我的房地产观察老三篇之（二）——代际帮扶的问题
本帖最后由 武当七瞎 于 2012-6-5 10:45 编辑前言：这篇是发在河里的，虽然发帖时间是2011年7月，但对这种现象的观察很有一段时间了。
从家庭代际购买力的角度谈谈当前中国的房价问题
一般而言，在中国买房子通常不是一个人凭收入就能轻松搞定的事情，而是一个家庭甚至多个家庭的共同努力的结果。既然在中国买房是以家庭为单位的大事件，那么从家庭在房地产市场上的购买力的角度来看待当前的房价问题，可能对我们更有帮助一些。
从家庭在房地产市场上的购买力的角度来谈房价，首先要对中国的家庭内部成员进行一下划分。最简单地就是以代际来划分。小瞎把目前中国购房市场上的最主要的群体简单的按代际划分为50后、60后、70后、80后和90后。这样的划分不一定精确，存在一定误差，但比较容易说事，能基本反映现实的状况。
先说50后。50后这代人可谓是新中国第一批生在红旗下的人，但他们的成长却不总是在春天里。这代人的特点主要有两点：一个是人多，毕竟自1949年建国以来结束了中国长达一百多年的衰世乱世和频繁的战争，人们终于可以安定下来。而且当时由于毛主席“人多力量大”的指导方针，使得50后这代人的人口出生数量相对1949年前有了很大的增长。可以说，50后奠定了建国后中国人口迅速增长的基础。这代人还有一个主要的共同点在于50后是经历坎坷的一代人。以前有个段子说50后这代人是长身体的时候赶上三年自然灾害，求知识的时候赶上文化大革命上山下乡当知青去了，好不容易想尽办法返城安排了工作，几代人挤在一个小房子里结婚生了小孩，可等到小孩长大要读大学的时候上大学要收费了，等到自己年老开始体弱多病的时候公费医疗也没有了，更可怕的是最后还被提前下岗了。辛辛苦苦一辈子，没有攒到什么钱，只能住在计划时代分的并在房改时又花一遍钱买下的小房子里，买商品房对多数50后来说是穷其一生的积蓄也只能勉强支付首付的事情，贷款是基本不可能的也是不可想的。绝大多数的50后只能哀叹命运的不公，咬紧牙关培养下一代，希望下一代能出人头地，让他们安享晚年，能住上宽大一点的房子。
那么，我们先来看看50后培养的下一代是哪一代人？事实上小瞎这个代际划分只是为了方便说事而进行的简单划分，并不是很精确。像50后这代人的范围我觉得把它的范围划到1950年到1962年这十几年出生的人比较合适。这批人总体上都比较符合我上面所说的两个共同点。同时从人口的数量上来说这代人中应该是以1955年到1960出生的人居多，这里面的政治原因我就不多说了。这批人对应的下一代人主要是70年代后期出生的人和80年代前中期出生的人，以80年代出生的人居多，在这里我笼统地以80后来指代50后培养的下一代人。80后由于对应的是50后这代人，所以50后这代人的特点在80后这代人身上也有类似的反映。比如80后要上大学的时候大学要收费了，毕业的时候工作也不包分配了，等要结婚买房子的时候房价已经涨到天上去了。要命的是，80后由于对应的是50后这代人，尽管80年代已经实行了严格的计划生育，但是80后的总体数量还是很庞大的。也就是说，数量庞大的50后培养出数量庞大的80后，而这些50后在新世纪的房地产市场上由于自身购买力不足，造成了他们的下一代也就是80后的购买力也不足。这些购买力不足但又数量庞大的80后正是当前房地产市场上真正的刚需。那么80后买房时面对的高昂的房价又是怎么来的了？这就要去问夹在50后和80后之间的60后和70后这两代人了。
