中国房地产市场分析
本帖最后由 wanglingg 于 2012-12-3 16:21 编辑中国的房地产其实只有房产，本质上是一个消费性市场。
在任何国家，房地产是一个非常保值的资产。其中保值/增值是地产，而不是房产。
在美帝，房地产包括一块地皮+一幢房子，另外每年缴纳1-3%的房产税。如果你拥有30w美金的房子，那么每年需要给政府缴纳1%-3%的钱，这笔钱归地方政府所有，用来维护这小区内的治安等社会服务，所以美国房产虽然是永久产权，还是相当于70-30年重新买了一遍。所以美国的房子，即是投资品（保值的地产），又是消费品（住、社会服务）、又是损耗品（折旧、房产税）。
在中国农村，也有房地产，但是没有房地产市场，即所谓”小产权“或”宅基地+房子“。在中国城市，没有房地产只有房产，但是有房（地）产市场。产权只有70年，暂时没有房地产税。
这里非常有意思的是”小产权“改革，中国的小产权因为没有所谓的市场，因此和城市房地产市场形成了一个断崖式的价格落差。造成了很大的投资机会和社会问题。国家三令五申试图解决这个问题,在深圳一起很多城市采取了很多不同的方案和措施。从解决措施看得出国家的思路
1，小产权房经济问题存在于城市郊区、真正农村国家不怎么关注
2，试图:地产共有、70年产权、房产有限所有、自由买卖 。问题是如何赎买”宅基地“。
3，控制和冻结”小产权交易“，限制为非法。
从中可以断定出，
1，国家认识到”宅基地“赎买可能是一个产生巨大社会问题和经济问题的地方
2，这里面蕴含了巨大的利益和机会
在城市里， 没有地产，房产产权只有70年，70年的房子，折旧和质量已经不能再住，既然房产已经折旧光，地产又不存在，因此70年后也没有什么价值了。但是这里存在一个政策模糊空间——政府没有说明70年后的情况：可能是以少量代价续房产，也可能是要重新购买。70年以后你我都不存在了，不用去过分关注这个问题。
因此，中国的城市房产本质上是一个消费品（住、社会服务）、损耗品（折旧），70年长期租约的消费品。他的增值保值、出自心态、历史、和炒作。
中国房地产过去10年内成为了最优秀的”增值投资品“？
1，国家发展、GDP增值、外贸顺差
2，城市化（跟国家发展和GDP有关）
3，收入分配不均 & 通货膨胀 ==》投资房产保值
4，土地财政
5，制度
一个消费品和损耗品，这么多阴差阳错之下，成为中国过去10年最火热的增值投资方式。其增值本质就是炒作，和最近流行的大蒜炒作、生姜炒作、大豆炒作……没有任何本质区别（注意，要炒作的东西都容易保存，没人炒白菜）
任何炒作都必须回归。那么我们算算其距离正常值有多大呢？
正常房子的租售比应该是300，即：租金×300 =房价。上海市中心，杨浦一带，70平米比较好二手房，售价在200w+左右，租金3000～4000。租售比500～700。同地段的70平新房，售价在300w以上，租金在4000-6000，租售比在500～800。
如果把房子当作消费品来考虑：急着交高出租金2-3倍的长期租金（月供）有什么好处？怕租金涨到10倍以上？精明的做法是：暂时观望，等到租金=月供的时候，那一年或者几个月，再去决定。 这段时间，相当于房东帮我们付了1/2~1/3的月供，并且承担了房屋损耗。
缺点是：不能装修、没有安全感、常常搬家。
中国房地产市场会回归么？
我们预测一下接下来5年的可以看到到的趋势
1，发展速度减缓、顺差减少，这意味着社会资金量增长速度开始减少
2，改革进入关键时候，外向型的、粗放的高增长时代已经过去了，必须进入内向性、精细化的、创新性的时代。这需要a，大量资金投资这些产业（农村、工业、创新产业），没有其他产业发展房地产（消费型产业）变成无源之水，发展不起来。b，收入分配制度要调整（意味着政治制度变革、体制变革、法律变革、社会变革），所以最近火热的政策焦点是财产公示制度、反腐败（威胁既得利益者放弃既得利益、改变政治架构、社会舆论）……
3，城市化加速、城市群、大农场
