【欢迎拍砖】我的房观
本帖最后由 bayer 于 2012-6-1 23:17 编辑本文写于2011年末至2012年初，只是本人的一点粗浅观点，一直苦于没有人探讨，现成了黑虎帮的普通帮众，斗胆把这些文字放上来，请各位大牛多多批评指教。
时过境迁，我的一些观点也有了一些变化，为了保证当初的观点的延续性，所有的文字都未经修改，欢迎mang总和各位大牛拍砖！
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房价持续上涨，连续两次调控都未能阻挡住其上涨的步伐，在北京、深圳等地，甚至出现了越调控涨速越快的情况。住房问题被民众称为新“三座大山”之一。那么，这一切问题的根源在哪里呢？
世界发达国家对住房有一个大致相同的态度和立场，即政府对住房问题负有不可推卸的责任。这一点从一些国家的法律规定中可以清晰地看出来：
在英国，1919年，英国颁布了《阿迪逊法》(又称《住房和城镇规划法》)，明确规定：解决住房问题属于公共事物，政府应对公共住房建房提供支持。资料显示，在1946-1951年间，英国政府负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78%，由于政府的努力，住房短缺问题以最快的速度得到解决。
在荷兰，早在1901年荷兰就颁布了《住房法》，明确规定：政府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范，政府在住房市场中扮演决定性的角色。其宪法中更是强调，“提供充足住房”是政府的责任。1974年，荷兰又颁布了《租房与补贴白皮书》，强调“住房政策的目标就是为低收入阶层提供合适的住房”。依据法律规定，荷兰政府共建造了239.36万套公共住房，这一数字在人口不多的荷兰是相当惊人的。
在美国，1937年，美国联邦政府出台了《住房法案》，授权地方政府成立公共住房委员会负责低收入家庭的公共住房建设，居住者只需支付较低的房租。1949年，美国修订的《住房法》批准政府建造公共住房，美国建造了大约130万套公共住房，这些住房绝大部分建造在市中心，而不是像我国的经济适用房那样建造在偏僻的城外。随后，美国又陆续颁布了诸如《住房和城市发展法》、《住房和社区发展法》等法律，住房的公共特性因此得到保证。
显然，政府对住房公共产品特性的足够重视是问题的根本。1998年，我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文)，明确“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商建造的商品房，开发商建造的商品房只占大约10%。
23号文的总体思想与西方国家一样，强调了住房的公共产品特性，也强调了政府的责任。如果依照这一思路走下去，我国房价绝不会到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)，把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”，同时，把房地产业定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。从此，住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆。地产大鳄潘石屹闻听激动地说：“都是利好消息，只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。”(详见新华社《瞭望东方周刊》沈晓杰文《房地产业成暴富制造器八年房改为何催生社会不公》)。
央视12月9日报道 中国经济一方面增长势头依然强劲，另一方面在国内外多种因素推动下，也出现了物价攀升，通胀压力不断增大的情况。通过对100位经济学家和企业家进行的问卷调查，记者发现，73%被调查者认为当前中国的通胀情况比较严重；有15%左右的被调查者认为通胀情况已经非常严重；也有 12%左右的被调查者认为中国当前的通胀情况还不严重。央视《经济半小时》2010年12月8日播出节目《前瞻中央经济工作会议——百名经济学家企业家大调查(上)》，以下为节目实录：
一年一度的中央经济工作会议即将召开，眼下十一五规划已经进入了最后的倒计时，十二五规划正在加紧修订，即将出台。与此同时，中国经济也呈现出前所未有的复杂局面，一方面今年的经济增长依然势头强劲，另一方面在国内外多种因素推动下，也出现了物价攀升，通胀压力不断增大的情况。如何判断和认识当前的经济形势，如何探寻中国经济持续稳健增长的路径？在中央经济工作会议前夕，我们《经济半小时》栏目就当前国内外经济热点问题对100位经济学家和企业家进行了问卷调查，共收回了有效问卷100份整。今明两天，我们就来看看他们的看法和观点。
