【搬家】我的房价逻辑
此文于2007-11-22, 09:18在单位内部网某小论坛发表，当初目的是希望能让同事从一个不同的角度看问题，并抓住难得的回调机会。（据此入市，风险自担。）由于自己懒惰懈怠，许久都没写一点稍微能拿的出手的东西了。受到忙总感召来到这里，总觉得应该弄点见面礼。不得已，炒了一次冷饭，希望大家高抬贵砖，别拍的太狠。
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（正文）
房价为什么居高不下，看了各方说法，总觉得没说到点子上。宏观调控为什么每次都是反效果，也没有说到点子上。经过一段时间的研究，我说点自己的看法。我至今没有见过类似的看法，应该算原创吧。
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两税制前，税收差不多是三七开，中央政府拿三，地方政府拿七。
两税制后，税收还是三七开，中央政府拿七，地方政府拿三。
但：公务员、教师、医疗卫生等地方政府还要养，道路交通地方政府还要建，政绩工程还是升官的一条路。等等都需要钱，但钱被中央政府收走了，怎么办？
幸好：中央政府没有涸泽而渔，给地方政府留了条活路，这就是土地出让金。还有就是教育医疗甩包袱高收费。
地方政府是华山一条路，被中央政府拿走的，不在卖地上赚回来，就要破产。人家中央给咱政策了，咱能不用吗？
问题：当初地价低啊，卖不上价，怎么办？
聪明：房子和粮食，都属于生活必需品。垄断起来，就算你卖到天价，老百姓也要买不是？怎么让价格涨起来？限制供应，供不应求就行了。你老百姓能不吃饭吗？只要供不应求，100块钱一斤米你也要买不是？同样，你老百姓能不住房吗？只要供不应求，1万2万一平方你也要买不是？
但房子不是地方政府盖的，怎么限制呢？土地，土地都在地方政府手上，咱限制土地供应就能达到住房供不应求的目标，美其名曰：宏观调控！
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承上
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开发商怎么加入利益的这一环
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开发商要买地，政府限制土地供给，采取拍卖，地价狂涨，这显然对开发商不利啊。开发商为什么这么支持，这么踊跃呢？
关键词：筹码
我把土地比作筹码，要参与这场世纪豪赌，手上就一定要有筹码。由于土地国有，绝大多数筹码都在政府手上，这就是我所说的庄家。庄家要想高价派发筹码，那就要有高价接筹的大户。而市场上已经存在了一批大户，通过当年协议出让土地的方式，获得了一批廉价筹码（地）。此时，大户用部分资金拉高筹码价格就有了实际意义。虽然每次拍卖的地王的楼面地价（每平方米建筑面积地价），比周边商品房的单价还要高，显得很不合理，实质上却拉动了开发商手中大量存量土地的价格，开发商的资产大幅增值了。同时，由于地价不断上涨，拉动楼价高速上升，最终开发商并没有因高价买地受损，反而大笔获利。于是，开发商加入了利益集团。
这里面的关键是：筹码稀缺。
只要筹码稀缺，那么价格就有上涨的内在因素。而保障筹码稀缺性，就是大庄家的责任。于是我们看到，虽然大片大片土地空置，楼价疯涨，庄家却宏观调控名义，不断降低土地供应量。逻辑就是如果卖1平方米比卖10平方米能够赚更多的钱，为什么要选择后者？
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承上
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小资产阶级是最没有战斗力的
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马克思这么认为，我也这么认为。有句话，光脚的不怕穿鞋的，说的就是咱们工农有力量，小资产阶级就是软柿子。很可悲，有几十万一百万，妄图买房的，就是小资产阶级。口袋里有点钱，吃饱穿暖不成问题，也许还能旅游一把，浪漫一番。这种人，你指望他们去斗争？开什么国际玩笑。
恰恰这种人就是买单的主要群体。房价就这么贵，你爱买不买，今天不买，明天更贵。造反？你敢吗？反正我不敢，我还要过我的好日子。施主，你就认命吧，趁还能买得起几平方，勒紧裤带买吧。你看看党中央多么关心农民，为啥？农民有力量啊。再看党中央多么关心猪肉价格，为啥？猪肉是底层老百姓活命的一项必需品，活不下去会造反的。至于房价嘛，以宏观调控之名，继续向北！
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中央坐庄，地方帮凶，开发商打工，小资老百姓买单。整个利益链条基本如此，除了小资老百姓，皆大欢喜。
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有关碧桂园零价格拿地
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让我想起一句话：叛徒，得到惩罚
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碧桂园是房地产企业的一个异类。它一方面不囤房，减好就卖，另一方面是价格杀手，总在多空双方激战时第一个跳出来大幅降低价格，打破多空平衡。2005年，广州楼市焦灼，成交量低迷的时候，碧桂园以3500元一平方的精装修房，彻底打破多空平衡，引领广州楼价的一波下跌放量。2007年底，碧桂园凤凰城最新一期准备开盘，报出价格4800每平方均价带装修，全部小户型，比周边价格低2000！
你说这种价格杀手，破坏庄家大计的叛徒，是否应该得到惩罚？
显然，答案是肯定的，庄家也出手了，于是，碧桂园零价格拿地问题浮出了水面。且以维护小资产阶级利益之名，庄家动手了。
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小资产阶级本来应该是有智慧的，只可惜，国内的小资产阶级，大多就是没脑袋不思考的笨蛋。被人卖了还叫好、帮人数钱，已经不是第一次了。
1、限制土地供应量，小资叫好
2、增加二手交易税，小资叫好
3、不给中小开发商贷款，小资叫好
4、惩罚开发商中的价格杀手，小资叫好
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不得不说：很大程度上，这就是自作孽，怪不得别人啊。