总体来说，60后是相对比较幸运的一代人。他们出生的时候已经能勉强吃饱饭了，而且还度过了一个无忧无虑的童年，他们想上大学的时候高考也已经恢复了，更主要的是他们还赶上了干部年轻化的好机会以及下海经商的浪潮。尽管也曾经经历过理想的破灭，但是不管是体制内的还是体制外的60后，总体来说在改革中还是获利良多的，他们在房地产市场上的购买力也是最为强大的。进入新世纪，正是成熟而且收入颇丰的60后强大的购买力以及历经商海锻炼出来的投资眼光促成了中国房地产市场在新世纪的大发展。在很多地方，60后既占到了计划时代分公房的便宜，也享受到了房地产大发展时代改善居住环境换大房子带来的收益。相对来说，70后比60后就有所不足了，但好在70后工作的时候赶上了互联网大发展的浪潮。在那个互联网的黄金时代，敢于站在潮头的弄潮儿像张朝阳、丁磊、马云、马化腾等IT精英们自然是赚得盆满钵满，买房自不在话下。即使是一般的IT民工，赶上了好时候赚上一笔再被丈母娘逼一下早早也就把房买了，实际上他们买房并不是一件困难的事情，而且由于相对进入房地产市场较早还能享受一段房价上涨的红利。所以说，尽管60后70后这两代人虽然也人数众多，但是由于赶上了好时候，自身积累的购买力比较足，再加上改善居住条件的需求和丈母娘买房的压力，进入房地产市场的时间比较早，买房的压力相对来说不大。基本判断，60后和70后的刚需在2008年之前大多已经被消耗的差不多了。由于这两代人庞大的数量和强大的购买力，他们在买房的同时一步步地也把房价推得越来越高了。而等到80后进入房地产市场的时候，面对高昂的房价只有傻眼的份了。
下面，我们再谈一谈中国的房价什么时候会跌的问题？胡温时代的这个房地产市场其实是一个需求相对供给来说大到变态的市场。这个市场其实积累了50后、60后、70后和80后等四代人的购买力，如此强大到变态的购买力即使有再多的调控政策也只是一而再的“空调”，更何况这种调控更多的时候还是惺惺作态。要想房价下跌，只有将这四代人的购买力也就是所谓的刚需都耗尽的时候房价才可能下跌。那么，什么时候才能将这些变态的刚需都耗尽了？小瞎在这里瞎提供一个判断标准：中国的房价真正的下跌将是在90后开始进入房地产市场的时候。
为什么这么说呢？90后的父母其实对应的主要是60后和70后这两代人，前面已经说过，60后和70后这两代人其实是中国房地产市场上主要获益的人群，他们赶上了好时候积攒了强大的购买力，加上他们在市场经济中锻炼出来的投资眼光，这两代人中有相当的一部分人购买了不止一套房子。实际上，当上父母的60后和70后已经顺手将他们的下一代也就是90后的相当一部分的刚需给消灭掉了。再加上计划生育的原因，90后多是独生子女，他们的数量已经大大的减少了，而他们结婚时双方父母留给他们的房产已经完全可以使他们不会再成为房地产市场上的刚需了。也就是说，在80后和90后之间的房地产市场上的刚需其实存在着一个巨大的断层。
好了，现在房地产市场上剩下的刚需就只有50后和他们的下一代也就是80后了。由于户籍制度的限制，众多的50后主要生活在二三线城市，同时历史的原因造成50后的购买力不足，买房对他们来说更多地只是一种奢求，50后的刚需其实是很微不足道的。而他们的下一代80后赶上了大学扩招和城市化的浪潮，纷纷来到一线城市定居工作。然而当他们需要买房结婚的时候却无奈的发现面对被60后和70后抬高的房价，他们的积累即使再加上他们父母的积累在高昂的房价面前显得是那么的有心无力，连付个首付都那么困难。80后注定了是要被高房价折磨的一代人，同时由于80后在网络上占有主要的话语权，这使得胡温的10年也注定了是要被80后在网络上非议的10年。
