存款与房产
在某种意义上，房（地）产市场的价格是由存款真实利息收入与房（地）租长期收益对比所决定的。
货币具有价值尺度、流通手段、支付手段、贮藏手段和国际货币五大功能。随着真实利率的下降，货币作为财富贮藏手段的功能逐渐下降。当真实利率为负利率时，货币失去贮藏手段的功能。其他具有长期稳定收益的资产（如房地产）将逐步取而代之。
随着利率的下降，资产价格不断上升。在零利率的条件下，资产价格是无穷的。
在正利率的条件下，资产价格与利率水平负相关。比如，一套住宅（地产）每月产生1500元的租金，那么这套房（地）产每年可以产生18000元的租金。这时，如果年利率的水平是1.8%的话，这套房（地）产的价格就应该是100万元。因为100万元存款每年也同样产生18000元的租金。如果利率上升到3.6%的话，只要50万元就能产生同样的利息。相比之下，再用100万元购买这套房（地）产就是不合算的了。于是，这套住宅（地）产的价格也会下降到50万元。反之，如果利率水平下降到0.9%的话，这套住宅（地产）的价格也就会上涨到200万元。
需要注意的是，这里的利率水平说的是真实利率，也就是银行名义存款利率减去通货膨胀率，或者说，银行名义利率减去实际CPI。名义利率也许很高，但是实际CPI可能更高。所以，我们不能简单地说银行利率是多少，就简单地说真实利率是多少。此外，实际CPI是很难具体测量的一个数值，可能因为商品选择、权重等方面有所侧重，导致计算结果相差悬殊。所以，这个数字究竟是多少，往往只能凭借大家的感觉。一般情况下，为了计算方便，往往选择公布的CPI。
以名义利率为5%，CPI为3.2%为例，100万的房（地产）产，可以产生18000的年租金，100万的存款，可以产生50000的利息，减去通货膨胀获得18000的纯收益。名义利率必须减去通货膨胀对本金的损失，在这个例子里面就是32000元。某些人说，租房（地产）比买房（地产）合算，这是没有考虑到存款本金的损失。如果减去本金的损失，就会发现租房（地产）未必比买房（地产）合算。
随着通胀的扩大，两者的收益将不断拉大。如果通货膨胀率上升的话，那么租房（地产）比买房（地产）就更不合算。100万的房（地产）产，今年可以产生18000的年租金，明年可以产生21600的年租金。相比之下，100万存款，今年可以产生50000元的利息，减去通货膨胀获得18000元的收益，明年也可以产生50000元的利息，减去通货膨胀获得9000元的收益。如果以复利计算，即买房（地产）的人继续买房（地）产存款的人继续存款，那么两者收益的差距将更大。
如果大家预期到未来的通货膨胀率不断上升的话，房（地产）价会高于这个比例关系。如果大家预测到明年的通胀会高于今年的水平，那么必然更倾向于购买房（地产）产。这套房（地产）子能产生18000元的租金，今年名义利率为5%，CPI为3.2%，实际利率为1.8%的话，那么这套房（地）产价价格100万，如果明年的名义利率不变，CPI上涨到4.1%，实际利率就会下降到0.9%，如果房（地）租不变的话，这套房（地）产的价格就应该上涨到200万。如果大家都预期到今年价格为100万的房产，明年价格将为200万的话，此时的房产价格必然开始上涨，最终达到介于100万至200万之间的某一个均衡价格。
如果考虑的因为通货膨胀的原因极可能导致房（地）租上升的话，这套房（地）产子的价格必然进一步上升。比如，如果房（地）产租上涨到每月1800元，每年房（地）租上涨到21600，那么这套房（地）产的价格就会上涨到240万。今年价格100万的房（地）产，明年价格240万，年名义利润率140%，天下哪有这样轻松的买卖？如果有，投资者必然趋之若鹜。所以，只要能买得起的人，必然会踊跃购买。一般情况下，投资实业的年利润远远不会达到这样的水平。于是，关闭实业投资房（地）产也就成为大势所趋。
随着CPI上涨，如果名义利率不变的话，那么真实利率必将不断趋向于零，房（地）产价格必然不断迅猛上涨，最终趋向无穷。如果CPI和利率相等，那么拥有房（地）产的人每年的租金将是纯收益，而存款将不带来任何收益。存款的利息仅仅保证存款不缩水而已。无论有多少存款，都不能带来任何收益。
