我的房地产观察老三篇之（一）——关于按揭
本帖最后由 武当七瞎 于 2012-6-6 09:49 编辑前言：忙总闭关了，可以抽空整理一下以前凌乱发表的一些老帖子，顺带给思炎馆主捧捧人气。
这是以前写过的关于房地产看法的三篇帖子，由于不是学经济的，达不到忙总那样的理论和认识深度，都是从身边的一些现象的观察总结，如今回头审视一下，还是有很多感慨的。
下面是第一篇帖子，2006年5月写的，发表在天涯房观上，当时房观很热闹，很快这帖子就被淹没的了无声息了。
房地产观察老三篇之（一）——只有取消现行的按揭制度，房价才可能真正的降下来
在开始本文的讨论之前，先向各位看官提三个问题：
（1） 假定你是一个白领，家庭月收入上万，等着买房结婚。现在看中了一处房产，地段户型朝向都不错，就是价格贵了点，100平方米，每平方米1万元。办理银行按揭，首付要30万，但这些年你拼命工作已经有了一些积蓄，再加上父母资助和向亲戚朋友借点，首付还是能付的起的。至于月供4000元，自己省吃俭用点应该能撑得住。而且事业正处于上升期，自己预期将来收入还会增加。从你的切身感受来说，身边有很多收入还没有你高的，已经在供着房过着居者有其屋的生活了。而没有买房的人也还有一大片，看来买房的需求客观上还是很大的。但目前的房价确实贵了点，自己也曾经持币待购了一段时间，只是房价仍在持续的上涨，看不到房价下跌的希望。据说现在还有什么炒房团和外资进入在进一步抬高房价，而自己看中的这套房子还有不少人也在打听抢购，听KFS说马上又要涨价了。另外，销售说了现在买还可以打95折，眼看房价日新月异，你心中很犹豫是否要购买？
（2） 假定你是一个在地产公司工作的内部销售人员，家庭月收入也有上万。还是上面的这套房子，由于KFS老板体恤下属，规定公司内部职工可以打7折购买这套房子，你只需要付21万的首付和每个月的房贷就可以拥有这套房子了。而且这套房子市价已经涨到了100万，据说还有继续上涨的空间，即使转手卖出去也不会亏本。看来并不是无商不奸,KFS里面也有好人啊，是不是马上就出手购买了？
（3） 假定你是一个打工的农民工，吃住在工棚，甚至找不到工作的时候还睡在过街的隧道里。有一天，有一个叫KFS的大善人找到你，说给你安排个工作，包吃，每个月还给你发4000元钱，并且还给你一套住房，100平米的大房子，每平米价值1万。记住是给你的，不用交首付，而且房产证上还写着你的名字。条件是借你的身份办理按揭，用每个月发给你的4000元交月供。你几乎无法相信天上还真会有掉下馅饼了好事了！什么？怕将来没钱交月供房子被银行收走了？算了吧，本来我就是睡在街头的，大不了再回去睡就是了，现在能享受就先享受着吧。还等什么了？
好了，言归正传，轮到我们无奸不商的KFS登场了。
我是一个KFS，最近在一个好地段弄了一块地，找了一个自称是国外的设计师（其实也就是起了个洋名）设计，建造了一栋楼。房子盖好了，都是100平方米一套的好房子了，先算算成本吧。买地、缴税、交纳各种费用还有跑关系的费用折算成房价平均是每平方米3000元，这可是真金白银上交给ZF的。各种设计、建筑、安装、人工、销售的费用加起来折算成房价平均是每平方米1000元，嗯，先定个每平方米5000元的价格卖吧。每平方米净赚1000元，利润是25％，开盘喽！
开盘第一天，KFS去售楼处转了一圈，被眼前的景象惊呆了，那是人山人海，挤的水泄不通啊，不少人都是扎帐篷排了两三天的队在等着开盘啊！看来我这点供应是远远满足不了市场的需求啊！没办法，涨价，涨价，市场经济，由市场来调节嘛。
于是开发商回去马上把房价提到每平方米7000元，这样每平方米就可以净赚3000元，利润是3000除以4000等于75％，哈哈，这回可要发了。不过这价太高，要是卖不出去怎么办？不管它了，反正等着买房的人还排着队了，先放几套出去看看情况，嗯，我还是再去售楼处看看大家对涨价的反应吧。
