投资之房产篇
没有专门的投资理财板块，就把这篇发在这里了。小可先居住上海，经过多年的学习体会，对房产的投资有些自己的意见，写出来大家参考参考。
（1）什么是房产
除去使用功能，房产在商业社会是金融资产的一种。某种意义来说，房产和股票没有区别，只是交易成本高而已。
（2）为什么要投资房产
从长期来看，投资房产可以抗通胀。是个人保存财富的重要手段之一。所以投资大师彼得林奇也说，在你开始投资之前，先买房。
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个人感觉吧，彼得林说的投资前先买房，重点是有个稳固的后方了再考虑冲锋陷阵。
房子这东西吧，如果你是自主性的，其实没什么投资价值可言，很少人有能力买了一套再在短期内换一套
如果是投资性住房，那么首先说明你的资金实力不错，那么投资性住房在前几年的放假疯长期确实是可以打捞一笔，毕竟投资房产的进入门槛很高，不是一般的平民老百姓可以参与的（顶多也就充当个中介）。 （3）如何投资房产
可以做个矩阵图，横排是地段（一线 二线 三线城市） 竖排是物业类型（住宅 写字楼 商铺）
写字楼和商铺的投资需要专业知识，这个风险很大的。当然买对了收获也很大。据说上海曹安路轻纺市场卖出来的时候才3000块一个平方。市场鼎盛的时候一年多的租金就可以收回投资。（买窗帘的时候和老板闲聊的，未做确认）。
那一线 二线 三线城市住宅接下来发展情况如何呢？
房产的背后的资金 是资源。房产升值的过程就是资源不断涌入的过程，结合国家产业升级和西部开发的战略。我们可以看出长期城市房产的发展趋势。比如上海，北京----中国不倒上海 北京就不会倒。长期来看房产有发展，鄂尔多斯---失败的典型。温州-----产业升级会带来不确定的不利影响，等等。
房子呢也是资产，这个投资是否好也是看租金收益的，由于市政建设投入的因素，买房说到底就是买地段，要看未来周边地区发展情况如何。
至于一二三线城市，北上广深是个怪胎，因为中国地区不平衡是长期存在的，而且是地缘决定的，很难抹平，那么就算人口总体下降，其结果也可能是往沿海集中。 支持支持。
从流动性上看，房产的流动性或者变现能力要远远低于股票等流动性好的票据。
bobo0928 发表于 2012-7-26 13:56 static/image/common/back.gif
（3）如何投资房产
可以做个矩阵图，横排是地段（一线 二线 三线城市） 竖排是物业类型（住宅 写字楼 商 ...
楼主怎么看待网购的兴起，对商业地产的影响？ ssun1cn 发表于 2012-7-26 18:56 static/image/common/back.gif
房子呢也是资产，这个投资是否好也是看租金收益的，由于市政建设投入的因素，买房说到底就是买地段，要看未 ...
我觉得接下来主要发展地区应该是西部了
等美国从阿富汗一撤军，中国就要开始中亚大开发，第一个前沿阵地就是西安，再远一些还有乌鲁木齐 美从阿富汗撤军，具体的还要看后续的具体博弈。如果美国一定要打伊朗，阿富汗就不会扯。 不错不错{:soso_e100:} 现在应该已经到顶了吧。。。类似股票的话，房产的市盈率现在很高很高啊{:2_27:} truesight 发表于 2012-7-26 21:25 static/image/common/back.gif
我觉得接下来主要发展地区应该是西部了
等美国从阿富汗一撤军，中国就要开始中亚大开发，第一个前沿阵 ...
西部是能源中心，可以顺便发展相关的装备制造业，就算打通西部大陆桥，货运也不会走陆路，比较靠谱的也就是走缅甸，绕过马六甲运输部分货物。 本帖最后由 truesight 于 2012-7-28 00:00 编辑
ssun1cn 发表于 2012-7-27 20:24 static/image/common/back.gif
西部是能源中心，可以顺便发展相关的装备制造业，就算打通西部大陆桥，货运也不会走陆路，比较靠谱的也就 ...
国家在高铁项目上不顾一切的提速，不是只打算用在国内的啊
从护航费用来讲，如果在海路运输，用海军护航，成本太高了
从动力系统来讲，高铁是用电，海运是用油，中国缺油啊
truesight 发表于 2012-7-27 22:57 static/image/common/back.gif
国家在高铁项目上不顾一切的提速，不是只打算用在国内的啊
从护航费用来讲，如果在海路运输，用海军护 ...
每吨运费差距太大，这个没办法的。 truesight 发表于 2012-7-27 22:57 static/image/common/back.gif
国家在高铁项目上不顾一切的提速，不是只打算用在国内的啊
从护航费用来讲，如果在海路运输，用海军护 ...
高铁不适合货运的。真要搞替代海运，也是重载铁路，类似大秦线的那种。 ssun1cn 发表于 2012-7-28 15:42 static/image/common/back.gif
每吨运费差距太大，这个没办法的。
明白了，谢谢 ssun1cn 发表于 2012-7-26 18:56 static/image/common/back.gif
房子呢也是资产，这个投资是否好也是看租金收益的，由于市政建设投入的因素，买房说到底就是买地段，要看未 ...
