进 鄂州方案已上报2012年11月16日5房企3天斥资110亿圈地 年底地王或再现2012年12月3日11月主要城市楼市供销两旺 标杆房企提前完成目标2012年12月14日近半个月全国每两天出现一个地王 购房者现恐慌2012年12月20日人民日报：北京官方称恐慌性购房系炒作2012年12月26日住建部重申明年继续限购 支持改善性住房需求“继续严格实施差别化的住房信贷、税收政策和限购措施，要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求“。（哈哈，都不提首套房了） 经济不行，政府也没钱了，你说怎么办？ redapp 发表于 2012-12-26 10:59 static/image/common/back.gif
经济不行，政府也没钱了，你说怎么办？
如果下决心搞保障房，即使扩大赤字也不会这样。渴了，就喝毒酒吗？ morningtiger 发表于 2012-12-26 11:05 static/image/common/back.gif
如果下决心搞保障房，即使扩大赤字也不会这样。渴了，就喝毒酒吗？
谁是我们的敌人，谁是我们的朋友，这是革命的首要问题，看看空多两方的实力对比就明白了。忙总在工厂各色人等的分析中已经说的很清楚了，工厂就是一个小社会。 看看最近的股市，资本又开始狂欢了吗！ 本帖最后由 morningtiger 于 2012-12-26 11:22 编辑
齐的隆冬强 发表于 2012-12-26 11:11 http://www.sychaguan.com/static/image/common/back.gif
谁是我们的敌人，谁是我们的朋友，这是革命的首要问题，看看空多两方的实力对比就明白了。忙总在工厂各色 ...
不一定理解正确哈{:4_238:}
我觉得至少李总的初衷是好的，调控的意图也是真诚的，解决方案也是看上去很合理的（以临时限购来抑制投机，为有效供给提供时间）。但是执行的效果是非常差的，有效供给并没有出现，在经济下滑时不得不放松一些东西。当然大家如果可以分享一下保障房确实大量建成的一手资料也是非常感谢的。 无名 发表于 2012-12-26 11:18 static/image/common/back.gif
看看最近的股市，资本又开始狂欢了吗！
从1949，股市上涨倒有还合理，前期预期太悲观了。当然不同行业分化应该更大。 房地产还是今后10年的支柱产业，因为城市化、城镇化。只调控，不是打压，中药调理，不是上手术台切割。
涉及到财政安排、金融安全、产业结构调整、财富分配等，不会立竿见影。
只能在做大蛋糕的过程中，减少房地产比重，即使有小涨，其实也是缓跌。 玩钉耙的悟空 发表于 2012-12-26 11:35 http://www.sychaguan.com/static/image/common/back.gif
房地产还是今后10年的支柱产业，因为城市化、城镇化。只调控，不是打压，中药调理，不是上手术台切割。
...
大师兄，这可真不一定啊。
日本住宅新开工面积和城镇化率显示在1973年新开工就达到顶峰了，从拉动经济的角度，房地产规模和城镇化继续关系在某个节点会断裂。当然房价是另一回事了。不过我们已经把大杀器先用了，而咱们的人口结构可能比日本还要差。
新开工面积（百万平方米） 城镇化率（%）
1955 16 38.4
1956 17 39.4
1957 19 40.4
1958 20 41.3
1959 22 42.3
1960 27 43.3
1961 31 44.2
1962 33 45.0
1963 41 45.9
1964 44 46.8
1965 50 47.6
1966 56 48.8
1967 70 50.0
1968 80 51.2
1969 95 52.3
1970 101 53.5
1971 107 54.2
1972 134 54.9
1973 139 55.6
1974 104 56.3
1975 118 57.0
1976 126 57.6
1977 131 58.1
1978 132 58.7
1979 137 59.2
1980 114 59.7
1981 107 59.9
1982 108 60.1
1983 98 60.3
1984 102 60.4
1985 104 60.6
1986 113 61.1
1987 137 61.6
1988 133 62.2
1989 135 62.7
1990 134 63.2
1991 116 63.5
1992 122 63.8
1993 135 64.1
1994 147 64.4
1995 138 64.7
1996 157 64.8
1997 124 64.9
1998 111 65.0
1999 120 65.1
2000 118 65.2
2001 109 65.4
2002 103 65.5
2003 105 65.7
morningtiger 发表于 2012-12-26 11:21 static/image/common/back.gif
不一定理解正确哈
我觉得至少李总的初衷是好的，调控的意图也是真诚的，解决方案也是看上去 ...
我是感觉李总没有力量，支持他的势力在哪里？我这种没买房子的伪小资都持保留态度，我早就想好了，租房子住，剩下的钱，吃吃喝喝的， morningtiger 发表于 2012-12-26 11:46 static/image/common/back.gif
大师兄，这可真不一定啊。
日本住宅新开工面积和城镇化率显示在1973年新开工就达到顶峰了，从拉动经 ...
