我的房地产观察老三篇之（三）——对未来房价趋势的一些预测
前言：这个预测发表在西河上，时间是2011年9月，用的工具是波浪理论，个人觉得波浪理论在整体趋势预测上还是有一定道理的。用波浪理论对未来房价变化的一点推测
假设上面得出的结论即2016年房价开始真正下跌的这个时间点成立的话，我们可以回过头对这20年房地产市场的发展用波浪理论进行一个简单分析。
从1998年住房制度改革开始到2003年非典这段时间，这6年可以看作是中国房地产市场的1浪启动和2浪调整的时期，中间由于入世和申奥成功曾经经历过一个上涨，但由于换届以及非典的影响出现过一波调整。
从2004年至2010年这7年是中国房价的主升浪时期。这个主升浪从时间到幅度都远远超过了大多数国人的预期。而且这个主升浪还有延长，这就是2009年的4万亿投入造成的一波人为拉伸的延长浪。这期间房价的上涨固然有我前面所述的刚需过于强大的原因，但不该调控的时候盲目调控，该调控的时候又不敢调控，则反映出总经理在经济发展的节奏把握上出了问题。就像2005年就开始的房地产调控，那几年的经济形势之好可能是改开以来最好的，高增长低通胀的经济发展势头必然对房价上涨有推动作用，在这个时候过早启动房地产调控无疑是想强按龙头，后果有点类似股市上530的半夜鸡叫，只能是让广大空军们空欢喜一场，调控变成空调，很多人觉得被空军忽悠了一把，宝宝也被房价无情的打脸，开始担上“影帝”的恶名。
等到2008年经济危机袭来，本来房价可以借坡下驴，借此机会清洗一下60后和70后的浮盈，同时给80后提供一个绝佳的买房时机，房地产市场也可以洗洗更健康。但当时国内国际的经济形势太吓人，为了先救经济只好牺牲80后买房的机会了。4万亿一下子造成水涨船高的局面，直接后果是房价被人为拉出一波延长浪，同时也断了观望的80后空军买房的念想，也使宝宝坐实了“影帝”的骂名。这波延长浪从幅度上看有点可怕，超出了多数人涨工资的幅度。
那么我们从2011年开始的这次调控算起，未来的房价又会怎么走了？首先一个判断是从2004年开始进入主升浪的房价会不会再被人为拉出一个延长浪？有不少人接受了2008年的教训，认为房价的高低是由政府决定的，政府想让房价涨多高就能涨多高，政府想让房价不跌房价就跌不了，政府万能。其实，经济发展有其自身的规律，调控只能是干预一下发展的幅度和时间度，不会改变经济本身的大趋势。房价涨得高了自然会下跌，现在的调控政策是为了消峰填谷，让未来的波动小一点而已。我的判断是不会再出现人为的拉伸浪了，主要原因是经济发展需要一个调整的大环境，人口红利的消失，刚需的断层等等因素，决定了即使强拉房价，房价上涨的时间和空间都有限了，何况强拉房价付出的社会稳定成本和政府的信用成本会很高，结果大家现在都已经看见了。
如果不再出现3浪的延长，那么从2011年到2016年，这6年预计是房价走完4浪调整和5浪上升的时间。从周期上来讲，1998年到2003年6年的时间房价走的是1浪启动和2浪调整，2004年到2010年这7年是3浪上升，从2011年到2016年用6年时间进行4浪调整和5浪上升，周期是6-7-6，基本相等（其实我更倾向的是7-7-7，那样好看但有点牵强）。从2011年开始的调整到换届之后的2013年这段时间会进行一个相对稳定的4浪平台调整，国家的政策是希望让房价上涨的速度等一等工资上涨的速度，不要出现大起大落，采取的是以时间换空间，让4浪调整来得不是那么猛烈。之后不排除在新一届政府做政绩的驱使下放松限购的调控政策，房价又会出现一个5浪上升，开发商都在眼巴巴等着了。而且如果房价再出现上涨，可是房地产税改和改变房地产发展模式的大好机会和接口，很多政策估计在这个时候合理合法的推出。这是从周期上的判断，从幅度上的判断由于缺乏真实的房价数据，无法对涨跌幅给出一个大概的预测。
面对未来不确定的形势我们该怎么办好了？
对投资者来说，5浪的上涨行情其实是一段典型的鱼尾行情，高手一般都是只吃鱼身子而把鱼尾留给别人去吃。因为5浪上升的时间和空间往往都是有限的，特别是在3浪发生延长，本身房价已经被抬得很高的情况下，即使你能顺利抄到4浪的底，但是你也不能保证5浪一定走的是上升浪而不是衰竭浪，从而能让你有可观的收益并及时出货。即使5浪会出现大幅的上涨但由于房地产变现的时间比较长，会出现5浪上涨时间短造成无法及时出货的局面。除了个别短线的高手，不建议参与5浪的行情。