排队买房的人果然走了不少，但还是有一批人还在认真的听销售的介绍：“你瞧我们这楼盘，这地段，那可是三环里面的绝版豪宅，交通便利，上班上学购物都省时省力啊!再看这设计，那可是外国的设计师设计的具有欧洲风情的建筑啊！再看这质量，那可是德国工艺，绝对是房产中的宝马！啥？您嫌贵？您可是亲眼看到的，那么多人都在排队等着买我们这房了，就这地段，您就是买了放那里出租都发了。再说了，买的人这么多，估计明天这房价还得上涨，内部消息告诉您，我们老板发话了，这房可能会涨到每平方米10000元。10000元啊，一套房子您就是转手卖了都净赚30万啊！我都说了，咱这可是房产中的宝马，宝马中的母宝马，是会下金蛋的母宝马啊，还犹豫什么了？”KFS心中暗自期许，嗯，这销售没找错，等房子卖出去了我要好好奖励奖励！果然，有不少人在升值的鼓励下，买走了一批房子。
KFS心里有点不高兴了，这销售卖得太好了，不行，我还得涨价！就涨到每平方米1万吧，我要让大家都知道我KFS是讲诚信的。每平方米1万，我每平方米就净赚6000元，这利润就达到了150％，哈哈哈哈！不过，这房子要是太贵没人买怎么办？嗯，没关系，能卖几套就卖几套吧，实在不行就在内部认购。我看这销售不错，就给他打个七折吧，每平方米7000元。他可是内行人，是他说的每套转手都能赚个30万，还怕他卖不出去吗？再说了，现在人人都想跟销售套个近乎，特别是那些炒房团，让点利润空间让销售和炒房团他们合伙去炒炒房，没准还能把房价更炒高点卖得更好了？有钱给他赚，他还不争着抢着买？他还不对我感恩涕零，当牛做马？反正怎么说我都能稳赚个75％以上了。
这时售楼处只剩下几个还在犹豫的白领了。“to be or not to be?”买还是不买？这是个问题。“观望了这么久，房价也没看见下跌过，要结婚要生小孩这可是等不及的啊？看样子这房价三五年之内是降不下来了，而且听说最近有外资看好房地产正在大举进入了，等它们进来还不更要涨啊？还是买吧，反正咱也不算穷人，首付也够了，而且买了做投资没准咱也能跟着赚上一笔钱了？”于是KFS又以每平方米10000元卖出了好几套房子。
房价在炒房团和外资进入声中又继续上涨了，这回涨到了每平方米15000元。据说ZF也开始对房价进行调控了，首付要提高到50％。这个时候，有钱的人买得起的早买了，没钱但有权的人也通过KFS的内部销售价打折买了甚至转手了，剩下没钱没权的人面对这个房价基本上也心有余而力不足了。售楼处除了KFS自己花钱雇的民工当托之外门可罗雀。KFS有点着急了，看着这些民工，突然恍然大悟，不由喜从心来，民工真是我们KFS的衣食父母啊，这回卖房子的事情就指望这些民工了。
KFS马上去招募了一批民工，那待遇优厚的连大学生都眼红。包吃包住，每个月还发4000元。而且人家那住的还是绝版豪宅，都还有房产证的，房产证上白纸黑纸写的是俺们民工的名字啊。这可是天下掉馅饼的好事，眨眼之前咱民工不光有了高薪的工作，还有了自己的房产，这还不任由KFS摆布了？您说乌鸦是白的那当然就是白的了，对不？当然了，天下也没有白吃的宴席，民工需要付出的只是身份证明和月收入证明，证明自己有能力有资格买房呀。这不月收入4000了嘛，当然有能力买房喽。
啥？您要怀疑民工能不能交得了首付？一套房子100平米，每平米15000元，这就要150万元，30％的首付就得要45万，你一民工能交得起吗？嗨！这还不简单嘛，不就45万元嘛，反正钱是交给我KFS的，民工也是我雇来的，我说民工已经交了我45万首付就算交了，我说什么就是什么，我自己愿意吃亏关你什么事情？当然了，我也没有白吃亏，这不还有银行的剩下70％的贷款也进帐了嘛。150万的70％是105万，我不过是招了个民工就赚了105万。那民工你还是先睡工棚吧，房子虽然是你名下的不过发你的工钱都在交月供，连物业都交不起。得，你还是继续住隧道吧，连工棚都省得搭了。
嘿嘿，KFS这会可真的乐了！105万减去成本40万还剩65万，这利润率可是65除以40是162.5％啊！您别看那个叫比尔什么盖子的是世界首富，咱干这行的一点都不比他赚得少。那小平民百姓买不起房怎么办？该怎么着就怎么着呀，反正这房子本来就不是为你们盖的。您这么高的房价还敢杀进来，不是钱多得烧手就是脑子有问题。我们的房子本来就是准备给银行盖的，我们KFS的工作就是盖好了房子把钱从银行往自家里搬。至于还贷嘛，去找民工要吧，反正他本来也该是睡隧道的，他也无所谓银行收不收房子了。