我觉得以后城镇化对经济的拉动，可能会主要体现在服务业上面，进城了，孩子总要上学吧，人总要生个病吧，没事的时候，总要看个电影吧 我的老观点：房地产难题，有两个核心问题，一是货币供应，二是土地制度，这两个问题不解决，就没法真正解决问题。税收和行政手段，比如限购、房产税，虽然是有用的，但不是关键，只能起缓解、稀释的作用。至于保障房，实话实说，一直都不太看好，朝廷是在干力所不能及的活，现在是因为地方政府没钱而实际完不成计划，而被天下人笑，即使完成了，以后的管理也是一个几乎无法成功的任务。
morningtiger 发表于 2012-12-26 11:46 static/image/common/back.gif
大师兄，这可真不一定啊。
日本住宅新开工面积和城镇化率显示在1973年新开工就达到顶峰了，从拉动经 ...
我们的文化特色是中庸，大白话就是实用主义，怎么实用怎么折腾，短期激进，长期却是小波浪。
只要中央强大，对财政和官僚的控制力够强，形势变化了，就会出王八拳折腾。自己不搞死自己，过苦日子，老百姓能熬。 齐的隆冬强 发表于 2012-12-26 11:51 static/image/common/back.gif
我觉得以后城镇化对经济的拉动，可能会主要体现在服务业上面，进城了，孩子总要上学吧，人总要生个病吧， ...
嗯，同意。我觉得城镇化对消费的拉动意义可能要大于投资。但是如何保持一个可持续的发展速度（需要相应的投资规模）是非常关键的。在这点上，还没看出新领导层的新思维。{:4_238:} redapp 发表于 2012-12-26 11:54 static/image/common/back.gif
我的老观点：房地产难题，有两个核心问题，一是货币供应，二是土地制度，这两个问题不解决，就没法真正解决 ...
让驴拉磨又不给草。执行力堪忧啊。 本帖最后由 morningtiger 于 2012-12-26 12:10 编辑
玩钉耙的悟空 发表于 2012-12-26 11:56 http://www.sychaguan.com/static/image/common/back.gif
我们的文化特色是中庸，大白话就是实用主义，怎么实用怎么折腾，短期激进，长期却是小波浪。
只要中央 ...
这篇文章很有意思
http://news.sh.soufun.com/2012-08-05/8248726.htm
和现在很像的说{:4_238:}
“用时任日本首相的田中角荣在1972年的《日本列岛改造论》中的话来说就是：大胆转变向城市集中的洪流，将民族的活力和日本经济的强大余力发散到整个日本列岛。以工业的全国性重新配置和知识集约化、全国新干线和高速公路的建设、信息通信网络的形成为杠杆，一定能消除城市与农村、日本沿海与内陆的差距”。
不过咱们的房价应该已经超前了。
“1975年的时候，京都中心地区，一套30坪（1坪≈3.3㎡）的房子大概要1500万日元。普通人花个30年也是可以买下来的，当时一个普通大学毕业生的月工资差不多是4万日元。”
另外日本当时的社会发展的均衡性，无论是城乡还是贫富都比土鳖现在强的多。
日本的经验说明土鳖的确还是有发展空间的。但同时这个发展空间可能并没有想象的那么大。这也是我对李总王八拳失望的原因，因为没有到了非要饮鸩止渴的地步，而错失调整的窗口是非常危险的（现在美日欧都在燃烧自己点亮土鳖前进的道路）。
morningtiger 发表于 2012-12-26 12:09 static/image/common/back.gif
这篇文章很有意思
http://news.sh.soufun.com/2012-08-05/8248726.htm
小日不是独立的正常国家，美国的殖民地，经济和政治被渗透太多，知道该怎么做，却做不到。
我们没能力的时候，和人勾勾搭搭，一旦有能力，没人颐指气使，更不会屈从。 别忘了大前提，
房产调控的目的是什么？表面上是为了谁？实质是为了谁？
又是谁在操控这个所谓的调控工具？
因此，
在当前这个大前提下，无论如何进行调控，P民能得到实惠的话，太阳一定在西边出来了！ 一个主要的问题 提倡分毫蛋糕的下去了。提倡做大蛋糕但至于怎么分没说居然没事。你觉得这样的有救吗？你觉得有希望你就自己没希望了。 我以前总幻想这个总那个总的和咱P民是一条心，只不过下面这些人太坏了，造成P民望房兴叹；今年六月份想通了，谁跟你一条心啊，就你的家人和你一条心，果断出手买房，即使要还三十年的房贷！ 玩钉耙的悟空 发表于 2012-12-26 12:14 static/image/common/back.gif
小日不是独立的正常国家，美国的殖民地，经济和政治被渗透太多，知道该怎么做，却做不到。
我们没能力 ...