可以说，2008年之后房地产市场上的刚需基本上只剩下了80后这一代人了。刚需的数量就这么多了，不会再增加了，消灭一个就少一个了。而这剩下的80后刚需们却由于自身购买力的限制买不起商品房，只能哀求政府提供限价房和保障性住房。政府建保障房和限价房其实相当于从开发商嘴里抢夺仅剩的这点刚需，等把剩下的这点刚需耗尽的时候，也就是80后刚需消耗完，90后开始进入买房市场的时候，开发商会突然发现，曾经是那么无坚不摧的刚需怎么突然之间就没了而且永远也不会再回来了呢？
综上，可以得出以下三点结论：（1）因为90后数量的减少以及他们的父母帮助消灭了一部分刚需的原因，中国的房价真正的下跌将是在80后刚需被消耗完，90后开始进入房地产市场的时候。（2）80后注定了是要被高房价折磨的一代人，同时胡温的10年也注定了是要被80后在网络上非议的10年。（3）2008年之后房地产市场上的刚需基本上只剩下了80后这一代人了。刚需的数量就这么多了，不会再增加了，消灭一个就少一个了。
最后，80后刚需什么时候被消耗完，90后什么时候开始进入房地产市场了？小瞎试着瞎猜一下：一般现在的90后女生大学毕业后都已经22岁了，工作个几年再考虑结婚买房基本上都是在25-26岁的时候，再晚就成剩女了。所以，中国的房地产市场真正的下跌会在2016年左右。此前，政府可以通过压制积攒一部分刚需再适当的释放一下的方式，保持房价处于一个相对稳定的状态。而等到2016年之后，房地产的黄金时代将彻底的结束，房价将不可避免的真正走进下降的通道。
后记：后来看任志强的《任志强口述史》，发现他居然表达了和我类似的说法。任的原话如下：“另外，我们国家有个“代际帮助”。就是年龄越大，房子的私有化率越高。比如那些老干部啊，或者是老的家庭，享受福利分房的，他们已经不用再在房子上有过多支出了，所以，他们的这一块儿支出就转移给了子女。这个转移程度是很大的，或者是把旧房子给子女，或者是买新房子给子女。”虽然我与忙总一样不喜欢任志强的立场，但有时确实又认为他说的是真实的情况。
这个真实似乎对80后这一代后有点残酷。他们上大学的时候，教育产业化了，光一个学费就几乎快要掏光了他们父母那不多的一点积累。等到毕业工作了，才发现社会开始拼爹了，60后70后已经全面抢占了本来就够挤的上升通道了。要结婚买房时，房价已经被前面入市的人炒上天了。好不容易咬牙贷款买了房，搭上几十年不说，还有更沉重的未来养老负担在等着这第一代独生子女们。好在这时候互联网还没开始实名制，他们还可以在网上发牢骚抱怨一下。当然，他们可能会像他们的父母那样，也是有足够理由去抱怨的，光一套房子就已经折消了许多80后的锐气，为什么不能抱怨一下呢？问题是抱怨不解决问题，时间不等人，在物质条件更丰富条件下成长的更加有锐气的新一代们已经开始要步入社会了，80后们再不努力，他们可能就会成为改革开放实验的牺牲品，成为过渡的一代了。十年一觉扬州梦，80后渡过了一个被房地产搅的无处安放的青春，该到了清醒的时候了。
继续顶帖。 写得挺好 可以转载不？ 从逻辑架构上来讲，武当只分析了占中国城市住房购买者非常小的一部分群体。从这一点上来说，也可以看出来武当应该是父辈乃至祖父辈就已经进城的那个群体的成员，否则不会稀里糊涂把这个群体当做唯一群体来分析的。不知道推测的是否正确，呵呵。 河里一个2010年的帖子
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2020，房价总崩溃
如图是官方的人口统计数字,中国人口增长率从80年的千分之11.87猛涨到81年的14.55，然后高位徘徊到90年.这十年的人口高出生率,就是今天的80后.所以房价涨部分是客观原因,房价能炒起来是有先天基础的.因为有那么多年轻人要有房子成家,官府又需要钱.地皮随便一炒,就起来了.