那么对还没有买房的80后刚需来说怎么办呢？不管能不能抄到4浪调整的底，在这个时间段里买房都是一种煎熬。主要是房价本身已买在高位了，买房吧房贷压力已经很大了，2016年后房价进入下跌通道，经济形势如果出现调整，未来真不可预期。不买吧，可看着只要政府放开限购政策房价似乎还会继续上涨一下，错过了又可惜。没办法，如果有资格能依靠政府的经适房和限价房解决问题还是相信政府好了。没资格的，实在不能等的，这2年找个机会进去好了，以后涨跌都不关心了最好。如果能等，那就一味看空做一个牛刀那样从2005年就一直叫嚣的空头吧，估计等个10年房价怕还见不了底。
2016年后房地产会步入一个长达20年左右的调整期，当然这中间也会出现反弹的机会，但总体上是一个下降趋势。很多人希望房价在调整期出现暴跌的局面，最好跌个百分之八九十，其实有时候钝刀子割肉才是更狠的。现在的调控政策更多的是着眼于未来出现的调整不要太剧烈，而且随着经济缓慢发展和通货膨胀等因素，慢慢也会消化吸收房价的涨幅。你看日本房价阴跌了20年，跌幅总体也不过一半，想等2016年后过20年跌到底再买房的，时间成本可能会高于价格成本。政府最希望看到的局面是房价不温不火，不当经济发展的领头羊，做个在后面的慢慢动的推土机就行。
经济学家总是在结果出现之后找到合理的理由来解释，什么经济转型的需要，人口红利的消失，房产税政策等等，到时估计我们现在信的房价不败的理由都会被经济学家重新推翻，我们慢慢等着看吧。
后记：这一轮调控至今已经一年有余，去年调控政策刚出时，我的判断是房价会步入四浪调整阶段，这个调整的幅度按波浪理论应该在18%到38%之间，在换届之后可能会出现一波5浪上升。之所以觉得房价还有一波上升，除了上述波浪理论的推导，很重要的还是觉得房地产的历史使命看起来还不会这么快终结。经济转型和产业升级还需要时间，就业压力的缓解还需要一个过程，甚至政府的各项改革包括公务员和事业单位的改革还需要房地产提供的财政支持，而且80后主要是85后到90初这部分人买房的刚需还没有消化掉。现在看来，到目前为止，房价的调整幅度还是很有限的，而且不少开发商已经在放气球呼吁放水了。开放商心里估计也存在着房价新一轮上涨的预期，但不知道他们还挺不挺得过换届。
不过，即使换届之后可能存在着一个5浪上涨，我估计也不会像开发商所期待的那样赚得盆满钵满，反而有点像一个吃人不吐骨头的大坑。从小强这一年多的动作来看，一个是通过地方债的安排和交易，在房地产市场上对诸侯经济的控制力增强了，有能力从源头上控制地方卖地的冲动了。另一个是通过大力建设保障房，政府已经有能力从终端市场上直接控制房地产的价格，房价不会再由开发商说了算了。这两点决定了这样的一个5浪上涨的时间和幅度是完全可以由政府来控制的了，甚至忙总说的定向放水在操作层面上也有了可能。小强时代的调控，不会再像影帝时代那样只会打嘴炮，在地方政府和开放商的折扣下成为“空调”了。所以房地产商期待的这个5浪上升，可能不会如他们想象的那么美好，而会是一个衰竭的5浪，上涨空间受限，后面又面临着2016年之后的那个巨大的坑，不是一般的人能玩得转的。2016年之后，估计房地产的历史使命也快完成了，房子也会慢慢回归一般普通商品的真面目，房价会步入一个长期的下跌趋势。至于是怎么个跌法，留待慢慢观察了。
由于不是学经济学的，也缺乏房价的真实数据（我估计也不可能得到这样的真实数据了），作为一个不甘心被各种形形色色的经济学家所忽悠的老百姓，我只能从身边观察到的一些现象着手进行分析，进而得出自己的一点判断。这样的分析判断很有可能是感性和不全面的，权当一家之言，仅作茶馆娱乐之用，聊博一笑，切勿当真。
从大势上讲，让房价回归理性，资金进入实业，是健康发展的基础。就怕掌舵的不在乎大家、大势，在乎小家。我们只能喝茶、看戏、过日子。 amyxiao 发表于 2012-6-6 10:31 static/image/common/back.gif
从大势上讲，让房价回归理性，资金进入实业，是健康发展的基础。就怕掌舵的不在乎大家、大势，在乎小家。我 ...