进一步考虑，如果真实利率为负利率的话，那么存款就是不断缩水的，而房（地）产则可以永远产生正的收益。很显然，这时房（地）产相对存款就有永远绝对的优势。于是，在理论上，如果从长期收益的角度考虑，便不会有任何资产和现金交易的行为。因为，谁都清楚获得存款最终会越来越少，而房（地）产永远是房（地）产。
很显然，此时的房（地）产不会无价，因为市场中流动的货币总量虽然是天文数字，而且不断增加，但是也不会是无限的。这时的交易价格，受制于市场能提供的货币的上限和供交易的房（地）产总量。随着房地产市场中货币流量的不断增加，房（地产）产价格必然不断上涨。不仅如此，一套住宅成交价格的上涨，必然刺激其他所有类似房（地）产价格的上涨。此时，不论住宅价格如何上涨，都不会触及我们前面提到的由利率收益导致的价格上限。
这时，房地产市场成为货币蓄水池。物价上涨速度超过利率，房（地）产价格上涨的速度超过物价。
但是，这种财富迅速暴增的过程很难持久。
在前面分析中，我们首先假定房东每个月都能收到房租，其次假定货币是唯一有效的流通手段，再次我们假定货币流通是封闭的不存在任何外流。但是，随着房产价格的暴涨和通货膨胀的加剧，我们会发现这三点都是不可靠的。
首先，地租的来源是土地上生活的人的贡赋。负利率条件下，实体经营者的收益必须减去物价上涨的部分，而房地产投机者的收益则迅速增加。于是，当房地产价格迅猛增长的时候，必然有大批实业经营者退出实体经营，转而投资地产。于是，大家都去炒房炒地，没有人搞实业，那么都想收房租，谁来交房租呢？所以，实体产业不断凋敝，必然影响地租收益。
其次，短期看房产（地产）可以吸引一部分货币，使商品流通中的货币数量总量不至于太高。不过，这种现象只是暂时的，最终必将毁灭货币。随着货币数量不断增加，当房产的价格真正趋向无穷的时候，也是货币将被毁灭的时候。如果抛售掉一两处房产，就能垄断某一个地区的某种生活必须品（比如，煤、油、米等物资）的时候，货币离开房产进入实物流通就是必然。这时，外溢的货币必然造成恶性通货膨胀，最终大家抛弃货币回到实物交易的易货贸易时代。
再次，为了避免恶性通货膨胀，国家可能使货币政策转向正利率，这时必然面临房地产价格暴跌。如果国家继续坚持负利率政策，一部分房产所有人则可能套现本国房产，转而投资其他国家。随着本国货币资本外流，同样会造成楼市崩溃的结果。
当真实利率不断上升的时候，就是房价开始下跌的时候。当真实利率是0.9%的时候，这套房（地）产的价格是200万元，当真实利率上升到1.8%的时候，这套房（地）产的价格就会跌落到100万元。如果真实利率上升到3.6%，那么这套房产就只能卖50万元了。在前面的例子中，正利率情况下，名义利率5%，CPI为3.2%，真实利率为1.8%，房产价格为100万元；如果CPI上升到4.1%，真实利率0.9%，房产价格200万。如果名义利率不变，CPI从4.1%下降到1.4%，那么真实利率就会上升3.6%，房产价格就会从200万元下跌到50万元。如果CPI还是4.1%，名义利率上升到7.7%，真实利率也会达到3.6%，房产价格同样会下跌到50万元。真实利率轻微变动，房产价格就可能严重缩水。
如果考虑到房租的下降，这个过程可能更惊人。当房租下降到1200元的时候，房产的年收益下降到14400元。如果这时真实利率为1.8%，那么这套房（地）产的价格就是80万。如果真实利率上升到3.6%，那么这套房（地）产的价格就会跌落到40万。
房产下跌的过程，往往领先于真实利率上升的过程。如果大家预期到明年的真实利率会上升，房产价格会下跌的话，必然提前脱手房产。如果大家预期到，按照利率比较，今年房产价格是100万，明年价格是50万的话。那么跌接绝不会在年底瞬间出现，而是会立即开始，逐步下跌。
负利率情况下，房（地）产价格取决于房（地）产市场内部流通货币总量和房地产交易总量。随着负利率逐渐转正，意味着流通中的货币总量的增速逐渐下降。此时，房（地）产的价格虽然仍会上涨，但是增速会逐步回落。