听说又要提高首付比例了，要提高到50％了，KFS你不怕啊？哈哈，这银行真是咱们KFS的娘家人呀，关键时刻喜欢雪中送炭，正好又找到涨价的理由了。只要你敢把首付提高到50％，我就敢把价格涨到20000元一平方米，一套房子还是能从银行运个100万出来。反正价格涨到这一步，真正买房子的人早都出局了，就剩下我KFS、投机客和银行之间的博弈了。只要你银行有钱还想往外贷，只要你不把首付提高到100％，那我就有办法从银行贷到钱出来。要是这个时候还有什么土大款和神经病来买房，那每套可赚的就不是100万这么少了。怎么，怕出事？出了事不是有那个睡隧道的民工在担着嘛，我赶紧把钱转移到国外就功德圆满了。你以为那外资进来是为了帮老百姓盖房的啊，还不是想跟我们一样盖个房子从银行往自家里搬钱的啊！所以这土地的拍卖价才被抬得老高！搞的我现在再想圈块地，得给ZF上交更多得钱了。外资不是深谙此道那里敢杀进来啊？哈哈哈哈，这就叫做“英雄所建略同”。
各位看到这里可能还有些不大相信，这银行怕没这么好骗吧？这美国不也是搞按揭这一套的，咋就没听说人家这么从银行套钱了？美国不一样，人家有完善的个人信用体系，每个人收入多少交多少税那银行的帐单上记得清清楚楚的，人家的银行是自负盈亏的，每贷出一笔钱都要掂量能不能收得回本，你有没有能力买房子心里亮堂着了，想骗贷除非你不想在地球上混了。中国就不一样了，你收入有多少谁也没个明白帐，你个人的信用等级也没办法审查。再说你贷款买房子也是为了帮我完成每年的贷款任务，你贷的越多我越高兴呀。按说按揭这个制度是个帮咱普通老百姓花明天的钱园今天的梦的好制度，可是在中国却成了银行不良贷款的黑洞，这就是“淮南为橘，淮北为枳”，水土不行没办法。
照你这么一说呀，我们小老百姓心里可是拔凉拔凉的。房价这么高，贷款买房吧，一不留神就成了房奴；提高首付我们就更买不起房子了，你还嚷嚷取消按揭制度，那我们不是更没有指望了？叫我们住哪里去啊？别急，听我说，关键时候还是要相信党相信政府的。只要ZF关键时刻出这么一手，立马包大家都能买上房子。什么招？取消商品房的按揭制度，100％的全款才能买房；同时建大量的限制最高价的廉价经济适用房出售给老百姓，并对限制最高价的廉价经济适用房继续提供按揭贷款。此招一出，房价要是不跌上帝都不相信，这就叫做“釜底抽薪”。在出这招的时候事先通知一下海关，留意一下卷款出逃的KFS。反正KFS也不是没缝的鸡蛋，找个合理合法的“诈骗罪”的罪名安到他们头上并将其收入充公相信大多数人都没意见。还有，千万别去相信那些口头上为人民担忧，怕提高首付人民买不起房大谈什么刚性需求的所谓专家的话。房价涨到这个程度，有能力买的起房的并不多了。您要是真觉得自己有钱啊，咬牙忍忍等到房价再降回每平米5000元时，说不定您现在付首付的钱都够买一整套了，何必赶着去当房奴了？
这样做有什么后果了？对政府来说，相当于给高昂的房价踩了急刹车。记住，是急刹车，不能慢慢地提高首付，让KFS有机会拉高出货。虽然政府靠出让土地的收入减少了，但赢得了民心，尤其是国际局势动荡的今天更需要团结大多数人民在党中央的周围，我们坚决拥护真正为人民利益着想而不是既得利益着想的人；对房地产的上游产业水泥、钢铁等产业来说固然会受到很大的冲击，但是干这行的心里都清楚房价迟早都有一跌，不如把长痛变做短痛。而且可以由ZF出面建大量的廉价经济适用房提供给真正有需求的人来缓解这种压力，将影响控制在一定范围内不至于对经济引起大的破坏；至于国外进来的热钱本来也是没安好心，用这招一举将其套牢在中国的楼市里面，留下为中国的经济做贡献。这就要求在出这招的时候一定要干净利落，可以多向香港的同志取取经。没收的KFS骗得的钱也正好上交给ZF以稳定银行的金融系统或去促进其它行业的发展；大多数买不起房子的穷人由于ZF提供的廉价经济适用房和按揭贷款而得以安定，当然在这个过程中要加强管理监督，将这些房子能真正帮助到穷人；至于对那些在房子每平方米7000元的时候购买的人来说，要么已经在上涨的过程中通过倒卖已经赚到钱了，剩下买房自住的仍在坚持咬紧牙关还贷，好在当初出手的早，能将损失控制在承受的范围；至于那些在每平方米10000元才入市的高薪白领们就有点惨了，能力强的可以继续涨工资的还能自救，至于承受不住的只好自认倒霉了。好在这些所谓精英们已经在职场把心理素质修炼的很过硬了，而且他们始终相信自己是有能力的，大不了房子收了重新再来过，对社会和谐的影响不会太激烈；至于那些在每平方米10000元以上买入的钱多的烧手的大款或神经有问题的人来说，实在是没办法同情的了。