这意思是说咱们比日本差远了{:4_238:} 哈哈，开玩笑的哈。 本帖最后由 morningtiger 于 2012-12-26 12:53 编辑
wymbc 发表于 2012-12-26 12:17 http://www.sychaguan.com/static/image/common/back.gif
别忘了大前提，
房产调控的目的是什么？表面上是为了谁？实质是为了谁？
倒没想过老百姓能否得实惠。主要是否能持续发展。左一步，右一步。1季度估计又要被迫踩刹车了 房地产调控是持久战，暂时还不能下结论，未来十年，房地产调控和城镇化会并行，TG左右手互博有经验的。 sammoy 发表于 2012-12-26 14:38 http://www.sychaguan.com/static/image/common/back.gif
房地产调控是持久战，暂时还不能下结论，未来十年，房地产调控和城镇化会并行，TG左右手互博有经验的。
刚才看一哥们问，2013会不会是咱鳖的砥平里之战。感觉提法很牛。现在金融风险真是不一般的高。 我觉得现在的调控可以说是成功的。房价虽然也涨，但没暴涨，就可以了。指望房价不张甚至下跌，是200%的不可能。
再说，保障房建的再多，也无法真正解决群众购商品房的欲望。谁都知道，保障房位置偏，质量差，配套不齐，实在不适宜多数小康之家的生活要求。
我敢说，即使大多数小康之家已住上了保障房，他仍然会选择再筹钱去买商品房，即使日子暂时会艰苦一些。
再说，住保障房的人，也买不起商品房，买的起商品房的，也不稀罕那保障房，纯粹是锦上添花。
现在的政策，对投机的抑制效果是明显，但对于自住型、改善型的群体，建再多保障房，也不会对他们的购买欲望产生太大影响。 最后一句话亮了，怎么评价我是想买改善型住房啊？呵呵，最近保障房的确叫得不响了，小李是不是也认为搞不动了 zilewang 发表于 2012-12-26 14:49 static/image/common/back.gif
我觉得现在的调控可以说是成功的。房价虽然也涨，但没暴涨，就可以了。指望房价不张甚至下跌，是200%的不可 ...
其实房价本身不重要。想买商品房的买商品房，价格就是涨到天也是一个愿打一个愿挨；想住保障房的住保障房。
可问题是现在没有保障房啊。为啥说没保障房，我没证据。但是以前商品房占城镇供应量的70%。如果是只算城市，那应该达到80-90%。而以官方提供的保障房数据，现在按套数（供应应该是在2011年下半年才集中出现的）应该有总供应量的40-50%。短期内供应情况发生如此剧烈变化，而房价依然坚挺攀升。说不过去而。另如果真有这么多保障房建设，现在国家担忧的应该是经济过热而不是过冷。 wymbc 发表于 2012-12-26 12:17 static/image/common/back.gif
别忘了大前提，
房产调控的目的是什么？表面上是为了谁？实质是为了谁？
貌似是实话 本帖最后由 zilewang 于 2012-12-26 15:24 编辑
morningtiger 发表于 2012-12-26 15:00 http://www.sychaguan.com/static/image/common/back.gif
其实房价本身不重要。想买商品房的买商品房，价格就是涨到天也是一个愿打一个愿挨；想住保障房的住保障房 ...
我不看好保障房对市场调节的影响。总结一下，有以下几个原因：
一，保障房太多的义务性，公益性，不符合资本逐利的特性，即使政府出面承担，也一样。政府的公共服务是有边界的，一旦涉及到公益性的东西，就必然会限制量的生产。其实，政府的投入也具有资本特性，无利不起早嘛。除非不得已，没哪个政府会不顾资本特性大搞公益性投入，天天喊提供公共服务产品，别把我们自己给忽悠了。
二，没多少人愿意住一辈子保障房。我是想当然，但也略有过了解，但凡有点经济能力，即使现在日子过的拮据些，也不愿意住保障房，宁愿过点暂时的苦日子，花钱买房保障房。很多人争取保障房，是当摇钱树来用的，争到固然好，争不到，也无所谓。我觉得这种心理首先得归因于大多数老百姓对未来充满信心和希望，认为只要我够努力，明天的生活一定更美好。如果中国的发展进入到了欧美的成熟阶段，可能会改变这种传统观念。但目前看来，中国进入到欧美的发展阶段，恐怕还得好几十年。
三，真正安心保障房的，根本就没有经济能力进入商品房市场，这些人，再多调控，对他们不起作用，这才是政府要承担的义务。
三，保障房的竞争力不够。保障房，一般都是地段巨偏，配套严重不齐，质量很差，户型太差，小区环境及物业管理不到位。。。好像忙总说过，10年20后，这些保障房，就是城市贫民窟。 土鳖将以给全世界修房子修公路修铁路，换取资源给土鳖自己修房子修公路修铁路。哪怕置换比是一比一土鳖也干。