需要注意的是，在极特殊情况下，即使真实利率并未转正，甚至可能因为通货膨胀迅猛飙升，而迅速下降，房地产价格同样可能因为货币流出房地产市场而下跌。这时大量货币从房地产市场流出，转而投机其他生活必需品，于是出现房价下跌和通胀加剧同时并存的现象。这就是楼市蓄水池崩溃的过程。从楼市中流出的货币进入其他商品市场，直接推高通货膨胀。此时，往往是恶性通货膨胀的起点，货币即将退出经济循环，“物-物”交易将替代用“物-货币-物”交易，正常经济秩序被打乱，用货币衡量房（地）产价格已经没有意义。此时，货币作为贮藏手段的功能已经丧失，价值尺度和流通手段的功能也即将丧失。考虑房产与存款之间长期投资收益的对比已经没有任何意义：房（地）产价格下跌并不意味着存款比房（地）产有更高的长期收益，而是大家急于变现房（地）产抢购各类生产、生活物资。此时，任何人也不会长期持有迅速贬值的纸币。
房（地）产价格与货币政策（尤其是利率政策）密切相关，真实利率的下降，造成资产价格的上涨，反之亦然。作为投资者，有必要密切关注货币政策（尤其是利率政策）变化趋势，做出合理的选择。
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既然所有人都能预期到负利率条件下，用房（地产）产换存款是一种赔本的买卖，那么这时为什么会存在交易呢？这种交易的成交往往是非正常情况。可能性之一，是卖房（地产）者由于各种原因迫切需要现金，如大病、养老、失业无法维生，或者为了偿还赌债和吸毒等等原因。可能性之二，是购买者手中拥有暴力，比如黑社会，房（地产）所有者不能不卖，不卖强行拆房。此外，还有一种可能性，就是卖旧买新，卖掉小房子交首付换大房子，这种出卖是为了新的买进，不应该算一种纯卖出行为。
对那些以房（地产）产换现金，又不能再买入房（地产）产的人来说，这是一种亏本的买卖。如果不是被迫，那么房（地产）的原主显然是不愿意做的。有暴力参与其中的话，就是一种赤裸裸的剥夺。这样的交易，永远不会是一种公平的交易。我们前面已经说得很清楚，在负利率条件下，房地产价格决定于货币供应量与房地产总量之间的比例关系。当货币供应量不断上涨的时候，这种比例关系必然是不断不利于现金持有人的。
这时什么人最有利？显然是一手握有房产（土地），一手握有现金发行权，同时握有暴力可以强制决定交易的人。握有房产（土地）可以坐等100万的房产升值到240万，但是如果没有现金发行权显然是不够的，因为如果现金不增发的话，房产（土地）价格也可能暴跌回去。仅有房产（土地）和现金发行权也不够，没有暴力的话也不能获得稳定的收益——房产（土地）完全可能被黑社会强行占有，被强制剥夺。
手中握有房产（土地）的人，可以搭顺风车，但是一旦被剥夺的话，如果不能继续买进房产（土地）的话，也会蒙受巨大损失。手中握有现金，不掌握房产（土地），不能控制货币发行，更没有暴力的人最吃亏。只能看着手中的货币缩水，房租上涨，买房的希望最终破灭。于是，握有房产不想被剥夺，不想沦为只有现金没有房产的人用各种方式对抗这种剥夺，可能诉诸法律，也可能自焚。
握有现金的人不能交易土地的话，必然一步赶不上，步步赶不上。只要货币供应量不断迅猛增加，房产价格也必然不断迅猛增加。
有些人认为，现代人应该买房（地产）不租房（地产），需要转变观念，只要大家都转变观念了，房（地产）价就下来了。我们可以判断出两点：首先这些人是不缺房（地产）住的，所以不能体会到存款缩水和房（地产）租上涨的双重压力；其次他们很可能是房（地产）价上涨的受益者，通过各种方式转移公众的注意力。其实，不是应该转变观念，而是应该转变货币政策和土地政策。
这种趋势的前景，必然是无法让人乐观的。 以名义利率为5%，CPI为3.2%为例，100万的房（地产）产，可以产生18000的年租金，100万的存款，可以产生50000的利息，减去通货膨胀获得18000的纯收益。名义利率必须减去通货膨胀对本金的损失，在这个例子里面就是32000元。
？？？这个看不懂了 ，可否再解释一下 sunlaoda 发表于 2012-3-9 11:15 static/image/common/back.gif
以名义利率为5%，CPI为3.2%为例，100万的房（地产）产，可以产生18000的年租金，100万的存款，可以产生5000 ...