最后，再说一下那个民工。他可能是真实存在我们身边的人，也可能是一个虚拟的代号。反正在这场游戏里面他的作用只是提供一个身份的证明，发生的一切对他来说都象是身边的一场梦。本来就是躺在过街的隧道里面的，再去躺也没有什么不好意思的。就是房价跌了工作不大好找，希望能去ZF开发的廉价经济适用房工地上谋份差事，实在不行回家种地也可以，反正种地也不至于饿死吧？就是闲暇的时候躺在田埂或者路口边也会不由自主的犯疑：“曾经，老子是否也阔过？”
后记：回头审视自己的这篇文章，比较现在房价的涨上天，还是发现自己当时很多想法还是很幼稚和不成熟的。幼稚的一方面是没想到中国的开发商会这么无耻，当时觉得夸张的不能再夸张的房价现在都已经变成了现实，而且还变成了现实中很便宜的那种价格。就像电影《大腕》最后那个段子说的一样，6000美金起的房价如今也不是什么稀罕事了，真是没有无耻，只有更无耻。幼稚的另一个方面是没想到美国的开发商居然比中国的开放商还要无耻。2006年5月的时候我还没有下河，那个时候估计自己也是愤青队伍中的一员吧，对美国也抱过不切实际的幻想。没想到这个幻想在2007年很快就被美国的次贷危机给打碎了，后来才发现美国的次贷危机不过是我在文中说的开发商雇佣民工买房子套贷款的最劣等的手段而已，好在美国的泡沫爆在了中国的前面，只是我们自己究竟有没有接受美国的这个提醒了？现在还不好说，等再看看吧。
顶贴！ 顶顶顶！！！ 北京现在的房价直逼曼哈顿，queens，brooklyn直流直接被秒杀。
呵呵，04年的时候，我在北京服务过的一个开发商，就到处找身份证，就用一下，白给5万块钱，呵呵。主要目的就是先把银行的钱贷出来。房子在更名。反正有的是办法 所以房价不能降嘛，一降银行就受不了了。 成长的轨迹~ 房价一降，银行立马成地产商了。 theodore_pan 发表于 2012-6-4 12:15 static/image/common/back.gif
北京现在的房价直逼曼哈顿，queens，brooklyn直流直接被秒杀。
说是这么说，但北京人民买房子的热情现在依然强悍，或许将来会有很多专家会跳出来证明北京的房价比曼哈顿高的100个理由。人有多大胆，地有多大产，呵呵。 far8008 发表于 2012-6-4 12:17 static/image/common/back.gif
呵呵，04年的时候，我在北京服务过的一个开发商，就到处找身份证，就用一下，白给5万块钱，呵呵。主要目的就 ...
美国的次贷也是这个模式造成的，并且美国人还创造性地想到发债来把炸药包传递给别人。中国的这个炸药包目前看来是在地方债里面，将来会在谁手里爆炸还不好说了。 本帖最后由 武当七瞎 于 2012-6-4 17:14 编辑
阿雷 发表于 2012-6-4 15:03 http://www.sychaguan.com/static/image/common/back.gif
所以房价不能降嘛，一降银行就受不了了。
所以银行就必须印钞票从老百姓的户头上抢钱了。 derek 发表于 2012-6-4 15:17 static/image/common/back.gif
成长的轨迹~
成长是需要代价的。如果时光能重回2005年之前，只怕人人都想囤积两套房子了。 就是假按揭嘛
开发商赚钱的手段比这个多得多了
不过，我现在认识到，表面上“赚钱”的开发商实质是中国银行的白手套
根源在于中国银行的盈利手段太差 住房按揭其实是中国银行风险最小利润最稳定的业务。
中国的老百姓可能是世界上最勤劳最平和的老百姓，做他们的按揭是最有保障的。 武当七瞎 发表于 2012-6-4 17:54 static/image/common/back.gif
住房按揭其实是中国银行风险最小利润最稳定的业务。
中国的老百姓可能是世界上最勤劳最平和的老百姓，做他 ...