房地产在中国经济发展过程中的历史地位和作用，将来会有人出来评述的。
你让现在政府马上从房地产身上断奶也是不现实的，有个过程，要有信心。 我认为人口是大框架
去年是15-64岁人口的拐点,最迟2025年是总人口拐点,看衰
从短期时机上讲,欧债危机长期化,爬出来还要要三五年,也看衰
即使万一小强被忽悠瘸或者绑架了了,房价也就是最后的疯狂,然后一个日本式狂泻.
但是看起来截至目前小强没被忽悠,那就阴跌20年吧 晚来了，顶！ ccaaatt 发表于 2012-6-6 10:38 static/image/common/back.gif
我认为人口是大框架
去年是15-64岁人口的拐点,最迟2025年是总人口拐点,看衰
从短期时机上讲,欧债危机长期 ...
你说的对，人口因素是基础。我推导的房地产开始退潮时间是2016年，估计不会重蹈日本式的狂泻，但阴跌也是会死人的。欧债长期化会逼的国内定向放水，这也是开发商现在在忽悠的事情。 武当七瞎 发表于 2012-6-6 10:46 static/image/common/back.gif
你说的对，人口因素是基础。我推导的房地产开始退潮时间是2016年，估计不会重蹈日本式的狂泻，但阴跌也是 ...
彭博社说北京上海的房价环比下降0.5%，同比下降3%左右。扣除通胀因素的话，房价同比下跌幅度在6-7%左右。现在就看12年经济刺激计划是否会导致第二次大放水。 对一线看好，对二三线城市看衰。
特别是后发省份的一线城市，长期看好。
他们的大城市化建设很需要房地产。 星欲稀 发表于 2012-6-6 10:56 static/image/common/back.gif
彭博社说北京上海的房价环比下降0.5%，同比下降3%左右。扣除通胀因素的话，房价同比下跌幅度在6-7%左右。 ...
呵呵，一个房价数据，一个人口数据，都搞得云山雾罩的，不知道哪个是真的。只好自己通过观察现象来寻找本质原因了。 南方有小乐 发表于 2012-6-6 11:02 static/image/common/back.gif
对一线看好，对二三线城市看衰。
特别是后发省份的一线城市，长期看好。
他们的大城市化建设很需要房地产 ...
除了北上广深，后发省份也有一线城市？ 本帖最后由 南方有小乐 于 2012-6-6 11:38 编辑
我意思是各省内的一线，不是全国的一线。
其实看北上广，对很多人都没用，还是得看自己城市的。
虽然中央调控房地产，可地方也是要发展的，而发展还得依靠房地产，不过不是主要方向了，地方精力都转向实业项目了，这个很多地方都是有说的。
本帖最后由 ccaaatt 于 2012-6-6 12:38 编辑
南方有小乐 发表于 2012-6-6 11:02 static/image/common/back.gif
对一线看好，对二三线城市看衰。
特别是后发省份的一线城市，长期看好。
他们的大城市化建设很需要房地产 ...
我就是后发省份一线城市出生的,那个更没戏
以我所知,一家人小两口,两三套不要太多,此外待继承长辈房产两三套,
另外我北上广深同事在后发省份一线城市购买的空置房若干
我父亲的早年的福利房早就是全退休人员
至于原来的郊县农民,拆一还二后,哪个手头不是一堆房子
全泡沫 20年的下跌，这个预测太武断了。经济能预测准5年之内就能得诺贝尔奖了。
要我说，所谓房价，再过10年后，就全球统一了，此处不爷住不起，更有住爷处，北京个破房子那么贵，我换澳洲海岸别墅行不行？ ccaaatt 发表于 2012-6-6 12:37 static/image/common/back.gif
我就是后发省份一线城市出生的,那个更没戏
以我所知,一家人小两口,两三套不要太多,此外待继承长辈房产 ...
城市化有一个效应就是资源集中，人口也如此。你说的多出来的房子外来人口会慢慢消化的，所以原市民也是得利的一方。
我就认识很多是把所呆地级市的房子卖了举家迁移到省会城市的家庭，给家里孩子在省会城市买房的就更多。
其实也很好理解，就是各个省会都向北上广看齐啊。城市化那一天真发展到瓶颈了，那才是房地产停止发展的时候。 南方有小乐 发表于 2012-6-6 13:17 static/image/common/back.gif
城市化有一个效应就是资源集中，人口也如此。你说的多出来的房子外来人口会慢慢消化的，所以原市民也是得 ...
没那事
日本就是前车之鉴,
东京大阪以外的房价跌得更惨,比东京掉得更狠 cipher 发表于 2012-6-6 13:16 static/image/common/back.gif
20年的下跌，这个预测太武断了。经济能预测准5年之内就能得诺贝尔奖了。
要我说，所谓房价，再过10年后，就 ...