那什么时候房价炒都炒不动呢?还是这个表格,91年起,人口增长率从千分之12.98不断下滑,98年跌破10，跌到去年的5.05。【2009年末全国总人口为133474万人，比上年末增加672万人。全年出生人口1615万人，出生率为12.13‰；死亡人口943万人，死亡率为 7.08‰；自然增长率为5.05‰。出生人口性别比为119.45。】
那么，等到低出生率的90后00后开始全面工作结婚生子了,他们人口少,买房子少,而且很多祖辈已经有房,那时候房子就是炒也没人理.
时间,就是2020年前后
你会看到,中国死亡率越来越高(这个正常,因为老年人比例越来越高),出生率继续慢慢下滑(除非废除计划生育).09年出生率为12.13‰，死亡率为7.08‰；十年后,可能两个数字会非常接近.那就是说,10年后几乎没有新增人口去消费住房.那时中国1978年前累计的被压抑的住房需求早已释放完毕,改革后第一代房产所有人开始大量过世而留房产给孙子辈.
那么作为正常消费需求的购房毕竟是有限的,投资房产就会变成平均甚至低回报的事情.地产崩盘不可避免,只是看当时政府怎么操作,是突然暴跌还是长期阴跌.
那就是中国患上"日本病"的时候
derek 发表于 2012-6-5 14:52 static/image/common/back.gif
从逻辑架构上来讲，武当只分析了占中国城市住房购买者非常小的一部分群体。从这一点上来说，也可以看出来武 ...
不对，我是靠自己进的北京，我父亲那辈还是给地主放牛的贫雇农。我观察的都是身边的一些现象，他们多是从内地中小城市或农村大学毕业后来北上广打拼的年青人。不知道他们是不是非常小的一部分群体？ 中国官方的《国家人口发展战略研究报告》提出：“全国总和生育率在未来30年应保持在 1.8左右，过高或过低都不利于人口与经济社会的协调发展。”以及“20世纪90年代中后期，总和生育率已降到1.8左右，并稳定至今。”
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悲观派：
但事实上，中国最近十年甚至十五年间，总和生育率是大大低于1.8这个警戒线的。 2000年人口普查、2005年1%的人口抽样调查以及最近10多年的每年人口变动抽样调查及生育调查均显示，上世纪中期以来中国的总和生育率一直低于1.5，从没有接近过1.8。
1992年国家计划生育委员会的38万人调查申报的全国 1991年和1992年总和生育率分别为1.65和1.52，大大低于总和生育率为2.1的替代水平。人们不相信38万人调查的结果，也没有其他可信的数据来源，大家期待着1995年国家统计局的“小普查”结果。然而结果令人失望，1995年全国1%人口抽样调查数据显示：农村育龄妇女的总和生育率只有 1.56，甚至比政策生育率还低0.2。到2000年人口普查，结果更令他们吃惊， 2000年的总和生育率甚至低到1.22。2005年1%抽样调查结果显示，2005年总和生育率也只有1.34 。
乐观派：
虽然我们的估计值与一些学者的估计值差距不是很大,但是我们所依据的数据却是完全不同的。我们的估计是完全以“人口系统”外的教育数据为基础推断出来的, 它是真正独立的、很少受到人为瞒报因素影响。因此,从理论上说,它的可信度和可靠性应该更高一些。这是在现有数据条件下我们所能够做到的最佳估计了。这项研究结果为国家人口发展战略的制定提供了坚实的数据支持。最近在全国120个县生育率观测点的最新调查数据表明中国目前的生育水平仍在1.8左右，这也进一步支持了我们对90年代末中国生育水平研究结论的可靠性。可以说，我们从教育数据推算而来的中国生育水平给出了迄今为止最为可信的答案。
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总结：
中国人口下降在可见的未来是不可避免的，更远的我也看不清。而且，2020-2030的购房主力军已经就这样了，补生也不可能。所以，2050或许房价可以稳定，2020年肯定要进入一个深不可测的下降周期 ccaaatt 发表于 2012-6-5 14:57 static/image/common/back.gif
河里一个2010年的帖子
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2020，房价总崩溃
这个文章我没看见过。我是从身边的一些现象总结的，没有数据支撑。
下一篇还会谈到基于这个模式下对房价未来走势的一些预测。 横比还需纵比，
为何在欧洲，房价居高不下。 本帖最后由 ccaaatt 于 2012-6-5 16:31 编辑
bobo0928 发表于 2012-6-5 16:16 static/image/common/back.gif
横比还需纵比，
为何在欧洲，房价居高不下。
西班牙.