还有首付呢 顶 开发商没钱了:
@潘石屹: 喜讯：刚刚我们公司获得一笔银团贷款6.26亿美元，年利率约4.6%。感谢这十二家银行的支持，工银澳门、汇丰、渣打、恒生、永隆、星展、交通银行、大丰、中信国际、永亨、巴克莱、苏格兰。 最近热闹的新闻是银行股破净了。
对银行的前途还是大大的问号。 ccaaatt 发表于 2012-6-5 17:17 static/image/common/back.gif
开发商没钱了:
@潘石屹: 喜讯：刚刚我们公司获得一笔银团贷款6.26亿美元，年利率约4.6%。感谢这十二家银行 ...
如果这⒍26亿美元换成人民币，这个贷款利率相当优惠啊，这是卖给外资了吗？ 武当七瞎 发表于 2012-6-6 18:32 static/image/common/back.gif
如果这⒍26亿美元换成人民币，这个贷款利率相当优惠啊，这是卖给外资了吗？
年利4.6
对咱们来说忒便宜，对老外来说已经不错了 “本来房地产行业应在2008年的时候完成这个调整的，”郁亮说：“就像洗澡一样，洗到一半突然把我们拉起来了，拉起来之后过两年再洗一次澡，我真希望让我们一次洗完算了。大家应注意把稳增长放在更重要的位置后面的那句话——稳定和严格实施房地产调控政策。很多人忘了这句话，我们看得很清楚的。所以，让房地产行业让调整到位，我们才可以对未来经济多做贡献。” 昨天傍晚在小区公园里带孩子玩，旁边椅子上坐着的中年女性手机响了，接着听到以下对话：
（中年女性是东北口音）喂，那位？...中介的，你那个中介的？...是**中介，你想看那套房，我现在有30号2楼两房的，38号一楼两房的...欧，30号的...我姑娘说最低245万，不能再低了。要不是今年她毕业，工作找到其他地方，她还真舍不得卖...那你明天带他过来看看吧。
我在旁边不动声色的、心中暗自嘀咕：知道小区的投资客多，但这种还没毕业，就拥有多套房产的大学生的妈（四五十岁的模样）在旁边倒卖房的实景发生在眼前时，还是让我震撼。
联想到开豪车接送孩子的东北口音的30多岁的妈妈们，真不知道多少东北富人就在身边。可在东北出差时看到的景象与身边的情景反差如此之大，富人是远远的抛大众于身后呀 好帖！！ amyxiao 发表于 2012-6-7 11:12 static/image/common/back.gif
昨天傍晚在小区公园里带孩子玩，旁边椅子上坐着的中年女性手机响了，接着听到以下对话：
（中年女性是东北 ...
到豪宅区去，都是有钱人，呵呵 顶 顶{:soso_e195:} 本帖最后由 武当七瞎 于 2012-6-7 20:07 编辑
amyxiao 2012-6-7 11:12 static/image/common/back.gif
С棬
...
这种情况也遇见过。有从地方到北京上大学的，家里有钱的就提前给在北京买了房。等毕了业，坐享一段房价上涨的红利，又从学校抱的美人归，事业爱情两不误。
人生还是要打提前量的。 amyxiao 2012-6-7 11:12 static/image/common/back.gif
С棬
...
дηУ飬
万里风 发表于 2012-6-5 19:43 static/image/common/back.gif
最近热闹的新闻是银行股破净了。
对银行的前途还是大大的问号。
股价下跌是价值投资者最高兴的事情。 美国的次贷危机与楼主在文中说的开发商雇佣民工买房子套贷款不大一样。美国的房屋销售中，新房销售大致相当于旧房销售的10％，所以次贷危机的受益者，除了发贷款、卖MBS的，就是2004～2007卖掉房子的人。开发商赚了些钱，但有限。而且，次贷危机从根本上是华尔街搞起来的，不是开发商弄的。
页:
[1]