调查问卷的第一个问题是，您认为明年中国经济的首要任务是什么？43%的人认为是调整经济结构；有38%的人认为是遏制通货膨胀进一步加剧；12%的人认为是启动十二五规划。有7%的人认为，明年经济的首要任务是防止GDP增速过快下滑。
尽管通胀已经成为最近以来的一个热门名词，但仍然有43%的人认为调整经济结构是明年中国经济的首要任务。
半小时观察：实现目标需要新智慧
上周召开的中央政治局会议提出，明年实施积极的财政政策和稳健的货币政策。这是继1998年，我国为应对亚洲金融危机，转向实施积极的财政政策和稳健的货币政策之后，再现出现“松与稳”结合的调控组合。这个政策走向与我们调查的结果不谋而合，明年的中国经济将继续呈现出复杂多变的态势，这一方面是因为世界经济冷暖不均，欧美日发达地区仍然经济低迷，复苏前景不明，货币政策多变，另一方面在于中国经济需要完成多重目标，尤其转变经济发展方式，既包括微观层面的产业培育和调整，也涉及到制度层面的综合改革。这就好比做数学题，从小学的算术题，现在做到了大学的多元函数。如果我们依然拿加减乘除来计算，肯定很难解开答案。在十二五开局的时候，中国经济能否精彩亮相，我们不但需要新政策，也需要新的眼光和智慧。
房事 二 按下葫芦浮起瓢
中国人民银行10日晚间发布公告，决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率50个基点，这已是央行年内第六次上调准备金率，目前已达到18.5%的历史高点。此次调整后，主要金融机构存款准备金率将达到19%，后续上调空间比较小。
截至今年11月末，广义货币(M2)余额71.03万亿元,同比增长19.5%，增幅比上月高0.2个百分点，比上年同期低10.2个百分点；狭义货币(M1)余额25.94万亿元,同比增长22.1%。
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内：
国家统计局公布10月份CPI增速4.4%。
官方统计农产品价格趋稳。制成品，通胀压力较小，3C产品、汽车、工业品价格平稳。多数产业产能严重过剩。资源性产品水电油气受行政干预影响暂时保持稳定。
由于长达两年的流动性释放，负利率状态长达11个月（2010年2月CPI2.7% 超过一年期存款利率），导致通胀由预期转为严重的现实压力。
外：
美国重启第二轮量化宽松政策（6000亿美元，月均750亿），由此引发新一轮美元贬值和国际大宗商品价格上涨，又从外部进一步强化了国内的通胀压力。
日本继续维持基准利率零至0.1%不变，量化宽松规模（35万亿日元，约合4321亿美元）。
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内外因素共同作用是通胀已经成为现实，央行通过加息和提高存款准备金率进行政策性收紧，但是拐点可能会在明年年中出现。即通胀仍将持续较长时间。
由于担心热钱流入加剧并加大人民币升值压力，加息会比较谨慎，很可能出现在明年一二月份。
住房的投资投机仍然会持续一段时间，一线城市的房价仍将继续高位运行，直至第三轮的房地产调控政策落实。效果出现会在2011年下半年。
但根本性解决，将在十八大召开之后2013~2014年，政策调整（分税制改革，解决地方财政），25岁适龄人口进入下降区间等才是最大两只靴子。
这也是第五代领导集体的第一项政绩。
11月 CPI指数5.1%。
晚上溜达到西边的小店里吃米线，价格倒是没有变化，只是发现分量少了不少，只能占据盘子中央一块小小的地方，而隔壁那家好吃的包子铺已经歇业好几天了。
等餐的时候，和老板聊了会，听着他抱怨日常支出不断上涨，蓦然发现他的烟又下降了一个档次。晚饭后又去了常去的便民小店看了看，看着他因为舍不得开暖气在四处透风的临建房里缩成一团，通胀对弱势群体的影响开始越来越大了。
尽管我不喜欢默克尔那样的老愤青，但是她是一个值得尊重的诚实的人。默克尔认为德国不应该再为欧洲那些懒惰贪婪的工会成员和政治家付出太多的代价，所以率性的主张欧元已经没有存在的必要。这也代表了社会中上阶层的普遍的想法，看看奥黑的公共医疗计划通过的多么艰难，是去了议院多数席位席位，又再次通过减税来讨好中产阶级们。当危机来临之时，弱势群体往往是受创最深的那一部分中产阶级又会搬出moral hazard的说教来为自己的自私辩护。