安大算上了存款本金损失
存款100万-损失3万2+利息5万=101万8
房产100万（价格不变）+房租1万8=101万8 sunlaoda 发表于 2012-3-9 11:15 static/image/common/back.gif
以名义利率为5%，CPI为3.2%为例，100万的房（地产）产，可以产生18000的年租金，100万的存款，可以产生5000 ...
以名义利率为5%，CPI为3.2%为例，100万的房（地产）产，可以产生18000的年租金，100万的存款，可以产生50000的利息，减去通货膨胀获得18000的纯收益。（名义利率必须减去通货膨胀对本金的损失，在这个例子里面就是32000元。）
加上括号是否好理解一些了呢？这个例子其实不严谨。不过能说明利息应该减去通货膨胀的部分就可以了。
收藏下来，慢慢学习！ 乱翻书nn 发表于 2012-3-9 11:24 static/image/common/back.gif
安大算上了存款本金损失
存款100万-损失3万2+利息5万=101万8
房产100万（价格不变）+房租1万8=101万8
老兄，这样算的话一年后100万元变成了105万，房子（原价100万）+房租＝101.8万，还是不对啊。
是不是应该算上因为通货膨胀，房价也要上涨，这样
存款100万+利息5万=105万，
房子100万+房租1.8万+房子涨价5万=106.8万， 这个计算隐含了一个前提假设：
房价随CPI同步上涨。
这个假设嘛，我只能说貌似不太符合实际。 有些人认为，现代人应该买房（地产）不租房（地产），需要转变观念，只要大家都转变观念了，房（地产）价就下来了。我们可以判断出两点：首先这些人是不缺房（地产）住的，所以不能体会到存款缩水和房（地产）租上涨的双重压力；其次他们很可能是房（地产）价上涨的受益者，通过各种方式转移公众的注意力。其实，不是应该转变观念，而是应该转变货币政策和土地政策。
提出这个说法的人脑子不是一般的进水，首先这是个博弈的过程，你指望广大的买房人和少数的房地产商博弈取胜兼职是做梦;
其次，没有房子的话，户口在单位和人才中心的集体户的年轻人怎么结婚？生了孩子怎么落户，怎么入学？难道让他们有本市户口，还让孩子和民工的孩子一起读高价幼儿园和民工小学么？简直就是胡不食肉糜嘛。
不能完全按真实利率来算房价，还要考虑供需等因素 还有通货膨胀啊 就是说有钱还是要买房子，不然剩下的钱贬值更厉害，是这样吗 far8008 发表于 2012-5-12 19:33 static/image/common/back.gif
就是说有钱还是要买房子，不然剩下的钱贬值更厉害，是这样吗
买
也可以买保值的东东
除开附加福利，一套房子必须保证通胀率+年利率的升值速度，才能保证房主不损失。。。老安还是鼓励大家买房的 maxmang 发表于 2012-5-13 15:19 static/image/common/back.gif
除开附加福利，一套房子必须保证通胀率+年利率的升值速度，才能保证房主不损失。。。老安还是鼓励大家买房的 ...
现在除了房子，还有何保值？ 房租是按名义房租算还是实际房租算?
比如名义房租一年1万8, 一年后收益: 100万(房子价值) + 1.8万现金 (房租收益)
可是如果我没有把房子租出去, 实际房租为0. 那么一年以后收益: 100万(房子价值) + 0
假设房价不变, 存款100万有利息现金收入, 但是房子0收入啊... 房子难道没有折旧？ abugg 发表于 2012-5-14 10:37 static/image/common/back.gif
房子难道没有折旧？
我觉得, 可能因为房子的价值是算出来的, 比如文中关于100万的例子是因为房租1.8万, 真实利率1.8%.
所以不会随着时间折旧
除非固定资产使用寿命无限、折旧率为零，价格自动保持不低于CPI的增长，且不存在交易成本和供需调节，否则本文毫无意义。
以上三个条件能达到吗？ 房子折旧这个问题嘛，在中国有特殊情况。
且不提房地产增殖速度远超所谓的理论折旧，就说拆迁这事，如果拆迁政策不变的话（拆1补1），那房子还真没有折旧。 老安写得通俗易懂，谢谢 写得好啊，学习了。 大致明白了，安大给力
回去再细细品品 利息收入要根据CPI这算实际利率，而房租收入就不需要经过同样折算。这种计算方式非常不靠谱。 算得好。
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