小弟在XX基础设施投资公司的日子里 10.13更新
本帖最后由 梦里飘雪 于 2014-10-13 19:23 编辑小弟，80后，在各位茶馆大哥面前还是显得很稚嫩，开贴原因一是记录所思所想，希望高人指点不足。二是记录工作中的点滴，交流经济心得体会。
先说说小弟的公司位于HZ，一座房价能赶上北上广的“二线”城市。公司主要对接省内各地方融资平台公司，从事bot bt ppp等项目。在与各地地方融资平台公司打交道的时候，也获得了不少信息，供各位参考。
一 保障性住房(特指拆迁安置房)
2014年6月，与适宜观看钱江潮三线城市的地方融资平台交流时，发现地方政府对土地财政的依赖症状很严重。而且，目前房地产行情，使得地方政府开始打保障性住房的主意。此地方融资平台经过这几年大量的保障性住房的建设，拥有1000+套住房，价格便宜量又足。但是，担心这么多保障性住房进入市场会给当前的房地产市场雪上加霜，要求公司承接bot bt ppp等项目项目的同时必须配套保障性住房销售。可谓是费尽心机啊，捆包销售，强制买卖。各种流氓手段看来都要用上。
贴上地方融资平台发给我公司的合作方案
我集团(地方融资平台)将要求合作方以包销的形式代理销售总价格不低于项目管理服务费2.5倍的保障性住房。我集团设定销售最低限价（每套一价），合作方按约定分批支付房款，并在双方合同生效之日起六个月以后按不低于销售最低限价的价格进行销售。代理期限为两年，如在代理期内未完成销售任务的，则由合作方以最低限价承购所剩房产。
房产销售代理费用按销售价格分段计算。最低限价销售部分，代理费用为10%；超过最低限价部分，代理费用为90%。
合作单位在项目中标后分批支付等同于代销房屋价价值的全额保证金（合同签订前50%，合同签订后1-3个月内支付其余50%）。合同生效进入销售期后，合作单位联系实际购买人与业主单位签订商品房买卖合同，业主单位根据购房实际金额到位情况将合作单位的保证金逐月退还。
其他事项
1、通过公开招标的形式来确定合作方，房产销售最低限价会流入坊间，影响我市的房地产市场；故通过提高销售代理费用的形式适当控制最低限价。
2、因房产销售代理采取包销形式，故最低限价以上部分适当考虑相关税费后由合作方所得。
合作方案的解读
1. 要代销地方融资平台的房子需要具有房产中介资质，这个很容搞定。无视
2. 如果中标地方融资平台发包的保障性住房BT项目(假定4亿元)，按照项目管理费的2%(最高不超过2%),4000W*2%*2.5=2000W(保障性住房成本2900元/平方米)。
3. 代理期限为两年，BT项目中标之后3个月内把2000W直接打到地方融资平台，类似于买断包销。
4. 销售提成：成本价(这里指建安费+各种税费)销售，提成为10%。高于成本价销售，高于部分提成90%。即房价卖的越高提成越多。目的是托市，防止以最低价出售影响当地的房地产市场。
5. 这只是一个项目，从今年开始，以后项目中会逐步加入捆绑销售机制，保障性住房的量会不断增加。
从上面可以看出，地方融资平台基本没有任何风险，你想来中标就得“买房”。稳赚不赔。当然，目前这么保障性住房这么点量无法影响到房地产市场行情。但是，按照目前形势下去，当地的大量多余的保障性住房入市会逐步影响当地房地产市场行情。
1、为什么不直接将整个保障房项目的销售外包出去，而走与其他项目捆包销售的形式？
1000+套保障性住房单独外包给一家做，不现实。这中间要垫资好几亿，没有哪家公司能承受的起，而且还要承担销售风险。这样分拆给做BT项目的公司，10+个项目的话，每家公司承担2000W左右，愿意做的公司还是可以承受的。
2、这个保障房是什么性质？经济适用房？最低价怎么拟订？销售对象有没要求？怎么核实？
这里指拆迁安置房，最低价是建安费+各种税费，销售对象是在本地缴纳1年以上社保即可。
待续。。。。
谢谢分享，既然你花了很长时间才看懂，你能否以二三句话总结一下合作方的合同，方便大家理解。 谢谢分享，手机不能加分，回头补上。这保障房的量和14万套库存比不大啊，另外不是都有销售资格条件的吗，现在是什么定价机制?
这个不算奇葩，西南某地级市已经分包到各级公务员了，县处级今年必须销售4套，科级3套，以此类推，价格不低于市场平均价，不完成算年底考核不及格，一票否决，取消晋升资格。
二毛 发表于 2014-10-12 10:31 static/image/common/back.gif
这个不算奇葩，西南某地级市已经分包到各级公务员了，县处级今年必须销售4套，科级3套，以此类推，价格 ...