伯南克拒绝古典经学派的自然波动说法。他相信，经济危机出现后人们处于自保的目的，都希望持有货币减少交易来规避风险，造成货币流动的停滞，如果不立即补充流动性到经济链条中，经济就会崩溃，而损失更大。所以，如果想要让经济走出崩溃、复苏、兴旺、过热、崩溃的怪圈，就必须以货币和利率干预市场。这样，想必参众两院的质询国际上的反对都不能阻止伯南克继续实行定量宽松政策。
这也算是米国人的老招数了，一旦国内经济不振，必然通过种种手段避免欧元走强，跟新兴国家玩贸易壁垒。
所以大致可以判断，美联储会继续打撒金钱、欧盟会四处灭火，但是欧元不会崩溃。
以我们的政府说法是明年保增长，同时以行政手段干预价格，压低CPI。下一轮的房地产调控可能要等等了。但是限购限贷、契税调整、政策监控会越来越严格，同时土地供给量会持续加大。但是这只是治标，治本还是要让地方财政有能够替代买地的选择。
大规模保障房建设、高投入资本扶持新兴经济，利用经济泡沫继续把危机向后递延，把拖字诀发挥极致，一方面保证大家饿不死一方面用空间换取时间，等待复苏。
在泡沫的前提下，当行政干预物价时，通胀并没有离去，我很喜欢的一个blogger的看法是将会出现大范围大规模的短缺，一切即将往左转，一切即将进入计划经济的魔障。
我没有那么悲观，但是低技术含量的中小企业会大批死亡，肥的拖瘦瘦的拖死，又到了一轮洗牌时。老头的那一摊子已经难过了一年了，看来还要继续难过一段时间了。
至于解决之道，周其仁给出的药方是扩大进口，我非常赞同。不单单是民用技术产品的进口，受巴统协定限制的高新技术和军事技术才是政府垂涎已久的大蛋糕，在俄国人吃完老本没什么好货的时候，欧盟必然是政府的下一个目标，一个缺钱养家一个钱多的花不掉，让我们拭目以待。
2013~2015年，在享受长期的人口红利之后，中国劳动人口数量将从增长转变为平稳，然后逐渐下降，多数人预期这个经济增长的重要动力将逐渐消失。
在过去的20多年里，充足的劳动力供给和高储蓄率，为中国经济的告诉发展带来了巨大的助力，其对人均GDP的贡献超过了25%（根据机构研究报告，目前中国经济增长的27%得益于“人口红利”，与此前“人口红利”对日本、新加坡等国经济腾飞的贡献率基本相当）。
任何完成了人口转变的国家，都会出现人口红利。但最早实现人口转变的西方发达国家，人口转变因经历时间较长，人口年龄结构变化和经济增长的关联并不十分明显，也很少有人注意。而许多新兴工业化国家尤其是东亚国家因为人口转变的历程较短，只用几十年的时间就走完了发达国家上百年才完成的人口转变历程，人口年龄结构变化和经济高速增长之间因而表现出了非常强的关联性，人口转变给经济增长带来的“红利”效应开始被越来越多的人所注意。
日本是亚洲最早实现人口转变和经济腾飞的国家，“人口红利”也出现得最早，大约开始于1930~1935年，结束于1990~1995年，持续了60年左右的时间。其他亚洲国家和地区包括中国、韩国、新加坡、香港、泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾和越南等在内，差不多在晚于日本30年后出现“人口红利”，目前这些国家都正处在人口的“红利”期。
从中国的发展趋势看，在中国人口大事记中有三个至为重要的现象，即人口抚养比开始下降（20世纪60年代中期）、总和生育率显著降低（1970年－1980年）和正式实施一胎化政策（1980年）之间，从时间上看没有丝毫的一致性或因果关系。
我们的父辈大多出身在建国后第一次生育高峰，虽然在我们出身的年代已经有较为严格的计划生育政策，但是由于适龄生育人口总量很大，导致我们这一代人的绝对数量仍然是一个惊人数字。
走过高考的人，想必对2000~2005年左右的巨大的应届高考人数记忆犹新，为了解决这个问题，国家想出了扩招的招数。同时为了解决每年新增的涌入社会的劳动力人口的工作问题，为了保持稳定，国家必须保持经济的高速增长，只有这样才能提供足够的就业岗位。
衣食住行，在解决吃饭穿衣的问题之后，房事摆在了每一个中国人面前，房改实施之后，国家已经把包袱抛给了社会，在那个把市场视为万应良药的年代，住房、教育、医疗开始逐步走向双轨制，凡是体制内的国家解决有困难的一律扔给社会。
从此正式进入酷睿2双核时代，外核是低估人民币靠血汗工厂外贸倾销，把剩余价值实现货币汇兑，从而积攒了巨额外汇储备，内核靠住房铁公鸡带动，拉抬经济增长率，GDP疯长。好了，人人都有工作人人都有面包甚至有肉吃。社会稳定，歌舞升平，一切都是这么完美。
政府赚得盆满钵溢，普罗们口袋里多多少少也有了一点余粮。那么买房子吧，这么多的年轻人总要结婚总要有个自己小窝，每个准女婿背后都有一个丈母娘，每个进城务工的农民都希望在城市里有属于自己的一片屋檐，体制外的富人也希望能住的更加体面。
