关于地产项目成本控制的漫谈
本帖最后由 学徒媚 于 2014-12-25 00:25 编辑（一）关于成本控制，各家地产，各个项目都有自己的模式，但较小型的地产普遍流行的是借用万达、保利等龙头地产的体系来构件自己成本控制的体系。 万达、保利毕竟我没有去过，小地产的成本总，我也还没到那个级别。所以从那样的高度俯视下来的体系漫谈，我也做不到。所以我接下来谈的角度不够上层，也不够全面，望这个网站里隐藏的高手，指点我一下吧！{:soso_e121:}
我就简单的以一个项目为例从规划到结算的漫漫谈吧。
某地产XX项目、合约规划XX亿、招标采购XX部分、动态成本XX亿等等
A 关于合约规划一般都会测算一个土地获得价款。这个价款的不确定因素太多，只有某一年某处的平均水平。因为需要考虑承诺政府免费建设某一个公共建筑进行土地面积的费用均摊，考虑土地赎买价格，考虑其它费。
一般项目成本最不可控部分就是这个部分的成本。（鉴别本人这方面接触的少，就不露怯了，欢迎高手来讲讲吧。）
而在建安工程费前还有一个很重要的就是各种开发前期费用。主要是关于勘测、规划、报批等的费用。
开发前期费用中每个项目曲线比较大的主要是报批的费用，比较稳定的规划费用。规划费用主要是各种前期的设计费用及各种顾问或者咨询费用。但是有的地产自设内部设计子公司，后台咨询子公司就没有后两项费用了。
报批的内容比较多，各种招标代理的费用、国家要求必须检测的费用、评估费及其它各种各样需要的文件费用。
成本合约规划控一般对于我这样层级比较低的人来说，最主要的部分是建安工程费。当然本人也最为了解建安工程费。
这个帖子会比较长，因为本人工作十分忙碌，写这个也十分费脑子，所以不定期续写。欢迎各位高手多多拍砖。
（2）
关于建安工程费，每家地产的具体分类都不太一样。分别的侧重点不一样。我这里主要列举2家地产的建安工程费的划分。
某A地产建安工程主要是基坑支护及降水、桩、土方、地下钢筋混凝土、地下砌体及粗装修、地下门窗、地下脚手架等措施、地上钢筋混凝土、地上砌体、地上楼梯间装修、室内毛坯装修、地上入户门、管井、通道防火门、屋面及防水工程、地上脚手架等措施、外墙湿装饰、精装修、给排水系统、消防系统、供暖系统、通风、空调系统、室内供配电及照明系统等。
某B地产建安工程主要是土石方及基础、结构、粗装修及安装、室内设备供应及安装、门窗、公共部位精装修、精装修、社区管网、园林环境等。
从以上地产建安工程费的划分上来看，不管粗分细分主要还是土方、基础、主体、粗装、精装、安装几大块。
而合约规划中的建安工程主要是对未来预计成型的项目进行成本预测，其主要依据规划设计的方案来测算，一般有个初略的设计概念就得做出一份有符合最后成本走向的合约规划来。
其测算时主要考虑的风险因素及不可控因素也是将来控制成本的依据要点。测算主要依据地区近2年的单方，然后各专业人员用单方进行测算。
各地产都有一份价格资料库，严格保密，但是各地产成本人员之间互相挖角跳槽的厉害，基本价格都是通的。
一般会下达一个总的目标成本，然后均摊到各个分部工程中的规划中。大家按单方指定了造价后与总目标成本预留一个15%~25%差额。需要给出限定各主要工程的主要材料含量，以此作为主要参考去控制各个分部工程设计指标，施工指标，结算指标，达到最后的结算总价不超过目标成本，完成一个成本控制的总体框架。
以合约规划去规避成本风险，这基本是各个地产的主要手段。 很好的资料，欢迎继续！ 茶馆是忙总的根据地。欢迎学徒媚。 洗耳恭听！ （三）
那么暂时可以说合约规划里最为重要部分是各种状况折合成人民币的单方造价数据了。土地的费用没有标准，也没有详尽的数据，所以这个作为成本人员来说凭专业的知识很难预测。
但是从土地费用以后的所有费用都是可以测算的，各大地产针对每种建筑类型都有个详尽的背后资料，高、中、低端建筑类别、都有非常多的可以借鉴的成本数据库。基本上单方都是从这里得到的。
那么作为成本测算人员最为关心的就是用单方折合成材料含量标准是什么，这个也是各个成本人员的分高低的主要关键点之一。
基本上来说一个价格的单方主要是由劳动力费用+需要使用的资源费用+不可预测费用来组成。
那么单方已经根据数据库有了一个大概的了解，这里怎么拆，能达到后期成本控制的主要目标，我相信对很多高手来说，直觉就能知道了。譬如报建费用里，目标成本是多少，其中需要拆多少项，拆出多少人来做这件事，拆出时间成本来，他们能凭经验直接得到最优解。但是新人来说这样显然是没有办法学习的。
那么这里怎么拆，我这也只仅仅只是一家之言。我一般按照明显人力比较多4:5:1来分解单方。人力明显较少的部分安装2:7:1来分解。当然这个比例只是针对不能有明细的单方。欢迎高手拍砖。 本帖最后由 卷云 于 2014-12-21 20:09 编辑
时间原因：我分几次发完
【经验分享】房地产开发成本详细构成（每项都包含经验数据）
1桩基工程（如有）：70~100元/平方米：
2钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低，高层含量较高）合60~300元/平方米：
3砼：0.3~05立方/平方米（多层含量较低，高层含量较高）合100~165元/平方米。
4砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高高层含量较低）。
5抹灰工程：25~40元/平方米。
6外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙则可能高达300~1000元/m2。
7室自水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）
8屋面工程：15~30元，平方米（多层含量较高，高层含量较低）。
9门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米（与设计及是否高档很大关系，高档的比例较大，造价90~300元/m2 ，一般为90~150/平方米，如采用高档铝台金门窗则可能达到300元/平方米。 仔细看了一下具体内容，大胆说一句，这些文字所描述的成本控制，是站在建筑商或者承建商的角度考虑的，而不是站在开发商或者投资商角度来考虑的。 二
10土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程。30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）。
11地下室（如有）增加造价40~100元/平方朱（多层含量较高、高层含量较低。
12电梯工程（如有）。40~200元/m2与，电梯的档次电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系一般工程约为l00元/m2：
13人工费：130~200元/平方米。
14室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米。