看来还是华东地区比较市场化哈{:2_27:} 谢谢LZ分享！ 我感觉有点奇怪。
1、为什么不直接将整个保障房项目的销售外包出去，而走与其他项目捆包销售的形式？
2、这个保障房是什么性质？经济适用房？最低价怎么拟订？销售对象有没要求？怎么核实？
没接触过类似的生意。看了半天还是没看懂。你的解释也看了，还是一头浆糊，我的理解力太差了 本帖最后由 tdyxssrs 于 2014-10-12 17:25 编辑
二毛 发表于 2014-10-12 10:31 static/image/common/back.gif
这个不算奇葩，西南某地级市已经分包到各级公务员了，县处级今年必须销售4套，科级3套，以此类推，价格 ...
牛X！
实操的蒙古大夫。{:soso_e113:} 学习中…… 地方政府用这种办法抽取资金。
在3线县市，各种推销“旺铺”和房产的电话不断，买不出去，就成为民间债务抵押品。 房产这个产业链越来越复杂了。
二毛 发表于 2014-10-12 10:31 static/image/common/back.gif
这个不算奇葩，西南某地级市已经分包到各级公务员了，县处级今年必须销售4套，科级3套，以此类推，价格 ...
搞不懂
就这点儿房子
公务员内部以折扣价就消化了
根本不会流通到市面上 工程通过基金摸过一下，谈两点感受
1，最低项目管理服务费是2%，但之前你说的是包销“价格不低于项目管理服务费2.5倍”，那么假设BT项目4亿，那么应该是销售收入为40000×2%×2.5=2000万？你说的800万，似乎没有考虑这个2.5倍的情况？2000万和800万不是一个概念呐。BT本来就垫资，4亿项目全垫资的话我的资金总成本就会在4000以上，800的压力都不小，2000的压力是很大的。
2，进一步，如果是我，肯定不会算销售提成成本价，因为成本价里面没有隐含保证金资金成本差。保证金打业主账户？不是冻结账户？那我的权益怎么保证？政府的企业赖账根本不是新闻，政府自己犯法的事情都一串串的。这个是我绝对不干，就是找担保我都不干。我找银行，协议存款，冻结账户，按三方解冻办。我每月卖出了多少，三方确认后解冻多少。资金利息也是我的，总之表想打我这笔钱主意。但这都是后说，第一点要明确。
在磨刀的胖猫 发表于 2014-10-13 16:48 http://www.sychaguan.com/static/image/common/back.gif
工程通过基金摸过一下，谈两点感受
1，最低项目管理服务费是2%，但之前你说的是包销“价格不低于项目管理服 ...
4个亿的项目，其实公司不需要投入特别多的资金。
建设期
给施工单位是下浮8%-10%，而且还要求施工单位一定的垫资，中间差价就是我的利润3200W--4000W。这中间我还是需要投入自有资本(这里面有一部分的私募基金，可能实际指投入了3000W)解决不同施工单位的垫资时点。
回购期
业主负担建设期的利息和回购期的利息，当然这些利息无非是多少的问题，施工差价这块利润不低。只要利息能基本覆盖公司的融资成本即可，不要求利息上也赚钱。 far8008 发表于 2014-10-12 16:27 static/image/common/back.gif
没接触过类似的生意。看了半天还是没看懂。你的解释也看了，还是一头浆糊，我的理解力太差了
如果是纯施工企业去做BT项目(上市公司除外) 优势不大 梦里飘雪 发表于 2014-10-13 19:46 static/image/common/back.gif
4个亿的项目，其实公司不需要投入特别多的资金。
建设期
给施工单位是下浮8%-10%，而且还要求施工单位 ...
受教了，我没考虑到分包环节。
如果是私募的话，资质怎么认？你说的下浮八到十个点，我的理解是工程总承包与分包的价差。项目业主对总承包方资金到位率没有要求？这个是普遍现象吗？还是你们允许总承包方私募？据我所知私募资金不到位出现拖工期的事情，不少的说。
另外就是分包考虑业主方利益的问题，如果不熟，分包如何确保到业主方指定单位？这个问题一直困扰我，你们那边如何操作这个事？一般要分包多少？或者我们转私信讨论一下？
资金问题依然在，我知道工程利润高，一般是对半。我这里不是要追究利息，是资金安全问题，我要为我的资金方负责，尤其是国有背景的。 BT项目的利润可以在措施费上，不形成实物工程量，虚高得很
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