这是多么巨大的刚需，在影帝为了拉动内需绞尽脑汁的时候，房地产成了最佳选择，于是2003年8月，国发18号文——《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台了。
当年对政策关注的人，想必对同年6月的银发121号文——《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》有所印象。
“商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。对房地产开发企业已发放的非房地产开发贷款，各商业银行按照只收不放的原则执行。房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的30％。”
“各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理，在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前，审慎发放此类贷款。对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。”
“借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。”
“购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。”
有兴趣的人可以搜索这两份文件，时至今日，遥想当年，感慨万千……
太长了，干货在那
言简意干
这个，没耐心看下去 太长了，我觉得归根结底，就是政府把住宅当成了赚钱的工具 确实长了点，没看完。我的看法很简单：高房价1是获得城市化资本2是蓄，吸水池（跟陈云高价点心糖果同个道理）3是统治模式：这个复杂点：
A：20多岁毕业，工作几年自己加双方父母凑齐首付加装修结婚后养小子还贷完估计40多了，世事明了过了冲动的年龄了
如我等40岁上下忙着为十来年后小子的大学，结婚费用积蓄了。
B：房价每年以可承受的幅度升高，给有产者一个虚幻的财富感觉，有家有产了，大家都懂的。 什么乱七八糟的一大堆，东拼西凑的想说明什么呢？
没有房子这个吸金兽，人民币的货币洪水早就漫山遍野了，因为物质财富包括能源消耗很多都被出口了换成酶元白条了 那时候领导催着要买房子，为了说服她，写了一大堆乱七八糟的东西总的意思就是房子要跌，那时候还在读书忙着写论文，所以东扯西拉的凑合着写，结果房是没买领导也辞职走人了{:soso_e105:} 你这篇文章的最大问题就是标题是我的房产关，结果绝大多数是别人的文章，你这是让读者写读后感？ ssun1cn 发表于 2012-6-1 23:13 static/image/common/back.gif
你这篇文章的最大问题就是标题是我的房产关，结果绝大多数是别人的文章，你这是让读者写读后感？
:P
我觉得《我的房价逻辑》还是比较“我的”。 长了点. weakleilei 发表于 2012-6-1 23:16 static/image/common/back.gif
我觉得《我的房价逻辑》还是比较“我的”。
就是 全文引用给个链接就行么，贴那么长 没看到那里有逻辑 散乱长，缺乏说服力，楼主没用心，也难怪领导辞职了 derek 发表于 2012-6-2 21:33 static/image/common/back.gif
散乱长，缺乏说服力，楼主没用心，也难怪领导辞职了
楼主编辑过了这下好多了，房产涨跌主要是信贷问题，目前是作为政府收入来源，这和现阶段房产税搞不了也有关系，其实中共经济发展方向自朱镕基时代就明确了，美国道路，其它问题是如何掺入中国特色 只一句，以后房价跌还是涨，跌跌多少，涨涨多少，简单明了，不就完了么？
我看啊，我朝的大人们，有点智商的都不能让房价跌，跌大发了，以前买房的怒了。涨多了，年轻人怒了。
不过相比来说，还是以前买房的人实力强大一些。没必要得罪他们，就维持现状吧。挺着呗，反正挺不住了，第一个死的不是自己。谁管那死后洪水滔天？
现在某些人还幻想搞房产税，好让地方政府不卖地也能来钱，以为老百姓傻啊！就不交怎么地？有本事把全国所有人名下房产都公示出来，看谁不敢？没有明确产权归属怎么征税？就算征，我看也只能是在转手交易的时候补齐。
所以总结一句话，有需要还买得起就买；买不起就忍。要相信曙光就在眼前，不用忍耐太久。
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