15模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米
16塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%，约60~90元/平方米。
17.临时设施（生活区、办公区、仓库、道路现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）30~50元/平方米。、
18检测、实验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米。
19承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用(约为10%)：以上各项之和*10%=90~180元/平方米：
20.上交国家各种税费（总造价3.3-3.5%）：33-~70元/平方米，高档的可能高达l00元/平方米。
以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。 本帖最后由 卷云 于 2014-12-24 19:44 编辑
三
21设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方
22.监理费：3~30元/平方米。
23广告、策划、销售、代理费：一般为30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上
24土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/母以上，单方土地地造价更高：—钱城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，-般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况
25土地税费与前期费：一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米,各地标准都不样。
结论:
基本建设费是固定的,即使是不收土地款的动迁房，以国家最低标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。实际上多层普通商品房建安成本大约在1200元/平方米左右，小高层与高层普通商品房建安成本大约在l500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。能让利的主要是小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外开发商的开发品质也有—定关系，如果一昧压价品质是要差些。民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本控制得好些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。不论何种原园，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。 http://www.letv.com/ptv/vplay/21527634.html，楼主清楚这样的楼盘是怎么回事吗，现在交房无望，钱都要打水漂了 最近非常忙。地产行业，年底都忙着各种结算要钱，作为成本人员的我最近忙到要吐血，耽误了更新，真是不好意思。
甭管有没有看客吧。{:1_1:} 卷云 发表于 2014-12-24 19:23 static/image/common/back.gif
二
10土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程。30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高） ...
:loveliness:，数据挺好，看来您这资料很全呢。
不过您这边单方造价都普遍偏高了一点。比地产的集采价偏高一点。
不过成本的过程控制重点还是在指标，含量指标上。 树之月季 发表于 2014-12-24 14:06 static/image/common/back.gif
仔细看了一下具体内容，大胆说一句，这些文字所描述的成本控制，是站在建筑商或者承建商的角度考虑的，而不 ...
建筑商的成本控制没有从概念、开发、设计、招标、施工、集采、结算的全过程管理控制。
只能说某个阶段是类似的，但是整体是有偏差的。
建筑商的成本控制主要是怎么偷工减料上。
开发商的成本控制主要是合约管理、跟控制上。
学徒媚 发表于 2015-1-13 20:54 static/image/common/back.gif
建筑商的成本控制没有从概念、开发、设计、招标、施工、集采、结算的全过程管理控制。
只能说某个阶段是 ...
也许我还没有说明白，媚姐应该是站在房地产开发的角度分析成本，而不是站在房地产开发投资的角度看待成本。投资商投的是钱，收回的也是钱，算清楚自己到底投入多少现金收回多少现金是一切成本估算的根本目的。
站在房地产投资商的角度来看，地产开发的成本分为四块：土地成本、建安成本、报建成本（也有称之为中介成本、第三方成本或者管理成本）和财务成本。
四大成本中，土地成本最稳定最明显，建安成本次之，报建成本再次之，而财务成本最跳脱最隐形。从媚姐的文字来看，你的成本控制方式集中在设置建安与报建成本这两块，但基本没有涉及财务成本这一块，只是在土地成本这一块提及了一下税费。
到目前为止，媚姐提供的成本是地产开发商造价部门提供的，造价部门提供的成本造册是供给地产项目开发管理群体的，而作为比地产项目开发负责人更高一级的地产项目投资决策群体，其案头的成本造册比管理群体要多一块内容——由公司财务部门提供的地产开发时段内财务收入与支付成本。而这恰恰是开发商到底能够赚到多少钱的关键所在。
财务成本的本质在于现金流的管理，管钱的人知道，钱只要存在就会有成本存在，收钱会有成本，存钱会有成本，支钱本身也会有成本。这些成本很大一块是不确定的，是一个需要具体情况具体分析的变量，也是隐身的。是所谓“隐性成本”的主要组成部分。决策人不搞清楚这些成本的具体所在，会很悲剧——一切固态成本都控制得很好，结果辛辛苦苦省下的钱在财务成本的隐形流失下消失于无形之中。
在这个行业干了近十年，见过太多这样秋后算账结果勃然大怒最后却无可奈何的中小开发商老板，所以体会很深。作为企业经营者，精细管物而粗于管钱，即使没有管理层贪污（实际很难）这一因素，也会损失很多本可以避免的收入 学徒媚 发表于 2015-1-13 20:54 static/image/common/back.gif
建筑商的成本控制没有从概念、开发、设计、招标、施工、集采、结算的全过程管理控制。
只能说某个阶段是 ...
唉，这事能够扳开说好久，可惜没时间细讲，换个时间吧
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