嘿，您真能在澳洲海岸换套别墅，也不会嫌北京的房子贵了～
其实房子只是借口，重要的是资源水平。
现在城市里，有些城区的房子就是在跌的，而有些是却涨的，很好玩的。 cipher 发表于 2012-6-6 13:16 static/image/common/back.gif
20年的下跌，这个预测太武断了。经济能预测准5年之内就能得诺贝尔奖了。
要我说，所谓房价，再过10年后，就 ...
一般说来长期的价格上涨会要求有个等周期的下跌来调整，所以推算的是有个20年的下跌趋势，当然下跌趋势中也会有反弹。
其实能花个20年时间换来房地产慢慢调整，以时间换空间，不大起大落，在房价软着陆过程中实现中国经济的真正做强，也不是一个坏事。 在魔都帝都，没房子又想买房的，家庭年入30万的应该都算贫困线吧。 morningtiger 发表于 2012-6-6 18:08 static/image/common/back.gif
在魔都帝都，没房子又想买房的，家庭年入30万的应该都算贫困线吧。
夫妻俩上班，工作个几年的，家庭年收入30万算一般正常水平吧，也不算贫困了。五环外一般还是能买得起的。 武当七瞎 发表于 2012-6-6 18:05 static/image/common/back.gif
一般说来长期的价格上涨会要求有个等周期的下跌来调整，所以推算的是有个20年的下跌趋势，当然下跌趋势中 ...
您说得这个如果真的能成为现实，倒也不坏。可是，想想咱们中国人对“拥有住房”这事近乎狂热的重视，再想想咱们畸形的市场，恐怕经济学在其他国家、其他商品上的经验不容易照搬到中国的房价上来。我愿意看到房价逐渐变得合理，那样就能出手买房了{:4_245:}但愿不要失控，大起大落随后突然崩溃，那样对谁都没有好处。 西伊 发表于 2012-6-6 18:15 static/image/common/back.gif
您说得这个如果真的能成为现实，倒也不坏。可是，想想咱们中国人对“拥有住房”这事近乎狂热的重视，再想 ...
自住房购买还要考虑个时间成本，你等得起丈母娘不一定等得起啊，呵呵。
其实政府比你还要怕崩盘，压力测试一轮一轮的搞。 年轻人出生数（参照小学毕业数）是后劲最佳说明
北京空置率其实不算高
看谁消化 武当七瞎 发表于 2012-6-6 18:20 static/image/common/back.gif
自住房购买还要考虑个时间成本，你等得起丈母娘不一定等得起啊，呵呵。
其实政府比你还要怕崩盘，压力测 ...
所以很多人就吃准了中央政府不会让房市崩盘，地方政府财政收入减少后托市等等，才有恃无恐。
我认为只要政府打掉从房产投资赚钱升值保值等念头和预期，房子就恢复到本质。就像德国政府对待房市一样 说来说去千言万语，就一句，目前房价就是政府造的孽搜刮百姓，现在上瘾甩不了手。不打掉这个预期，老百姓有点钱就疯狂的全民买房投资或者保值，李上台和温没两样，都是空调。 武当七瞎 发表于 2012-6-6 18:20 static/image/common/back.gif
自住房购买还要考虑个时间成本，你等得起丈母娘不一定等得起啊，呵呵。
其实政府比你还要怕崩盘，压力测 ...
对丈母娘那边只能选择坚决挺住{:4_262:}
至于政府搞的压力测试，不知道是不是在考虑政府、银行和央企的“压力”的同时，也考虑到了社会各行各业的“压力”，诸如生产和交易萎缩、企业降薪裁员等等？后者才是与我等升斗小民息息相关的事。 自然的风吹来 发表于 2012-6-6 23:30 static/image/common/back.gif
所以很多人就吃准了中央政府不会让房市崩盘，地方政府财政收入减少后托市等等，才有恃无恐。
我认为只 ...
小强现在提前种树，他的果子不会现在就让人摘走的。
就控制房地产而言，他的能力和手段还是要强于影帝很多的，否则也不会让他提前上岗了。
惯性经验会坑死很多开发商的。 自然的风吹来 发表于 2012-6-6 23:30 static/image/common/back.gif
所以很多人就吃准了中央政府不会让房市崩盘，地方政府财政收入减少后托市等等，才有恃无恐。
我认为只 ...
目前来看是这样 有水平！顶！ 是谁挖坟。。。。。。。 楼主，相对于上升幅度来说，调整幅度比例那么小，你的下跌浪怎么数出来的？ weakleilei 发表于 2013-5-31 00:01
楼主，相对于上升幅度来说，调整幅度比例那么小，你的下跌浪怎么数出来的？
其实真实房价的数据是无从得知的，从幅度上确实不好判断。主要还是从周期上结合调控的时机来推测的，瞎猜的成分很大，别当真。
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