4，政府人事和财政制度改革。 现在的政府是政治职能和经济职能混杂太强。一方面具有太强的政治控制能力、政治权利，同时对经济事务参与程度太深。人的本质都是趋利避害的，在这种情况下难以避免出现以权谋私。这方面中国一直在探索各种制度改革，在深圳等地方做大量社会实现。深圳等地方做小政府、大部制，公共社会服务机构改革。将弱政治、强经济的一些权利移交给社会公共部门（可能会有新的税后方式或者收费方式），这个政治变革和手段大家应该密切关注，应该惊心动魄而且精细巧妙，否则不足以完成如此坚决、艰难而又宏大的任务。这方面是未来中国10年-20年最重要的因素。
5，土地财政不能持久&一些过时的制度必须改革，但是不会变化的是土地国有&国家强力控制&市场原则……。
这听起来像是房价会掉。但是不见得。房价一旦掉价，很多产业会受到影响、金融、社会后果严重，城市化进程也一定受影响。那么如何能让房地产回归正常？
1，做低平均价的办法1是加入大量价格低廉的房子
2，保持房地产价格不动、但是收入快速增长。
我们看到GCD试图同时做这些事情：行政命令廉租房、行政限购、收入倍增计划。这在市场经济制度下不可能做到，做到就会造成崩盘，但是在中国就另当别论了。
现在的政策和预期来看，5年内收入不会暴涨2倍，因此房产肯定不会暴涨，涨幅超过50%都值得怀疑，暴跌也不太可能，应该不应当投资呢？
我看如果有大量钱闲着，或者每个月花不出去的工资+房租 》月供，就可以买。反正钱闲着也是闲着，200w存银行5年也没多少利息；不见得比买房会赚。并且自己的房子住着舒服，就不要折腾了。如果每个月花不出去的工资+房租 《月供的话，就要小心了。在现在1/2~2/3+损耗是由房东帮你付的情况下，你不去享受这个好处，那么在租售比正常之前，你不占便宜反而抢着吃亏，而且担了一定风险。
5年以后的事情，看不透。但是，至少大环境应该是可以保证的，不会乱，那么就必定还是在发展的。因此，长久来看，3-5年内出手应该是比较合理的。
事情天天有，饭天天吃。没事做怎么吃饭。 只要房地产方面的话题能在网上吸引很多的参与者，房价就不会跌，什么时候房地产方面的帖子没人回复了，房价才有可能跌。 5年以后的事情，看不透。但是，至少大环境应该是可以保证的，不会乱，那么就必定还是在发展的。因此，长久来看，3-5年内出手应该是比较合理的。 中国的商品住宅早就土地私有化了。你还真把70年当一回事，实在对地产现状缺乏了解。 豆腐渣泛滥的年代
30-50年不出问题就不错了 最好的解决办法是把城市附近的小产权房和到期的商品房一起开征房产税。 估计最终的解决方案也是这个。 李春城栽跟斗在城投债上。 房价不跌，城市引进的人才如何安心？将来发展科技产业，蓝领高工人才被引进，房子需求量那是多少啊 葡萄 发表于 2012-12-5 19:07 static/image/common/back.gif
李春城栽跟斗在城投债上。
是个信号还是个人问题啊，葡萄兄? 估计是信号。否则个人问题，葡萄有必要冒泡回答？ ultrawind 发表于 2012-12-4 11:24 static/image/common/back.gif
最好的解决办法是把城市附近的小产权房和到期的商品房一起开征房产税。 估计最终的解决方案也是这个。
预测成功，庆祝一下。
以下为引用:
——构建平等进入、公平交易的土地市场。在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。随着农村集体建设用地直接入市，相应收缩政府征地范围，逐步减少直至取消非公益性用地的划拨供应。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
——建立与现代社会发展相适应的土地财产税制度。建立土地价值评估体系。将土地税收计征重点从流转环节转向保有环节，实施从价计征。率先对集体建设用地、储备土地和囤积土地征收土地增值税。 ultrawind 发表于 2013-10-27 12:05
预测成功，庆祝一下。
以下为引用:
现在庆祝有些早吧
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