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股票和房子不同，记住
全国人民没有股票，没关系，照样活得好好的。
全国人民没有房子？
多头垄断和单一垄断不同，记住
不用移动我用联通，没关系，照样很好。
不买有房产证的房子？
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承上
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不要深究，知道就可以了
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我一直说，中国很多问题，都不能深究，否则你会发现最终归结到一个无法解决的根源上，结果很郁闷。同样，房价这个问题，也不过是一个表象，到现在为止我所表达的逻辑，也不过是一个浅层逻辑。深究下去，算了，就那么回事，很无趣。
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我一年多前在人教曾说：任志强是老百姓利益的代表，说房价跌的才是坑害老百姓的人。
显然，这一预言又实现了。
往后怎么样，不好说。虽然庄家还在做庄，但价格已经远远偏离基本面，小资们现在大多买不起房子了，靠大资博弈？我还是不妄下判断。所谓天威难测，哪天庄家突然不做庄了，也说不准。
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有时候感叹：其实不思考，知道少一些，或许会更开心。人类有了智慧，被赶出伊甸园，是好事还是坏事？
宏观调控
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有一个经典论述：
哪里有暴利，国家眼红哪里，哪里就宏观调控。
宏观调控的受害者，永远都是民营，中小企业。
宏观调控受益者，永远都是国企，大型垄断企业。
至于老百姓，永远都是冤大头。
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众所周知，在开放竞争条件下，暴利是不可持续的。由于竞争者的不断加入，边际利润不断下滑，最终达到社会平均利润率，暴利不在。而宏观调控的目的，除了锄弱扶强外，还有维持不合理暴利的目的。
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wll言：调控不止，房价上涨不止。
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往后怎么样，不好说。虽然庄家还在做庄，但价格已经远远偏离基本面，小资们现在大多买不起房子了，靠大资博弈？我还是不妄下判断。所谓天威难测，哪天庄家突然不做庄了，也说不准。
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庄家的说法是：防止房价过快上涨
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这句话有两层意思：
1、房价会跌吗？显然不会。
2、房价怎么走？理想状态是漫漫涨，涨得太快不行。
我以我主之名，告知众开发商
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小样，怕啥，咱准备宏观调控啦。
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有兴趣可以参考新闻：确保土地红线，地方政府上报08年土地用量被国土资源部大幅度削减。
《我的房价逻辑》一文，反响不错，身边甚至有同事讨论（虽然不知道是我写的），很好。
这一期，就谈一点对最新宏调手段的看法：物业税
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都说这是房地产市场的大利空，有了物业税，炒房的人成本增加了，房价肯定要崩盘，果真如此吗？
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从国际经验看，实行了物业税，确实对房价有很大抑制作用。但，别忘了，这是china
接着上一片房价逻辑思考，物业税实施以后，理论上地方政府在土地批租领域所得就减少了，在房产保有税领域所得就增加了。所谓墙内损失墙外补，增加的肯定不能比减少的少。那问题就来了，如何使物业税收的更多呢？
物业税，是保有税，以房产市值为税基，乘上一个税率。显然，要增加物业税征收额，有两种途径：让房子更值钱，让税率更重。税率应该是一个相对恒定的值，正常情况下不容易更改，于是，让房子更值钱，就成为物业税增收的法宝。
怎么让房子更值钱呢？这方面地方政府驾轻就熟。
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另一方面，物业税能否减少政府在土地批租领域的收入呢？我看未必。
现在所有土地都是拍卖的，在人为造成的供不应求环境下，价格因稀缺溢价远超合理水准。实行了物业税后，这一局面并不会有什么改观，土地依然是单极垄断，人为稀缺，所以对其理论估值的下降并不必然导致世纪价格的下降。
也许我们会看到，地价照样很贵，物业税照收这样的奇观。实际上，当我听到养路费照收，燃油费照征这样的官方吹风时，我并不惊讶。中国特色，不能用资本主义发达国家的经验照搬，否则，你会哭的。
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补充：实际上，物业税，有房户也要哭泣了。
实际上，这将真正早就贫民窟和富人区，穷人就算曾经在富人区有房子，也会因为物业税税基高导致高税收，住不起。
当然，这是一个假设，具体税收征收方式还没公布。据说1家1套房不需要征税？看来有两套房的可以考虑假离婚。
本文的主要目的，并不是让大家知道自己很悲惨是鱼肉，而是提出作为鱼肉，如何能更好的活着不被宰割，甚至有可能在刀切其他鱼肉的时候分上一点点好处。
有些根本性问题，知道了也没用，你根本无法改变。但有些技术性问题，却能够改变一个人的一生。
2007年写的文章，很多条件都变了，建议重新总结吧。对时政财经必须跟踪解读才行。
1、房价会跌吗？显然不会。
2、房价怎么走？理想状态是漫漫涨，涨得太快不行。
这结论放到现在是有问题的 紫色月亮 发表于 2012-2-15 22:08 static/image/common/back.gif
2007年写的文章，很多条件都变了，建议重新总结吧。对时政财经必须跟踪解读才行。
这结论放到现在是有问 ...