租金收益比（资本回报率）是一个最重要的指标，但这个指标是变动的。
我觉得在中国投资房产还要考虑到几个因素（1）全球性的货币贬值，大放水的货币总要有体现的。（2）中国的产业升级，这个槛过去就又是一个春天，过不去就是日本第二。 冷眼看世界 发表于 2012-7-27 12:47 static/image/common/back.gif
现在应该已经到顶了吧。。。类似股票的话，房产的市盈率现在很高很高啊
10年前茅台的市盈率也不低啊。 truesight 发表于 2012-7-26 21:22 static/image/common/back.gif
楼主怎么看待网购的兴起，对商业地产的影响？
影响非常大，典型的是是电子产品市场。上海的太平洋走一圈就知道了。
（4）投资房产之实务篇。
前面发的只是一些理论的东西，下面发的一些就是我自己这么多年来经历过的总结了。希望对大家有帮助，
Q:买成熟地段还是新开发地段。
A:这个要城市来论，我对上海比较了解。仅以上海来举例。
上海的房产市场是紧跟上海的城市规划来走的，10年上海的成熟地段（古北 虹桥等等）在这两波上升走势里是落后市场的平均涨幅的。我刚来上海时 上海古北的房价超过9000，金汇的房价超过7000.（新盘）而同期浦东锦绣路的房价只有3000-4000.现在二手房市场金汇不到35000，锦绣路约30000.
如果按板块来说上海涨幅最大的版块五角场 三林 等均为结合市政规划的新开地段。
Q:所有的新开发地段都是值得投资的吗？
A:原则是这样，但这里有个小问题，卫星城（川沙 嘉定 松江等）的定位是和主城区不一样。所有没有性价比高的楼盘最好不要买卫星城。投资潜力最大的是市郊（发展起来能和主城区连成一片），有规划（最好有地铁），性价比高的楼盘，最好是开发商特价的。比如前段时间在中海在三林的特价楼盘（单价14000，谁买谁合适。
Q:,如果资金有限，是买老公房能还是买新房。
A:一定要买新房，另可买小一点的新房。
Q:买二手房还是新房。
A:同理，最好买新房，而且要买新开的第一期（性价合适），到后面开发商开的最后几期会帮你把二手价格推上去的。
Q:买大户型还是小户型。
A:投资的首选是小户型，一般楼盘开盘时小户型的单价都是低的，但卖出来小户型的单价都是高的，因为总价低。 （5）二手房买卖心得篇
（1）二手房买卖和拍卖一样，是竞价的。在你快要成交的时候，其他中介会来抢这笔生意，这个叫撬边。所以最好在网上找好房源，自己上门。到交易中心直接办手拉手，中介费还省了。
（2）房屋买卖中有不少钱是可以省下来的，可以做低成交价省个人所得税和营业税。另外09年时办贷款还有退佣1%，这部分钱也可以谈谈，我就谈下来0.5%。现在不知道有没有了。
（完）
这些就是我的一些经验，大家可以参考参考。 bobo0928 发表于 2012-7-30 10:36 static/image/common/back.gif
租金收益比（资本回报率）是一个最重要的指标，但这个指标是变动的。
我觉得在中国投资房产还要考虑到 ...
租金一看存量房屋，还有就是人均收入，目前两项指标都在涨，未来抹平现在房价虚高还是有可能做到的，但是就数据来说，目前基本就顶在上限，能不能突破看产业升级，而下限起码是腰斩，从投资角度说，目前时机显然不合适。 bobo0928 发表于 2012-7-30 11:05 static/image/common/back.gif
（4）投资房产之实务篇。
前面发的只是一些理论的东西，下面发的一些就是我自己这么多年来经历过的总结了。 ...
这段说的挺好，板块还要看周围有没有产业园区，是什么类型的产业园区，人是跟着工作机会跑的，消费服务配套是跟着人跑的，而公司是看政策跑。 ssun1cn 发表于 2012-7-30 11:55 static/image/common/back.gif
这段说的挺好，板块还要看周围有没有产业园区，是什么类型的产业园区，人是跟着工作机会跑的，消费服务配 ...
所以我说 中国不倒，北京上海房价是不会倒的。倒了大家一起玩完，拿什么也没用。 bobo0928 发表于 2012-7-30 13:06 static/image/common/back.gif
所以我说 中国不倒，北京上海房价是不会倒的。倒了大家一起玩完，拿什么也没用。
北京上海是怪胎，我倒是觉得云南有些城市未来可能有钱途，毕竟缅甸通道是必须打通的，而珲春之类的东北亚通道也有戏，就是这些地方，还是看政治 北上广的确特殊，这个特殊性不要说中国不倒，就算中国倒了，这些地方也还有很强的刚性。而其他一些城市，如郑州，其特殊性也将随着中国的进一步发展显现出来。
毕竟，大部分人是要被赶进城的；毕竟，四通八达的地方，就像天然良港一样，是最适合搞“集中营”的。 bobo0928 发表于 2012-7-30 10:36 static/image/common/back.gif
租金收益比（资本回报率）是一个最重要的指标，但这个指标是变动的。
我觉得在中国投资房产还要考虑到 ...
大放水要体现出来，需要一个前提条件，就是被搞乱的全球资源配置、货币配置（账目）要理顺，否则货币乘数总是保持低位乃至不断降低，基础货币放出的量就不起作用。
想炒作资产价格牟利的话，不管是证券还是大宗期货还是房子什么的，如果期望振臂一呼（抢先炒作）应者云集（跟风资金滔滔不绝），懂一些货币银行学的基本知识还真是很有必要。 bobo0928 发表于 2012-7-30 10:36 static/image/common/back.gif
10年前茅台的市盈率也不低啊。
茅台可以类比核心城市核心地段的房子。其他一般的房子么，应该到顶了，呵呵 额，有些人振臂一呼应者云集，有些人振臂一呼只有他自己的回声，嗯哪
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