自从2008以来,每年跌5-10%.算下来跌三成,再加上欧元跌
这是平均,估计炒得太厉害的或许有腰斩了 ccaaatt 发表于 2012-6-5 16:24 static/image/common/back.gif
西班牙.
自从2008以来,每年跌5-10%.算下来跌两三成,再加上欧元跌
上海的房价也有腰斩的，（高端别墅，尤其是城郊的。已松江 青浦为典型） bobo0928 发表于 2012-6-5 16:30 static/image/common/back.gif
上海的房价也有腰斩的，（高端别墅，尤其是城郊的。已松江 青浦为典型）
pigs现在也就是半路上,没跌完呢
看能不能把法国拉下水 是的，法国现在情况也不妙。我们有客户在法国。那经济是一塌糊涂。 总体来看，我觉得在中国房价的构成比较复杂，不仅和人口有关，和资源的流向也有关。10年后可能三线城市会有问题。但我相信上海等大城市的房价依旧坚挺。 还要考虑货币因素。全球经济稳定后，超发的货币我相信会体现在资产品的价格上体现出来。 bobo0928 发表于 2012-6-5 16:41 static/image/common/back.gif
总体来看，我觉得在中国房价的构成比较复杂，不仅和人口有关，和资源的流向也有关。10年后可能三线城市会有 ...
如果大趋势是下跌，我觉得不管是一线还是三线城市，都逃不过趋势。 每代人都有各自的任务，80代也一样，只不过刚好到了这个节点，稍显悲催了。 80后真是悲催啊 房子和房子，是不一样的。
中国偏远农村地区的房子现在就贬值的厉害。 有钱的早给子女买下了
没钱的等着保障房就是
看热闹 武当七瞎 发表于 2012-6-6 18:35 static/image/common/back.gif
如果大趋势是下跌，我觉得不管是一线还是三线城市，都逃不过趋势。
下跌完了会上涨吗？总是有涨有跌。资产品的价格还是和经济有关。只要中国经济还在往上，房价跌不到那里去。
我赞同你的观点，房价和人口有相当的相关性，但要考虑到人口是流动的。人口的流动带动了资源的流动。这些流动的最顶端就是像上海这样的大都市。所以我仍然相信，未来的房产市场会各自发展。
guineapig 发表于 2012-6-6 19:55 static/image/common/back.gif
80后真是悲催啊
80后虽然稍显得有点点背，但抱怨现实的只能是弱者，强者从来是正视现实去努力寻找机会的。机会都是在抱怨声中不知不觉溜走的，其实高层也知道网上抱怨声多，都在观察在看着。 bobo0928 发表于 2012-6-7 10:20 static/image/common/back.gif
下跌完了会上涨吗？总是有涨有跌。资产品的价格还是和经济有关。只要中国经济还在往上，房价跌不到那里去 ...
北上广深就像大蓝筹股，趋势来时不过是能多抗一阵而已。
不过房地产要是有个很好的调整的话，倒是可以促进经济上一个台阶，自己也可以反向获利。 武当七瞎 发表于 2012-6-7 20:00 static/image/common/back.gif
北上广深就像大蓝筹股，趋势来时不过是能多抗一阵而已。
不过房地产要是有个很好的调整的话，倒是可以促 ...
前提是能顶住这5-10年不买房，否则跌下来的就是负资产，或者零资产了。5-10年，对个人来说，周期长了点 三线城市现在搞城市化，把农民变居民，农民卖地收入，又可以和刚需一起支撑fdc几年。 话说作为一个80后，我对楼主的结论表示不赞同。{:soso_e113:} 也许90后 00后买房需求是别墅类的大户型了，所以现在的房子长期看是贬值的。北上广不好说。
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