确实是应该总结了，因为文章中提到的小概率事件已经成为了现实：所谓天威难测，哪天庄家突然不做庄了，也说不准。
现在看来，国家有中短期（1-3年）内改变整个游戏规则的想法。更长期是否会改变游戏规则，不好说，天威难测。
在变动期，不建议操作。
有房的如果不急着用钱，也不是很建议卖出。限购限贷政策很蛋疼，且房地产的交易成本太高。
没房的建议等一等，调控多少还是有一些效果的。尤其是比较偏远的楼盘下跌幅度较为明显。看调控短期内没有放松的迹象，涨上去的概率也较低，等等也许会有更好的机会入市。
房价长期看来主要是体现周围环境，配套设置，商业机会等综合因素，好地方的房价会有实际需求和合理回报率的支撑，没支撑炒上去的击鼓传花终会下跌，但炒作也是一种实际的需求和支撑，所以设么时候破灭看具体情况。
明雪积 发表于 2012-3-17 07:46 static/image/common/back.gif
房价长期看来主要是体现周围环境，配套设置，商业机会等综合因素，好地方的房价会有实际需求和合理回报率的 ...
你说的这部分，我有另一个帖子专门讨论，欢迎来拍砖。
http://www.sychaguan.com/forum.php?mod=viewthread&tid=1025 很全面了，就是时间段的方面没多说一下，因为未来人口减少的因素肯定是一个重要的因素，所以，有些地方的房子价格
会大降，人口大幅迁出的农村已经出现这种情况了，下一步中小城市的不繁华地段估计也会如此。 楼主的分析还是比较靠谱的，更何况这是早在2007年的分析，相对当时网上大多数对房事的观点来说，这个分析算是说到点子上了。 “有些根本性问题，知道了也没用，你根本无法改变。但有些技术性问题，却能够改变一个人的一生。”
最后这一句才是精华。 另一帖主要讲的是技术问题，希望大家在这个帖子里参与讨论与政治相关的房价问题。{:soso_e113:} weakleilei 发表于 2012-7-2 22:53 static/image/common/back.gif
另一帖主要讲的是技术问题，希望大家在这个帖子里参与讨论与政治相关的房价问题。
肯定参加。 楼主对庄家的主观意愿分析的挺好，也浅显易懂。过去这么些年，大概真的就是这么回事。
不过，不论人们在主观上如何想达到 “人定胜天” 的境界，他们的所作所为终究还是要受经济规律限制的。某些东西早晚有难以为继的时候。
对于长期趋势，我还是乐观地认为，一切总会朝着更合理的、更符合经济规律的方向变化，这就是进步，任何势力都无法真正阻挡。只是希望这样的变化能够缓一些，别来什么“硬着陆”。 路径依赖，与不撞南墙不回头，应该是一回事儿？
话说国忠谢已经嚷了七年。多不容易啊他！
可是，再嚷三十年呢？ 伸头缩头都是一刀，到底往哪儿走，9长老估计心头都没数。这时候底层p民怎么算都是没用的，维持现状就是理性的选择。 回顾一下，看看“死多头，打死也不卖”的同志过去六七年怎么看的。 针对楼主的这段做个另外补充话题
“补充：实际上，物业税，有房户也要哭泣了。
实际上，这将真正早就贫民窟和富人区，穷人就算曾经在富人区有房子，也会因为物业税税基高导致高税收，住不起。”
物业税将来如何，不知道，不过我知道的现实情况是：富人区的菜价是贫民区的几倍。我同事在青岛的富人区住，在相对的贫民区上班，同样的菜，富人区是贫民区的2-3倍，而且都是在菜市场。他现在就连理发也是在贫民区理，价格也是富人区的一半。
更别提小区物业费的差别了。
以前都说，猪肉都买了，还差那点买葱花的钱吗？
但是，从现实来看，从长期来看，恐怕不好说。
stevezhouxj 发表于 2014-4-18 08:57 static/image/common/back.gif
针对楼主的这段做个另外补充话题
“补充：实际上，物业税，有房户也要哭泣了。
青岛石老人附近的富人楼盘我们上次路过一次，那菜市场看起来很简陋，价格却吓人，西瓜一斤十块钱，蔬菜水果都涨价几倍，爱买不买。。。
我们直接吓到，跑人。后来才明白过来，人家就是给旁边三四万一平方住的筒子们准备的，吼吼。
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